Har du råd att flytta från villan? Svar ja! Bostaden blir häften så stort men inte dyrare än du bor nu! Och du får en gemensamhetslokal på köpet.
Det är på väg att bli en myt att villaboende pensionärer inte har råd att flytta till en bostadsrättslägenhet.
Över hälften av 65-plussarna äger sin bostad i form av en villa eller radhus. Resten bor i flerbostadshus. Tjugo procent bor i bostadsrätt och resten i hyresrätt. Nästan alla som bor i villa eller radhus kommer efterhand som de blir äldre – det är en tidsfråga – få problem med att klara av trädgårds- och fastighetsskötsel, trappor till källare och övervåning där sovrum och badrum är belägna. Efter den senaste skattereformen, med stöd i januariöverenskommelsen, bör det enda raka vara att sälja huset och köpa en tillgänglig bostadsrätt. Alla säger att det är så dyrt! Jovisst, men det är också den villa ni säljer.
Här är ett exempel från en medelstor residensstad – t.ex. Karlskrona:
Där byggs 75 kvm stora nya bostadsrättslägenheter passande för seniorer ca 8 km utanför centrum i en attraktiv villaförstad där dagens pensionärer köpte eller lät bygga en villa runt 1975 -80, och på den orten vill man gärna bo kvar. Lägenhetens insats är på 2 000 000 kr. Månadsavgiften uppgår till 3907 kr.
Hur ska jag som villaägare få råd med en sådan lägenhet?
Anta att ni har en villa på orten som ni kan sälja för 2,8 milj. kr.
Ni köpte den för 270 000 kr på 1970 talet.
Under alla dessa år har ni gjort förbättringsinvesteringar på huset och tomten för 520 000 kr. Ni har kanske tilläggs-isolerat, byggt en friggebod, kanske en carport, bytt till isolerglas, dragit in bergvärme, tilläggs-isolerat vinden etc, etc.
Ni har amorterat på era bolån med inteckning i fastigheten, men har kvar ett lån på 400 000 kronor.
Ni kommer att få en vinst vid försäljningen; 2 800 000 – 270 000 – 520 000 = 2 010 000 kr.
På den försäljningen blir det en kapitalvinstskatt; 22/100 x 2 010000 cirka 440 000 kr.
Men eftersom ni köper en lägenhet för 2 milj. kr behöver inte hela skatten betalas in nu.
2,8 – 2,0/2,8 x 440 000 = 125 700; säg 126 000 kronor. 440 000 – 126 000= 314 000 kr som inte behöver betalas in nu. Det beloppet söker ni uppskov på. Kvar till lägenhetsinsatsen är; vinsten – skatten – gamla banklånet dvs. 2 010 000 – 126 000 – 400 000 = i runda tal 1 470 000 kr.
Behov att låna i banken till insatsen blir: 2000 000 – 1470 000 = 530 000 kr (ni bör få låna åtminstone 400 000 kr ytterligare) till en ränta under 2,0 % = ca. 10 600 per år; ca. 900 kr/mån. Eftersom bolånet på 530 000 kr är långt under 50 procent av marknadsvärdet blir det ingen ”tvångsamortering”. Uppskovsbeloppet 314 000 kr. är ju (från och med i år 2021) att betrakta som ett amorteringsfritt lån från staten. Tidigare hade ni varit tvungna att betala en straffränteavgift på beloppet som motsvarade en marknadsränta på ca 3 procent.
Månadsavgiften på lägenheten blir; 3907 kr. insatsräntan är 900 kr. Boendekostnad per månad = högst 4807 kr. Det är inte mer än vad du betalar för att bo i din villa idag.
Beroende på hur hög din taxerade inkomst är kan du dra av räntan på bolånet. När – någon gång i framtiden – någon av er blir ensamstående och pensionen för låg; då kan bostadstillägget för pensionärer (BTP) – en del av vårt pensionssystem – bli räddningen.
November 2021
Sammanställning och bearbetning;
Stig Hedén
Inför ett byte av bostad är det mycket som måste vägas in – läge, månadskostnad, utrymmesbehov mm. Ofta uppmärksammar man inte vissa väsentligare funktioner. Det är viktigt att ta hänsyn till behov och begränsningar kanske 10 – 15 år framåt i tiden! De viktigaste förutsättningarna är att det finns hiss, breda dörrar och tillräcklig extra plats i alla hygienutrymmen samt möjlighet till fristående sängplatser.
Vad som idag inte är problem kan tyvärr småningom bli det. Se till att en ny bostad passar eller lätt kan ändras efter dessa framtida krav! Seniorboende bör vara tryggt, säkert och bekvämt, vilket kräver en bostad utformad med hänsyn till äldres behov. Tänk även på arbetsmiljön för framtida hemtjänst. Framställningen är fokuserad på vad man skall tänka på med hänsyn till stigande ålder, inte på självklarheter som man själv kan se och ta hänsyn till.
Målet är att ange en grundläggande standard som innebär godtagbar allmän funktion och tillgänglighet för äldre som kan ha mindre funktionshinder eller något nedsatt rörlighet. Med kraven tillgodosedda blir ingen fånge i sin bostad, utan kan bo kvar med framtida hemtjänst, och även återvända hem efter sjukhusvård.
CHECKLISTA
Bostadens läge
Viktigt: Tänk på att ingen kan räkna med att alltid kunna köra bil eller orka gå långa eller ansträngande sträckor – man kommer att tillbringa allt mer tid hemma.
Oavsett hur centralt bostaden ligger är det viktigt att tänka på andra lägesfaktorer – är det backigt eller brant, långt till P-platser osv. Var finns närmaste busslinje, närmaste stora dagligvaruaffär, apotek eller vårdcentral? Var ligger bibliotek och promenadområden? (Var kan Du rasta en hund?) Är bostaden solbelyst? Har den balkong? Är lägenheten bullerstörd av trafik? Allt detta kan upplevas annorlunda när man som pensionär blir mindre aktiv än förut.
Entréer
Viktigt: Entrén bör vara lätt att identifiera och lätt tillgänglig, bra belyst och säker.
Den bör helst vara väderskyddad och ha skyltad, belyst angöringsplats för färdtjänst och taxi samt ha stor fri yta utanför. Finns väderskyddad väntplats på färdtjänst?
Ingen höjdskillnad bör finnas mellan inne/ute, inget steg/galler framför entrén, dörrar bör ha låga trösklar. Belyst husnummer/gatuadress är viktigt. Automatisk dörröppnare (tryckplatta) både ut- och inifrån för entrédörr bör finnas. På insidan bör snubbelrisker inte uppstå p g a skrapgaller och torkmattor. Eventuella postboxar skall helst belysas så att namnskyltarna är lättlästa.
Utvändiga gångytor
Viktigt: Det bör vara enkelt, lätt och säkert att ta sig till och från entrén under alla årstider.
Trafikskilda, väl belysta gångvägar med tydliga kanter, framkomliga för minst två gående i bredd (180 – 200 cm) med rollator (90 -100 cm) eller rullstol. Belysning på alla gångstråk.
Garage / Bilplatser
Viktigt: Det bör vara säkert och översiktligt att köra bil in och ut ur garage samt att kliva i och ur bilen och ta sig till och från garage och P-platser, även med bagage.
Några P-platser i garage och även utvändigt bör vara extra breda (420 – 450 cm) – markerat med uppmålning – äldre behöver slå upp bildörren helt, för att bekvämt stiga i och ur. Det får inte finnas uppstående kanter runt P-platser – de hindrar effektivt rullstolsbundna!
Det är utmärkt om garageportar kan manövreras inifrån bilen, både vid in- och utpassage. I garage bör körriktningar vara markerade med olika färg, och gångdörrar ut- och in ha skyltar.
Gemensamma lokaler för de boendes trivsel och samvaro samt för gäster.
Viktigt: Umgänge och samvaro är oerhört väsentligt för att behålla god psykosocial hälsa, självkänsla och livskvalitet och för att motverka isolering och ensamhet. Utrymmena bör ge möjlighet till olika aktiviteter samt kunna hyras för övernattning till de boendes gäster.
Allmänna utrymmen
Viktigt: Enkel in- och utpassage i serviceutrymmen, enkel förflyttning inom huset och god åtkomlighet till alla allmänna utrymmen. Beakta att halvtrappor utan hiss kan bli hinder.
Entréer/trapphus bör ha halkfria och inte ljusreflekterande eller blanka golvmaterial.
Belysningar i entrén bör ha högre ljusstyrka än normalt. Finns plats för eller utförd fast sittplats/avställningsyta? Finns plats för rollatorer och rullstol /shoppingvagn (barnvagnar och cyklar) i låsbara utrymmen vid entré? Har de utrymmena vattenkran/slang och golvbrunn? (hjulrengörning).
Trappor
Viktigt: Förflyttning upp- och ned i trapphus bör kunna ske med minimal risk för synsvaga och rörelsehindrade personer samt med hjälpande handledare.
Trappor bör ha ljusa väggar med olikfärgade mörkare väggar på trappavsatserna, hiss- och lägenhetsdörrar bör ha kontrasterande färger. Sidotrappkanter bör vara markerade och handledarna mörkfärgade med rundat grepp av trä, samt vara förlängda förbi och runt vägg/trappslut.
Belysning i trapporna bör ha högre ljusstyrka än normalt. Översta och sista trappstegens framkanter kan gärna markeras med annan färg/material än angränsande golvyta. Det bör inte vara mer än 15 – 16 trappsteg mellan våningstrapplan och 8 – 9 st mellan avsatser/vilplan.
Hissar
Viktigt: Transport bör kunna ske av rullstolsbunden och hjälpare med arrangemang som är enkla att handha och lätta att förstå.
Hissar bör vara stora nog för bårtransport (jfr platsbehov för rullstol och assistent) samt helst med sittmöjlighet (klappsits). Öppen dörrbredd bör minst vara 90 cm, helst 100 cm. Hiss bör gå även till källare/förråd och vindsvåning/garage (och tvättstuga). Stödhandtag bör finnas i hissen på lämplig höjd/plats.
Det bör finnas öppningsautomatik till alla hissdörrar (samt dörrar till tvättstuga, garage och avfallsrum). Våningssiffror i hissen bör vara stora. Det är bra med olika färgkulörer i varje våningsplan – hissdörrarna (även insida) bör matcha kulören på planets väggar/fondväggar i trappan. Kan man se på vilket våningsplan hissen befinner sig, inifrån såväl som utifrån?
Bostadsutformning
Generellt
Viktigt: Tryggt och olyckssäkert, bekvämt och lättstädat samt avpassat till äldres förmåga och förutsättningar samt med utrustning underlättande normal tillvaro.
Pröva om möjligt ljudisoleringen mellan lägenheterna, både sidledes och golv/tak. Bostadens invändiga passageytor bör vara minst 110-120 cm breda, minst 150 cm i kök.
Lägenheter och ev. gemensam lokal skall helst uppfylla kraven i och vara kvalitetssäkrade enligt Svenska Brandskyddsföreningens anvisningar, vilket bl a innebär minst en nätansluten brandvarnare, spisvakt samt utrustning med brandfilt och pulversläckare.
Fönster
Viktigt: Fönstrens höjd över golv, utsikten, möjlighet att rengöra glasytor, lätta att öppna.
Finns möjligheter för sängliggande eller rullstolsburna/sittande att se vad som händer utomhus, finns bra ”egna” utsikter eller frekventa aktiviteter av intresse att titta på? Kan fönsterbeslagen anpassas för handsvaga? (Helst på 115 – 125 cm höjd över golv). Är beslagen (även på kranar, dörrhandtag och kökslådor) krom- och nickelfria? Beakta svårigheter vid putsning och rengörning av glasytorna – är fönstren vridbara?
Dörrar
Viktigt: Det skall vara lätt att passera eller använda en dörr oavsett omständigheterna.
Lägenheten bör ha säkerhetsdörrar med vridlåshandtag/dörrspärr, ”dörrkik” samt bra inbrottskydd (brytskydd och bakkantsdubbar). Låsen bör inte ha snedkolv utan vara utformade så att de måste låsas med invändigt vred eller utvändigt med nyckel. Finns utvändiga tidningsfack – dörr med postinkast är en inbrottsrisk! Helst bör det inte finnas trösklar i lägenheterna och alla dörröppningar bör vara breda nog för rullstol (min 80 cm).
Balkonger
Viktigt: Balkonger bör kunna fungera som extra vardagsrum sommartid – inglasade.
Det är bra om en balkong är ”indragen” och inglasad. Golvytan bör ligga i nivå med lägenhetsgolvet, eller skall det vara möjlig ordna detta med tryckimpregnerade golvtrallar. Balkongdörr bör vara minimum 90 cm bred. Det skall gå att vända ute på balkongen med en rullstol. Balkongskärmen bör tillåta en rullstolsbunden/sittande person att få hel utsikt.
Förvaring
Viktigt: Med rimlig begränsning skall erforderliga, men inte dagligen brukade ägodelar kunna förvaras relativt åtkomligt. Med prioritering skall allt nödvändigt finnas till hands.
Det är viktigt med extra stort och rymligt förrådsutrymme/klädkammare med 90 cm dörrbredd vid hall eller nära hygienrum. Finns plats för extra garderober i sovrummet? Finns plats för förvaring av rollator/rullstol i hall – kan ytterdörren öppnas från rullstol? Fasta hyllor bör sitta högre än 60 cm från golv i garderober/backskåp. Garderobsstång på max 140 cm höjd.
Hygienutrymmen
Viktigt: Drabbas man av lättare rörelsehinder skall man själva kunna sköta sin personliga hygien – för sin värdighets- och självkänslas skull. Ergonometriska krav och utrymmesbehov på arbetsställen för eventuell hjälp från hemtjänsts skall tillmötesgås. Infästning av olika fasta hjälpmedel skall vara möjlig.
Det är absolut nödvändigt med rymliga hygienutrymmen (och även sovrum) som har plats för framtida hjälpmedel samt hjälpare från hemtjänst eller en personlig assistent.
Badrumsgolv bör helst ligga i nivå med lägenhet, med mycket låg tröskel. Bra golvfall mot golvbrunn i hela badrummet, men särskilt i duschutrymme – prova! Det bör vara halksäkra golvmaterial i alla hygienutrymmen.
WC-dörr bör helst kunna öppnas utifrån och ha 90 cm dörrbredd. Det är bra om dörren är utåtgående (kan då öppnas om en person fallit framför den). Bra också om den enkelt kan bytas till takhöjdsdörr för eventuell hjälplyftsinstallation. Statistiskt sett sker flest fallolyckor nattetid på toaletten – finns möjlighet till permanent belysning, kanske i golvnivå? Kan badkar slopas och duschplats ordnas i stället? Tappkranar och dusch bör vara av typ med engreppsblandare vars handtag enkelt kan förlängas.
WC-spolning med knapp för hela handen – inte enbart fingertryck. Är det möjligt nå WC-stolen från ena sidan med rullstol? Kan stödhandtag sättas på bägge sidor av WC-stolen? Avstånd centrum WC-stol till bakomstående vägg bör vara minimum 40 cm. Är duscharmatur placerad min 70 cm från hörn? Finns fast sittmöjlighet i dusch? Plats för sittpall? Beakta svårigheterna för handikappad person komma in i en dusch med för hög ”vattensamlande” tröskel!
Finns det förstärkningar i väggarna eller håller de för hjälpmedel typ WC-armstöd? Kan olika stödhandtag installeras och handfat eventuellt sänkas i framtiden? Finns fri plats på minst en sida av handfatet om 40 cm, kan handfatet vid behov (rullstol) flyttas ut 20 cm utan att hygienutrymmet försämras funktionellt? Finns plats och anslutningar för rör till s k tvättpelare? Finns plats för förvaring även av grovt smutsad tvätt? Obs det tvättbehov som aktualiseras ”privat” vid inkontinens hos äldre!
Kök
Viktigt: Köket bör vara utrustat och utformat med hänsyn till äldres förmåga och ge möjligheter till normala rutiner i vardagen för matlagning och socialt liv.
Passage/breddmått skall helst vara 150 cm. Min mått 80 cm på bredden för avställningsyta mellan spis och diskho. Överskåp med takanslutning minskar behovet att städa deras annars svåråtkomliga överytor. Finns det en forceringsmöjlighet för ventilationen i kök, WC och badrum? Köksfläkt bör vara lätt rengörningsbar/åtkomlig (filterbyte!).
S k fuktlarm (plastkåpa) på golvet under diskbänk/diskmaskin i kök kan spara mycket pengar. Finns möjlighet att sittande (i rullstol) arbeta vid köksbänk med knäna under bänkytan, på plats mellan spis och diskho? Kan ofta ordnas genom att slopa ett underskåp/lådhurts? Stora rundade bygelhandtag och lättglidande lådor bör kunna ordnas.
Spis helst med med touch-panel – inte vridhandtag. Induktionshäll för undvikande av brandrisk. (Byt till sådana nästa gång det blir aktuellt!) Ugn och mikrougn är bättre åtkomliga om de är inbyggda i bänkhöjd, med sidohängda dörrar och speciellt utsug/extra frånluft.
Spotlights eller lysrörsarmaturer under överskåp i standardutförande bländar rullstolsburna, men kan kompletteras. Finns enkelt utdragbart arrangemang för att sortera avfall i lösa påsar? (Är det långt till avfallsrum?)
Sovrum
Viktigt: Tillräcklig plats för fristående sängar och erforderlig förvaring ger ergonomiskt riktig arbetsmiljö för ev. framtida hjälp från hemtjänst och även eget bekvämt bäddande!
Sovrum med plats för säng inte endast med ena långsidan efter vägg. Ett sovrum bör vid behov rymma två separata sängar som står rakt ut från vägg med god arbetsplats runt vardera. Det bör finnas plats för extra garderober. Finns utsikt från sängarna, dvs låg fönsterhöjd? Går det att arrangera el- och teledragning att användas av sängliggande, med minst två el.uttag vid varje sängplats samt TV-uttag/antenn i sovrummet? Går det att tända och släcka rumsbelysningen från sängplatsen? Kan man ordna larmledningar? Är ledningsdragning för telefon förberedd i sovrummet? (Inte alla pensionärer vill ha mobiltelefon…)
Utrustning/installationer/inredning
Viktigt: God enskilt reglerbar komfort bidrar till hälsa och ökad livskvalitet. Installationers funktion skall enkelt förstås och kunna regleras av äldre. Reglage skall vara placerade så att de är lätt åtkomliga och möjliga att fullt ut manövrera av handsvaga.
Är abonnemang på el, TV eller bredband låsta till fabrikat eller vissa leverantörer inom fastigheten? Kan larmfunktion installeras eller är sådan förberedd? Portlås med kod?
Hur högt/åtkomligt sitter proppskåp/säkringsskåpet? (max 140 cm höjd). Finns tydliga propp/säkringsmärkningar, med strömstyrka angiven?
Det är en fördel med breda vippströmbrytare i stället för små knappar till takbelysningen.
Hur är maskinerna i tvättstugan ordnade? Bäst för äldre är sockelplacerade (höjd) frontmatade maskiner, med stora upphöjda knappar/vred, samt att tvätt- o sköljmedel fylls uppifrån. Rullstolburen person kan inte stoppa kläder i en torktumlare placerad ovanpå tvättmaskin!
Litteratur:
Svensk standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått”
Svensk Standard SS 91 49 22 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering”
”Bygg i kapp handikapp”, handbok till Boverkets Byggregler utgiven av Svensk Byggtjänst, som behandlar seniorboende på sidorna 177 – 190. Beakta även särskilt erforderliga mått för rullstol/rollator på sidorna 35 – 48 och 103 – 111.
”Bygg för alla” Svensk Byggtjänst och NHR, Sthlm 1999.
”Seniortrappor” Rubriker: Gården, Husets entré, Trapphuset, Lägenheten och Övrigt.
MKB i samarbete med SAMARK, Arkitektur o Design AB/ T.P.
”Se om sitt hus” Spri-rapport 207, Sthlm. Genomgång av vad som kan göras för äldre i hus.