Vår handbok

 

 

 

 

SENIORBOENDE erfarenheter och råd

andra upplagan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Erfarenheter från Karlskrona Seniorhusförening

med förslag till byggtekniskt basprogram

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

SENIORBOENDE erfarenheter och råd

 

Erfarenheter från Karlskrona Seniorhusförening

med förslag till byggtekniskt basprogram

 

Ansvariga för skriftens ursprungliga tillkomst var Karlskrona Seniorhusförenings styrelse 2007 och ansvariga för uppdateringen är Karlskrona Seniorhusförenings styrelse 2016 Teckningar Barbro von Platen.

 

 

Namn 2007 bakgrund Namn 2016 bakgrund
Roland Hultgren militär Fredrik von Platen statsförvaltning
Barbro von Platen länsförvaltning Lennart Lordin marknadsföring
Carl Lignell kommunal förvaltning Monika Bergman folkbildning
Nils-Olof Flyborg näringsliv Carl Lignell kommunal förvaltning
Ann-Marie von Feilitzen sjukgymnast Christer Larsson landsting
Stig Hedén fastighetsförvaltning Kent Gustavsson kommunal förvaltning
Monika Bergman folkbildning Bo Löfvendahl statsförvaltning
Marianne Båghammar apotek Barbro von Platen länsförvaltning
Fredrik von Platen statsförvaltning Elsmari Furuvall folkbildning
Lennart Lordin marknadsföring    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Texten får endast kopieras/spridas med angivande av källan. ã

 

 

Skriften, som fortlöpande uppdateras, kan laddas ner från Karlskrona Seniorhusförenings hemsida www.seniorhus.se. Där kan också finnas aktuella kommentarer till innehållet under ”Forum”. Pappersutskrifter kan också beställas till självkostnad (125 kr) enligt anvisningar på hemsidan.
 

ISBN……….

 

 

INNEHÅLL

 

 

 

  1. FÖRORD, avsikten med boken 4

 

  1. VISION, målet för verksamheten 5

 

  1. ARBETSSÄTT, 6

bilda arbetsgrupp, samla intressenter – bilda förening, påverka kommunen, bevaka marknaden, bygga själv eller samarbeta

Bilaga 1. Exempel på stadgar för ideell förening (jämte turordningsregler)     

  1. 2. Exempel på tolkning/verksamhetsplan
  2. 3. Exempel på skrivelse till kommunen.

 

  1. VÄRDERING AV OLIKA LÖSNINGAR, praktiska och ekonomiska aspekter 11

upplåtelseformer, service – kommunikationer, närområdets topografi, husutformning, byggtekniskt basprogram

Bilaga                                                                                                                 4. Olika upplåtelseformer             5. Om blockhyresavtal och förvaltningsavtal                                          5.

  1. Byggtekniskt basprogram[1]
  2. 7. Upphandling av seniorhus 8. Exempel på granskningsmall                                                             

 

  1. PROJEKTERING, UPPHANDLING, BYGGANDE, entreprenadförhållanden 14

projektstart, projektering och upphandling, entreprenadhandlingar, beskrivningsmallar – avtalsbilagor, slutbesiktning och inflyttning

Bilaga 9. Fördjupning av kapitel 5: synpunkter på driften vid planering,                 projektering och byggande                                                                

 

  1. ÖVERTAGANDE, INFLYTTNING, FÖRVALTNING, ansvarsförhållanden, 16

fastighetsförvaltningens ändamål och medel, utgifts- och kostnadsfördelning, underhåll, genomförande av åtgärder

Bilaga 10. Fördjupning av kapitel 6: förvaltnings- och driftansvar                  

 

  1. BO I SENIORHUS, uppbyggnaden av det sociala innehållet 18

skapa ansvarstagande klimat, planering av gemensamhetsutrymmen, ansvar och former för samverksamhet

Bilaga 11. Funderingar kring mjuka värden i boendet                                    

  1. 12. Exempel på programstolpar för studiecirkel.
  2. 13. Exempel på bygg- och husmöteserfarenheter.
  3. Tips om avyttring av tidigare bostad, lån, pension, flytten

 


1. FÖRORD

 

 

 

Detta är en handbok/arbetsbok, som tillkommit som en sammanfattning av Karlskrona Seniorhusförenings självupplevda och insamlade erfarenheter. Den bör kunna användas dels av föreningar med samma syfte – att generellt verka för ökat byggande av seniorhus – och dels av grupperingar med inriktning på något konkret projekt s.k. byggemenskaper. En samordnad gruppering av engagerade med inriktning på ett gemensamt boende representerar ett beaktansvärt kapital för en byggherre. Föreningen i Karlskrona är en ”paraplyförening”, som verkar för och inspirerar till att husföreningar bildas. Hittills har i denna kommun tre projekt med sammanlagt 97 lägenheter genomförts, inspirerade av vårt seniorhuskoncept.

Till målgruppen hör också byggföretag med ambition att tillhandahålla bra seniorhus kommersiellt. Handboken är emellertid också i alla väsentliga avseenden tillämplig även för kommunal eller privat planering av ”trygghetsboenden” enligt den definition som används i förordningen (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. Förordningen har senare ersatts av SFS 2016:848, som inte använder den tidigare benämningen och har begränsat villkoren till att en boende i lägenheten fyllt 65 år (förut 70 år). I eller i anslutning till lägenheterna ska det finnas personal, som på olika sätt kan stödja de boende dagligen under vissa angivna tider eller det finns tillgång till andra gemensamma tjänster.

I den aktuella debatten om seniorboende har efterlysts en sammanställning av vägledande erfarenheter, för den som vill skapa förutsättningar för boende med god livskvalitet under tredje livsfasen. En ledning finns sedan september 2007 i publikationen ”Rekommendation för planering av seniorboende”, som är resultat av EU-projektet Wel_Hops, i vilket Blekinge Tekniska Högskola medverkade. Utifrån studier i fem länder illustrerar och beskriver denna skrift i allmänna ordalag det spektrum av aspekter, som kan läggas på äldres situation. Enligt Karlskrona Seniorhusförenings uppfattning behövs i det praktiska genomförandet en större precision, varför föreningen utökat Wel_Hops-skriften med konkreta, nationellt anpassade råd och anvisningar. Vi har tagit intryck av två offentliga utredningar: SOU 2008:113, ”Bo bra hela livet” och SOU 2015:85, ”Bostäder att bo kvar i”. Den senare innehåller användbar statistik om äldres boende. Vi vill också lyfta fram Kerstin Kärnekulls böcker ”Bygga för seniorer”, 2011 och ”Bygga seniorboende tillsammans”, 2013 (medförfattare Ingela Blomberg). Föreningen medverkade 2012 i Hjälpmedelsinstitutets regeringsuppdrag ”Bo bra på äldre dar”.

Denna skrift tar upp allmänna erfarenheter och reflexioner över möjligheter och nackdelar med olika sätt att arbeta. Därutöver har sammanställningen som mål att lyfta fram fysiska detaljlösningar, som har speciell betydelse för ett bra seniorboende. Det betyder att den inte tar upp de egenskaper som krävs av all bostadsbebyggelse eller som är önskvärda av allmängiltiga skäl. För att kunna ge medlemmar och intresserade konsumentinformation om projekt som marknadsförs, har även en checklista/granskningsmall utifrån föreningens mål utvecklats. Detta byggtekniska basprogram bör också kunna användas som checklista/bedömningsgrund för projekt, som gör anspråk på någon form av stöd från det allmännas sida t.ex. trygghetsboenden.

Trygghetsboende och seniorboende bygger på samma idé. För båda kategorierna krävs hög fysisk tillgänglighet och utrymmen för gemenskap. Kraven på byggnaderna som sådana blir i allt väsentligt desamma. Skillnaden avser dels kraven på ålder (trygghetsboende 65 år) eller seniorboende + 55 år. (Enligt Karlskrona Seniorhusförenings uppfattning behövs ingen undre åldersgräns för seniorboende). Dels ska det vid trygghetsboende finnas viss anställd personal.

Genom det sätt som handboken lagts på Internet (Karlskrona Seniorhusförenings hemsida ”www.seniorhus.se”) är den öppen för kontinuerliga förbättringar bl. a. via kommenterande mejl från läsarna. Texten är låst, men kommer att successivt kompletteras utifrån egna och erhållna synpunkter.

 

– STYRELSEN –

 

 

2. VISION

Målsättning:

Att initiera tillkomst av boendemöjligheter, som maximalt stödjer och utvecklar livskvaliteten för personer som är i eller närmar sig sin tredje livsfas (utan bindning till någon kalenderålder). Det yttersta syftet är att få till stånd ett balanserat system av samverkande kommunala, privata och kooperativa anpassade bostadsalternativ, som lokalt täcker behov/efterfrågan från hela denna åldersgrupp.

 

 

 

På 1970-talet utvecklades idéer om det goda livet för äldre, som resulterade i att många kommuner byggde ambitiösa servicehus med ett stort antal sociala service- och sysselsättningsmöjligheter. De tankarna visade sig tyvärr bygga på en orealistisk föreställning om utvecklingen av äldres hälsa och samhällets resurser. Verkligheten på kommunernas omsorgsboenden är i dagens läge fjärran från friska pensionärers vision av en god ålderdom. Bl.a. därför behövs det som komplement bra boendeformer för dem, som vill planera sitt liv inför framtiden och som äldre bo kvar i en trygg gemenskap. Det är också Karlskrona Seniorhusförenings uppfattning att den enskilde fortsättningsvis själv måste ta huvudansvaret för sin livskvalitet som pensionär.

Att flytta är påfrestande. Det handlar om att på gott och ont skiljas från en myckenhet föremål. Det är då viktigt att en flytt sker i god tid och till något, som i viktiga avseenden är bättre än den bostad som lämnas. Självfallet skall en ny bostad vara hundraprocentig med avseende på tillgänglighet. Den skall också ställa mindre krav på underhållsinsatser. Samtidigt skall miljön vara ägnad att bryta oönskad ensamhet och att behålla och etablera nya bekantskaper. Därför ligger inte skriftens (och Karlskrona Seniorhusförenings) fokus på service, utan på gemensamt ansvarstagande och på egna insatser efter förmåga. Boendet skall optimera möjligheterna att vidmakthålla och utveckla de positiva förmågor, som ändå finns hos alla.

Upplevelsen av livskvalitet baseras inte primärt på kroppens kapacitet, utan på att tillvaron befinns meningsfull, begriplig och hanterbar. De boende måste ha inflytande över livet i huset och känna sig behövda. Samvaro kring gemensamt arbete är ett stimulerande och säkert sätt att fördjupa kontakter. Samtidigt möjliggör samlade resurser att fler arrangerade upplevelser blir ekonomiskt överkomliga. Förutsättningarna för gemenskap är minst lika viktiga som fysisk tillgänglighet.

Vårt huskoncept skall locka till spontana vardagsmöten i mot entrén öppna samlingsutrymmen – t ex kaffestunder och småprat över morgontidningarna. Alla gemensamma rum skall upplevas som delar av det egna hemmet. De skall ge möjligheter till ett rikt utbud av aktiviteter samtidigt som den egna lägenheten skall kunna respekteras som helt privat. Storleken på den egna lägenheten – särskilt vardagsrum/matplats – skall kunna hållas nere, eftersom gemensamma lokaler kan användas, då större utrymme behövs. Det gemensamma bör även erbjuda övernattningsmöjlighet för besökande släktingar och vänner.

Trygghet är ett nyckelord. Täta kontakter bygger upp en vi-känsla som ger alla en trygghet – det finns alltid någon som bryr sig. Det går att få hjälp från grannar med småtjänster utan att avstå från sin rätt till kommunal omsorg. Lägenheterna skall ha sådana mått och sådan inredning, att det går att bo kvar, även om man blir hjälpbehövande, oavsett om hjälpen kommer från hemtjänst eller närstående. Omsorgspersonalens arbetsmiljökrav skall vara väl tillgodosedda.

Det är angeläget att inte alla boende uppnår hög ålder samtidigt, eftersom administrationen av seniorhus oavsett upplåtelseform kräver viss vitalitet. Om någon undre åldersgräns för boendet dock skall sättas, bör den vara lägre än 55 år. En spridning av åldrarna underlättar också en obruten kontakt med förändringarna i samhället utanför.

 

Hänvisningar: Rekommendation för planering av seniorboende, som är resultat av EU-projektet Wel_Hops. (Per-Olof Svensson, poasvensson@gmail.com)

 

 

 

3. ARBETSSÄTT

 

3.1 Bilda en arbetsgrupp

 

  Målsättning:

Att gemensamt kunna uppträda gentemot olika parter med sådan auktoritet och sakkunskap, att gruppens synpunkter i olika sammanhang är representativa och möts med respekt.

 

 

Initialt är det sannolikt slump och engagemang, som avgör vilka individer som ger sig i kast med uppgiften att formera en verksamhet. Såväl målet som vägen måste utforskas och likatänkande hittas. Snart nog visar det sig vilka av arbetsgruppens personliga kunskaps- och intresseområdena, som är mest användbara. Kanske kan man redan från början urskilja naturliga arbetsgrupper kring olika problemområden.

För att åstadkomma det slutliga resultatet i form av inflyttningsklara bostäder med etablerad social gemenskap krävs en mycket stor arbetsinsats under lång tid och därtill ekonomisk stadga i verksamheten. Arbetsgruppen behöver byggas på med engagerade medarbetare med kunskaper och färdigheter inom alla av byggenskap berörda områden.

 

  • Erfarenhet från projektering och byggande.
  • Kunskap om fastighetsförvaltning.
  • Juridisk erfarenhet.
  • Bakgrund från omsorg och vård.
  • Goda bankkontater.
  • Ledare med stort kontaktnät, auktoritet och pedagogisk förmåga.

Det är en fördel från rekryteringssynpunkt om arbetsgruppen genom sina medlemmar har anknytning till olika seniora föreningar eller yrkeslivsorganisationer. För att hitta engagerade personer med de kvalifikationer som berörts, skulle det vara till stor hjälp om medlemsregister i sådana föreningar innehöll uppgifter om arbetslivserfarenheter.

En konstellationen av människor med den aktuella målsättningen kan kallas en byggemenskap. En byggemenskap är en grupp människor, som i egen regi och utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och använder en byggnad. Det har under senare år uppstått flera sådana, även med andra mål än seniorboende. Det finns en förening på riksplanet: FÖRENINGEN FÖR BYGGEMENSKAPER, med en hemsida www.byggemenskaper.se.

 

3.2 Samla intressenter – bilda förening

Målsättning:

Att genom ackvisition och medlemskontakter bygga upp en sådan samstämmighet och utåt ett sådant renommé att föreningen framstår som en marknadsmässigt attraktiv samarbetspartner.

 

Att ha samlad kontakt med ett stort antal hushåll, som är inriktade på att byta bostad, ger ett bra förhandlingsläge gentemot en tilltänkt byggherre. En byggherres administrativa kostnader för att få alla lägenheter i ett bostadsprojekt sålda eller uthyrda har uppskattats till ca 50 000 kr per lägenhet. Det är sålunda intressant för honom att ha kontakt med någon som känner de presumtiva boendes önskemål och flyttbenägenhet. Erfarenhetsmässigt vet den byggande att minst hälften av de till en början intresserade faller bort, när pengar skall läggas på bordet. Det är därför viktigt att ha många medlemmar och att systematiskt genom enkäter följa upp deras redovisade preferenser, vilka ju kan förändras över tiden.

De ekonomiska förutsättningarna för pensionärer är självfallet mycket olika, men det är också individernas uppfattning om hur de vill använda sina tillgångar. En förening måste därför framstå som intressant för olika kategorier. Det är olyckligt om föreningen råkar stämplas enbart efter för tillfället aktuella projekt – oavsett om de är mycket exklusiva eller mycket enkla. Informationsspridningen måste vara ”kundanpassad” och bl.a. ta hänsyn till att många ännu inte hanterar datorer. Detta till trots behövs en hemsida, till vilken det bör finnas en länk från kommunens hemsida för bostadsfrågor. Den kan också ha egna länkar till kompletterande information. Muntlig påverkan vid större möten är en beprövad metod att värva intressenter:

  • Information/diskussion vid möten med pensionärsföreningar.
  • Deltagande/framträdande vid mässor.
  • Fackföreningar och ideella föreningar i stort.
  • Skapa bra kontakt med lokaltidningar.
  • Brev till alla nyblivna pensionärer (i samarbete med större pensionärsorganisation) och affischering i offentliga lokaler (bibliotek, affärscentra m.m.) kan vara bra komplettering.

Bildandet av en ideell förening kan följa gängse mönster. Registrering söks hos länsstyrelsen. Det är av värde för marknadsföringen att lansera en logotyp. Snart nog uppstår också behov av att finna ett dokumentsorteringssystem – en struktur för ett handlingsarkiv.

Det formella bildandet av en bostadsrättsförening ordnas vanligen av byggherren. Det har emellertid visat sig kostnadsdrivande. Att bilda en ekonomisk förening och köpa in en konsult för att företräda föreningen mot en totalentreprenör, kan vara en framkomlig väg (se 3.5).

Byggherrens hjälp är inte att påräkna vid hyresförhållanden. Det är möjligt att överta en befintlig registrerad kooperativ hyresrättsförening för måttlig kostnad (www.vita novis.se). Det ger en bra grund, men anpassningen av stadgar och reglerna för registrering hos Bolagsverket har dock inneburit begränsad vinst i tid och avgifter.

 

 

 

Bilagor 1: Exempel på stadgar för ideell förening jämte turordningsregler.               2: Exempel på tolkning/verksamhetsplan

 

3.3 Påverka kommunen Målsättning:

Att få kommunen att formulera sitt politiska mål för äldres boendemöjligheter. Kommunen skall enligt lag arbeta med översiktsplan och bostadsförsörjningsprogram. Föreningen ska verka för att åstadkomma ett balanserat system av samverkande kommunala, privata och kooperativa bostadsmöjligheter, som täcker behovet.

 

En tidig, prioriterad uppgift för föreningsstyrelsen bör vara, att informera lokala politiker om sina strävandena och övertyga dem om, att kommunen har intresse av främja goda seniorboenden. Det är angeläget att utspel i denna fråga blir neutrala. Om möjligt bör alla de olika pensionärsorganisationerna engageras. Redan de ökande kommunala omsorgskostnaderna borde inspirera till en kraftsamling för att hålla seniorerna självgående så länge som möjligt. En första diskussion kan hållas kring en lista över möjliga kommunala insatser med rubrikerna:

  • Kommunens bostadsförsörjningsansvar,
  • Flyttkedjor på bostadsmarknaden (seniorbostäder tas över av barnfamiljer och unga),
  • Vinsten av uppskjutet vårdbehov,
  • Översiktsplanen, markanvisningar och planmonopol,
  • Investeringsstöd,
  • Förmedling av anpassade lägenheter,
  • Husvärd/värdinna,

Möten med politiker och berörda tjänstemän bör hållas regelbundet, utöver vad som påkallas av akuta frågeställningar. Det är också naturligt att ha löpande kontakt med kommunens omsorgsförvaltning, inte minst med ansvariga för hemtjänst och anhörigstöd. Utbudet av goda seniorlägenheter borde vara av vitalt intresse för det kommunala pensionärsrådet, vars arbetsutskott bör betraktas som viktig samverkanspartner. Det är värdefullt att kunna belysa läget och sannolik utveckling av efterfrågan denna boendeform både på riksnivå och lokal nivå. Statistik och prognoser kan sökas i databaser från regeringskansliet och SKL. De flesta kommuner kan tillhandagå med geografiskt fördelad statistik och prognoser ned till femsiffernivå (kvarter) i form av tabeller och kartor.

Remissinstans

Organisationer och enskilda ges regelmässigt tillfälle att före beslut lämna yttranden över kommunala beslutsunderlag inom samhällsbyggnadsområdet. Sådana förslag skall kungöras i lokalpress och handlingarna finns vanligen att ladda ner från kommunens hemsida. Det gäller inte minst olika nivåer av planförslag enligt Plan- och Bygglagen. Sådana tillfällen är värdefulla att utnyttja eftersom yttrandena alltid måste behandlas i sak och föreläggas beslutande nämnd. Inkomna synpunkter noteras ofta i lokalpressen, vilket stärker genomslagskraften.

Ett ytterligare effektivt sätt att påverka är att hålla lokaltidningarna informerade om mått och steg. Det kan vara värdefullt att etablera kontakt med en speciell reporter, som kan följa hela processen. Insändare kan användas; sådana hör till lokaltidningarnas mest lästa delar.

 

 

Bilaga  3: Exempel på skrivelse till kommunen.
Hänvisningar: SOU 2015:85, ”Bostäder att bo kvar i”.,


3.4 Bevaka marknaden

 

 

Målsättning:

Att bevaka att ny- eller ombyggnader på platser som är gynnsamma för seniorboende blir seriöst utredda med avseende på möjligheterna att realisera ett sådant boende.

 

Arbetet kan starta med en översiktlig analys av nuläget och utforskning av kommunens planer (inte nödvändigtvis översiktsplanen, som kan vara inaktuell). Som en bas för verksamheten noteras outnyttjade bebyggelsemöjligheter och ombyggnadsobjekt, som ligger nära stabila dagligvarubutiker, frekventa kollektivförbindelser, dagcentraler, tillgängliga grönområden, gärna även vård, apotek och annan service samt kultur- och föreningsverksamhet.

För att få vetskap om kommunens och markägarnas planer i så tidigt skede som möjligt, är möten med näringslivsorganisationer, intressegrupper, kulturbevakare mm värdefulla fora för information och etablering av kontakter. Byggnadsnämnden brukar tidigt tillfrågas av exploatörer. Dags- och facktidningar samt Internet bör bevakas på bred front.

Därutöver behöver ägare av strategisk mark samt investerare och byggföretag, som arbetar offensivt, uppsökas för samtal. Det är även i sådana sammanhang värdefullt att ha ett genomtänkt broschyr- och föredragningsmaterial till hands.

Givetvis kan föreningsinitiativ emellanåt te sig förspillda t.ex. om markägaren inte vill överväga seniorboende eller om kommunen prioriterar andra markanvändningsändamål. En diskussion kan dock så ett frö, som till äventyrs ger utdelning senare. Fastighetsmarknaden är föränderlig och planer kan ändras av politiska eller ekonomiska skäl.


3.5 Bygga själv eller samarbeta med byggföretag

 

 

Målsättning:

Att välja den modell som har störst förutsättningar leda till förverkligande inom nära tid och så långt möjligt få projektet anpassat till basprogrammet för seniorhus.

 

Att bygga själv kräver mycket stora personliga arbetsinsatser under minst tre till fem års tid. Det måste också finnas eller upphandlas sakkunskap på ett flertal områden, till vilket erfordras ett betydande kapital. Denna modell bedöms därför inte kunna bli någon standardlösning. Som ett exempel kan dock hänvisas till den kooperativa hyresrättsföreningen BoAktiv Landgången i Bunkeflo, Malmö. (se bl.a. www.boaktiv.se). Ett exempel på byggande förening (bostadsrätt) i samverkan med entreprenör är f.n. under utredning i Rödeby, Karlskrona.

Ett mindre arbetskrävande sätt är att etablera kontakt med en byggherre/byggare, som har kompetens och ekonomiska resurser att genomföra ett byggprojekt. Det är då viktigt att komma in i bilden tidigt i processen för att fullt ut kunna påverka resultatet. Många val måste göras på ett tidigt stadium, eftersom alla förändringar kostar pengar – ju senare, desto mer. Ett ömsesidigt förtroende är nödvändigt och alla parter är betjänta av att tidigt klara ut villkoren för samarbetet. Om det inte är görligt att skriva ett regelrätt avtal, kan ett sätt vara att upprätta en gemensam avsiktsförklaring. Där kan redovisas vilka ömsesidiga prestationer som parterna är införstådda med att göra på förtroendebas.

Att komma till tals i tidigt skede i ett projekt är inte lätt av det skälet, att byggidéer ofta utvecklas rätt långt innan de når offentligheten. Det kan dock vara meningsfullt att ta upp ett resonemang, även om ett bostadsprojekt betraktas som färdigritat och inriktat på andra målgrupper. Regelverket för bostadsbyggande kräver idag full tillgänglighet för rörelsehindrade, varför det, om systemet fungerar, inte skall behövas stora ändringar eller tillägg i det avseendet. Däremot är det mindre vanligt att ordinära bostadsprojekt innehåller gemensamhetslokaler. Om de gör det, är det ofta svåranvända ytor i källarutrymmen. Det har dock visat sig, att det går att nå välfungerande resultat genom att – utan större omprojektering – ta en lägenhet i lämpligt läge i anspråk som husets gemensamhetslokal.

Om samarbete med en exploatör etableras, är det viktigt för styrelsens trovärdighet gentemot intressenterna, att de huskoncept som föreningen presenterar åtföljs av ett eget granskningsbetyg utifrån föreningens målsättning. Det har också visat sig vara intressant för producenternas marknadsförare, att kunna visa på en positiv värdering från en seniorhusförening i egenskap av initierad neutral bedömare.

 

 

 

 

 

 

Exempel: Föreningen Russinet, Lund, som blockhyr av det kommunala bostadsbolaget                  Brf Hinseblick, Karlshamn, som byggts i samverkan med Skanska.                  Brf Bataljonen 11, Karlskrona, som seniorhusanpassats strax före byggstart.

 

 

4. VÄRDERING AV OLIKA LÖSNINGAR

 

 

4.1 Upplåtelseformer

  Målsättning:

Att åstadkomma lösningar, som ger de blivande boende inflytande över projektering, byggande och förvaltning och som är anpassade till intressenternas ekonomiska förmåga.

 

De olika upplåtelseformerna för bostäder beskrivs i bilaga 4. Såväl bostadsrätt som kooperativ hyresrätt bygger på, att de boende före övertagandet bildar en ekonomisk förening, som tar ansvar för husets framtid. Som framgår av bilagan är de ekonomiska förutsättningarna för byggande/övertagande olika. En bostadsrätt kräver generellt en högre insats, vilket leder till månadsavgifter, som är lägre än månadshyran vid kooperativ hyresrätt, som i sin tur är lägre än månadshyran vid hyresrätt. Även vid vanlig hyresrätt kan hyresgästerna samverka i en förening, som dock inte får samma lagstadgade befogenheter. För att en sådan förening skall få bästa effekt på boendemiljön, måste den baseras på samförstånd med fastighetsägaren. Genom begreppet ägarlägenheter har 2009 tillkommit ytterligare en form för att disponera en bostad.

Husföreningen är livskraften i seniorboendet. Genom att befattningar måste beklädas och praktiska uppgifter lösas, skapas naturliga förutsättningar för fördjupade bekantskaper och vitaliserande engagemang.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bilaga 4: Beskrivning av upplåtelseformerna bostadsrätt, kooperativ hyresrätt, hyresrätt och ägarlägenhet.


4.2 Service, kommunikationer

Målsättning:

Att lokalisera seniorhus till sådana lägen, där även boende med handikapp kan nå alla målpunkter, som är vitala för ett självständigt, gott vardagsliv.

 

Läget i samhället är avgörande för en bostads ekonomiska värde. När det gäller seniorhus bör emellertid inte bara allmän attraktivitet utan också praktisk åtkomlighet till för äldre viktiga nyttigheter vägas in. En sådan analys bör ingå som en del i det granskningsbetyg, som en seniorhusförening förväntas delge intressenterna. I brist på tillgång till lägen måste sedan intressenterna själva prioritera bland önskemålen. Närhet och framkomlig gångväg till hållplats för kollektiv trafik samt till butik för mat och andra dagligvaror torde vara oavvisliga krav. Därutöver bör undersökas och redovisas hur det är med tillgången till vård, apotek, lokaler för motion, föreningsliv, kultur m.m. Någorlunda närhet till attraktiv natur med framkomligt vägsystem är viktigt.

 

4.3 Närområdets topografi, hustyp

               Målsättning:

Den egna tomten och husets närmaste omgivning ska vara lätt framkomlig för rörelsehindrade, väl belyst nattetid och attraktiv även vintertid. Detaljplanen bör tillåta ett ändamålsenligt och ekonomiskt byggande.

 

 

Hänsyn till framkomligheten är central inte bara för val av område utan även och inte minst för val av tomt. Även mindre lutningar kan vara ödesdigra vid halka. Möjlighet till varierade promenadrundor med olika upplevelser blir med åren allt viktigare komponenter i livskvaliteten. Det är angeläget att i närheten kunna hitta attraktiva sittplatser, varför också vind- och solförhållanden bör studeras och dokumenteras. Dessa aspekter bör finnas med vid kommunens detaljplanläggning och vara dokumenterade i utställda handlingar bl.a. i planbeskrivningen. Beskrivningen innehåller ofta modellfoton med solstudier, som belyser användbarheten av balkonger och gårdens olika delar.

För att en gemenskap skall kunna utvecklas optimalt, bör gemensamhetsutrymmen vara så placerade, att alla boende naturligt passerar dem på sin väg in och ut till sin bostad. Enligt Karlskrona Seniorhusförenings uppfattning bör inte heller boendet bestå av större antal lägenheter, än att man kan lära känna varann och etablera en ansvarstagande vi-känsla. Detta, i kombination med ekonomiska hänsyn, leder till att ett punkthus med 25 – 30 lägenheter kring ett trapphus och med en träffpunkt/kafé vid entrén framstår som lämpligt i central tätbebyggelse. Givetvis kan planförhållandena vara sådana att punkthus inte accepteras, varvid man får söka göra det bästa av den situationen.

I ytterområden och mer lantliga förhållanden kan ett bra seniorboende arrangeras med enplanshus grupperade som en by, med ett gemenskapshus vid den naturliga infartspunkten.

 

4.4 Husutformning, byggtekniskt basprogram

 

         

  

Målsättning:

Att med tekniska krav verka för ett säkert och bekvämt boende i en bostad, som är utformad med hänsyn till äldres fysiska, mentala och sociala behov samt till arbetsmiljökrav för framtida hemtjänst/anhörigvårdare. Basprogrammet skall ge en utgångspunkt för prioriteringar mellan kostnad och kvalitet.

 

Ett seniorhus skall erbjuda väsentligt mer än ett ordinärt handikappanpassat boende. Förutom att vara speciellt tillrättalagt för vardagsgemenskap, bör utformningen av detaljer styras av strävan att kompensera för olika åldershandikapp. Det byggnadstekniska basprogrammet är därför ett grundläggande dokument. Det bygger på en sammanställning av erfarenheter av ändamålsenliga detaljlösningar vid byggande för äldre.

Basprogrammet avses ge ett diskussions- och beslutsunderlag inför projekteringen. Generellt ska måttsättning av lägenheterna utgå från de rekommendationer som ges i Svensk Standard SS 91 42 21 från Byggstandardiseringen, enligt den tredje nivån, kallad ”Höjd nivå”. Generellt förutsätts också modernaste IT-installation och lås/säkerhetselektronik. Särskild uppmärksamhet bör ägnas arrangemang, som blir tekniskt omöjliga, dyra eller förfulande om de genomförs i senare skede. Även vissa tillval måste förberedas och beslutas tidigt i projekterings- och byggprocessen. Målet är att i varje projekt fastställa en basstandard, för att sedan därutöver möjliggöra tillval genom individuella avtal med byggherre eller entreprenörer.

 

 

 

 

Bilaga 6: Detaljerat basprogram

Basprogrammets avsnitt
6.1 utvändigt

6.1.1 entréer

6.1.2 utvändiga gångytor

6.1.3 mark

6.1.4 bilplatser

6.2 invändigt, allmänt

6.2.1 gemensamhetslokaler

6.2.2 trapphall

 

6.2.3 trappor

6.2.4 hissar

6.2.5 förråd

6.2.6 garage

6.3 invändigt, bostäder

6.3.1 fönster

6.3.2 dörrar

6.3.3 balkonger

 

6.3.4 förvaring

6.3.5 hygienutrymmen

6.3.6 kök

6.3.7 sovrum

6.4 installationer

6.4.1 generellt

6.4.2 elsystem

6.4.3 vatten/avlopp

       6.4.4 ventilation

 

 

 

 

Bilaga 8: Mall för kvalitetsgranskning och utlåtande över boendeprojekt


  1. PROJEKTERING, UPPHANDLING, BYGGANDE juridiska-tekniska villkor och risker
Målsättning:

Att få till stånd seniorhus, som inte bara uppfyller det tekniska basprogrammet utan därutöver erbjuder en attraktiv inre och yttre miljö, är långsiktigt hållbart från ekologisk, teknisk och ekonomisk synpunkt samt är flexibla betr. ändrade funktionskrav.

 

Allt husbyggande styrs av Plan- och Bygglagen (PBL). En byggnad måste stämma överens med den detaljplan som gäller för platsen. Byggnadens yttre och planenligheten prövas i ett bygglov. Byggets genomförande och byggnadens inre funktionalitet redovisas vid tekniskt samråd. Det åligger den som bygger (byggherren) att följa den kontrollplan som då beslutas.

En byggnads funktionsförmåga och bruksekonomi är väsentliga och bör betraktas som byggprocessens mål. Livscykelkostnader och utgifter under brukstiden är det viktiga. Att förstå de faktorer som styr driftsekonomin är avgörande. Den som bygger (byggherren) har numera ett klart uttalat och fullständigt eget ansvar. Är denne inte fackman måste ett antal sådana anlitas för att lagenligt fordrade egenskaper hos byggnader skall uppfyllas. Kraven bevakas av en kontrollansvarig, som i ett utlåtande ska ge byggnadsnämnden underlag för slutbesked. Utan slutbesked får en byggnad inte tas i bruk.

Det är inledningsvis viktigt att beakta byggherrens avsikter; ska det färdiga huset tas över av någon annan (försäljningsbyggherre) eller ska han själv vara ägare under förvaltningsskedet (förvaltningsbyggherre). Detta har helt naturligt avgörande betydelse för hans val av metod, material och teknik från långsiktig underhållssynpunkt. Frågan berör främst bostadsrättsbyggandet, då huset ofta ska tas om hand av en lekmannastyrelse. Egentligen borde en byggande styrelse obligatoriskt ha en oberoende sakkunnig som advokat för dem, som ska ta över.(Se även avsitt 5.6 om bygg- och bogemenskap)

5.1 Projektstart

Det har blivit vanligt att större branschaktörer, med flera verksamhetsgrenar, själva både leder och projekterar sina byggen och till sist även utför hela eller huvuddelar av entreprenadarbetet. En sådan byggherre kan låta registrera en bostadsrättsförening, som ger byggfirman i uppdrag att producera ett hus. Styrelsen för denna bostadsrättsförening består vanligen av anställda hos byggfirman. Vartefter projektet framskrider fattas beslut i denna ”byggande styrelse” om upprättande av program för skisser och senare om projektering. Besluten skall protokolleras under juridiskt ansvar enligt lagen om Bostadsrättsföreningar. Lagkraven säkerställer formellt statens intressen och avses skydda de blivande boende i ekonomiskt avseende. En ekonomisk plan över föreningen och dess framtida kostnader och intäkter måste upprättas av en godkänd intygsgivare, bli godkänd av Länsstyrelsen och inlämnas till Bolagsverket innan försäljning av lägenheter kan börja. Helt logiskt leder denna typ av produktionsupplägg till, att slutprodukten inte alltid optimeras från brukarsynpunkt vare sig avseende husutformning eller långsiktig ekonomi.

5.2 Projektering och upphandling

Byggherren beställer skisser och senare också ritningar på husets utformning (placering, utseende och planlösningar) av en arkitektfirma, som även kan ta fram bygglovshandlingar. En huvudansvarig projektör leder arbetet med detaljerad projektering för konstruktion, VVS, el, markarbeten osv. En projektansvarig samordnar och styr arbetet tidsmässigt och tekniskt. Hela processen sker mot en totalbudget, som skall ge bostäderna högt saluvärde på den lokala marknaden.

En blivande huvudentreprenör (ofta ett med byggherren associerat företag) kan ges ansvar för färdigställande och samordning av olika projektörers förarbete. Kombination av olika sorters entreprenad, t ex föreskriven och funktionsangiven, förekommer. Valet av entreprenadform och entreprenörer påverkar avtalshandlingarnas omfattning och utförande, samt vem som anlitas för projekteringen. När handlingar i den omfattning som bedöms erforderliga för aktuellt projekt är klara, kan ett anbudsförfarande inledas eller någon typ av förhandlingsentreprenad överenskommas.

 

5.3 Entreprenadhandlingar

Entreprenadavtal med aktuell omfattning och innehåll upprättas som regel efter en mall, f n benämnd AB 06 (Allmänna Bestämmelser, 2006 års version) och med byggbranschens internt förhandlade villkor och definitioner som bilaga. Avtalsmallar finns även till olika branscher (El, VVS, Mark mm, för underentreprenörer). Avtalstexterna är juridiskt väl ”genomtröskade” med hänsyn till

prejudicerande tolkningar från rättsfall. Ett genomarbetat och systemintegrerat program för slutkontroll är viktigt för brukarna att ha med som krav i projekteringshandlingarna och medtaget i entreprenadavtalen.

Vid byggnaders uppförande kan hel eller delad entreprenad förekomma med olika avtal. Andra varianter kan vara t ex färdigprojektering, fastpris, löpande pris, incitamentsavtal av olika typ osv. I avtalen ingår ritningar och upprättade beskrivningar. Handlingarna gäller i den ordning de upprättats (daterats) och alltid med beskrivande text före ritningar. Avtalstext gäller före annan text.

5.4 Beskrivningsmallar – avtalsbilagor

Till handlingarna hör beskrivningstexter gjorda efter mallar, t ex AMA (Allmän Material och Arbetsbeskrivning). Malltexterna är baserade på bokstavs- och sifferkoder som anger standardiserade utföranden som erfarenhetsmässigt ständigt upprepas. Generellt gäller att mycket av projektering, ritande, kringadministrationen och bilagor mm är datoriserat och arbetet består i att välja och ange lämpliga utföranden. Det räcker dock inte med genomarbetade pappershandlingar – husen byggs utomhus, året om, på en byggplats och fortfarande med relativt hantverksmässiga metoder.

I beskrivningarna anges också materialbeteckningar, fabrikat på utrustning, färgkulörer och kvalitetsklasser mm likn. Eventuella ”ofullständiga handlingar,” där det lämnats åt entreprenörerna att lösa, gör att senare konstaterade fel är svåra att hantera. Då behöver en funktionsgaranti finnas. Tillvalsmöjligheter för enskilda köpare bestäms i detta sammanhang.

Det är i dessa bygg- och rumsbeskrivningar som Karlskrona Seniorhusförenings Basprogram med tekniska detaljkrav hör hemma. Övriga större övergripande önskemål måste med redan i byggherrens projekteringsanvisningar – ett mycket tidigt stadium!

5.5 Slutbesiktning och inflyttning

Efter inflyttning är det vanligt att en del krångel uppträder med olika installationer, system och utrustning. De boende har alltid synpunkter på sprickor, fläckar eller större fel i sina bostäder. Den nytillträdda styrelsen, eller ett förtroenderåd som de nyinflyttade boende utsett, måste gå juridiskt korrekt till väga. Krav på rättelse måste ställas till den eller de som formellt är ansvariga. En registrerad bostadsrättsförening byter inte identitet genom försäljning och styrelsebyte. Eftersom föreningen själv genom sin byggande styrelse tagit alla avgörande initiativ och beslut hamnar de flesta klagomålen hos den egna föreningen.

Det är väsentligt att rätta till fel och brister som kan få allvarliga följder – t ex ofullständiga kakelfogar i våtrum, lösa trösklar eller handledare, dragiga fönster, bullrande installationer, elektriska fel, kondensproblem och liknande. I sådana fall skall man inte kompromissa. I mindre betydelsefulla avseenden kan man förhandla om att ”köpa bort” i protokollet påtalade och även andra tvistiga småfel – det ger bättre stämning för ganska lite pengar!

Utgångspunkter för ”felsökningsarbete” är de besiktningsprotokoll som finns och de avtal och överenskommelser som gjorts vid övertagandet (köpet) av fastigheten, samt utställda och överförda garantier. Entreprenadavtalet med angivna utföranden och bilagda handlingar gäller, samt provningsprotokoll och besiktningar. De fel och brister som skall åtgärdas inom viss tid anges i protokollen.

Med slutbesiktningen upphör det aktiva entreprenadförhållandet. Eftersom slutbesiktning äger rum innan tillträde/inflyttning, bör endast mindre omfattande slutarbeten återstå vid den nya styrelsens tillträde. Efter två, alternativt fem år görs en garantibesiktning, men där är vad som kan påtalas begränsat på olika sätt i entreprenadavtalet. Efter garantitiden kan endast grov oaktsamhet, slarv eller avsiktliga uraktlåtenheter tas upp, i tio år. Alla garantier och försäkringar, samt ekonomiska åtaganden i form av skatter och räntebetalningar, abonnemangsavgifter, kostnader för löpande förbrukning av fjärrvärme, vatten, el och avfallshanteringen mm, i varierande form och grad, övergår från slutbesiktningarnas s k huvuddatum på fastighetens nya ägare.


 

5.6 Bygg- och bogemenskap – en alternativ modell för upphandling av ett bostadsrättshus Seniorhusföreningen i Karlskrona har av en statlig delegation fått epitetet ”byggemenskap”. Nästa projekt, som vi inspirerat till, kommer att upphandlas enligt denna modell. En interimistisk bostads-rättsförening är bildad. Föreningen har nästan lika många medlemmar, som det antal lägenheter som skall uppföras. Föreningen har fått en markanvisning av kommunen, som upprättat en detaljplan för området. Föreningen upprättar ett program för huset enligt råden i denna skrift och en principskiss för huset. Föreningen anlitar en konsult, som hanterar programmet och kommer att företräda föreningen som motpart till en totalentreprenör, som står för den slutliga projekteringen. Föreningen blir då ”sin egen” byggherre, vilket skiljer sig från beskrivningen ovan. Modellen gör att föreningen slipper åtminstone en mellanhand, men får tillsammans med sin konsult en ansvarsfullare roll. Avtalsformen gentemot entreprenören blir ABT 06.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bilagor 7: Upphandling av seniorhus 9: Fördjupning av kapitel 5;Tekniska förhållanden inför inflyttning, (juridiska-tekniska villkor och risker)


6. ÖVERTAGANDE, INFLYTTNING, FÖRVALTNING        juridiska-tekniska villkor och risker 

Målsättning:

Att bibehålla och förbättra fastighetens kvaliteter fysiskt och i relation till målet för gemenskapen.

Lagar, föreskrifter och instruktioner styr arbetet med fastighetsförvaltning. Ekonomiskt gäller generellt bestämmelserna om ekonomiska föreningar i bl.a. Plan- och Bygglagen. Det är ägaren som svarar för husets underhåll och ställs till svars om det inte sköts. En byggnads yttre måste hållas i vårdat skick och dess tekniska egenskaper i huvudsak bevaras under ekonomiskt rimlig livslängd. Installationer och utrustning för hushållning med energi, vatten och avfall, bredband, tillgänglighet, hälsa och säkerhet skall alltid fungera som avsett. (8 kap. 14 § PBL)
En skriftlig plan för periodiskt underhåll bör upprättas innan byggnaden tas i bruk och omfatta minst 30 år. I Boverkets Byggregler krävs också skriftliga instruktioner för provning, drift, skötsel och underhåll av installationerna innan byggnaden får tas i drift. Brandskyddsdokumentation skall upprättas, liksom anvisningar för obligatorisk ventilationskontroll, OVK. Det är av stor betydelse att från början sköta och underhålla hus och installationer – det sparar mycket pengar på sikt.

6.1 Fastighetsförvaltningens ändamål och medel

Det gäller att vidmakthålla och om möjligt förbättra den tekniska, hygieniska och ekonomiska funktionen och standarden på byggnaden. Ekonomiskt sett har verksamheten som mål att beräkna, skapa och fördela de ekonomiska resurser som behövs. I förvaltning ingår också att genomföra de administrativa, tekniska och ekonomiska arbetsuppgifter som fordras. Verksamheten karaktäriseras av ett mycket stort inslag av planering för framtiden.

En budget måste upprättas, vars inkomstsida utgörs av månadsvisa hyres/avgiftsinbetalningar och som på utgiftssidan har låneränta, kommunala avgifter och utskylder, löpande fakturor, avtalsenliga betalningar, försäkring mm. Efter några års verksamhet är det inte så svårt att beräkna och budgetera föreningens löpande ekonomi.

Det är väsentligt att föreningens styrelse samarbetar och rådgör med de revisorer, som ska finnas. En av dem bör absolut vara professionell, den andre kan mera direkt representera medlemmarna. Meningen är att säkerställa att arbetet leds och styrs effektivt och att interna kontrollsystem tillämpas. Professionella revisorer är ett viktigt stöd och en garant, för att styrelsen kan påta sig det personliga ansvar som följer med förtroendeuppdrag.

6.2 Utgifts-och kostnadsfördelning

Är föreningen sin egen byggherre och kan påverka bygget i detalj eller är föreningen beroende av en annan byggherres bedömningar vad gäller materialval, utförande eller tekniska lösningar, kan  få betydelse för framtida drift- och underhållskostnader. Robusta och beprövade val och lösningar brukar i långa loppet borga för framtida låga drift- och underhållskostnader. Byggherrar som investerar i ett bygge som man han själv tänker förvalta gör sådana överväganden, medan byggherrar som bygger för att försälja huset i allmänhet inte brukar ta ansvar för vad som händer efter garantitiderna gått ut.

Vid byggnaders tillkomst gäller kortsiktiga ekonomiska överväganden. Det medför att det under bruksskedet alltid finns anledning att ifrågasätta gjorda val av material, tekniska lösningar och utföranden. Det finns troligen besparingar att göra genom att vid första underhållstillfälle byta material, behandling eller teknik. Beslutsunderlaget utgörs framför allt av planen för periodiskt underhåll samt erhållna förbrukningsfakturor. Inslag av hantverk med stor andel arbetslöner gör att byten till utförande eller material som fordrar mindre arbete eller underhåll med längre intervaller, alltid blir lönsamt.

 

 

Uppgifterna kan struktureras i Ekonomisk förvaltning, Administrativ förvaltning och Teknisk/praktisk förvaltning. Till administrativ förvaltning hör bl.a. hyresärenden, boendefrågor, ordningsfrågor, servicefrågor, avtals- och försäkringshantering, underhållsplanering, drift- och skötselplanering, reparationshantering samt statistik och informationsarbete. Teknisk/praktisk förvaltning innefattar daglig fastighetsskötsel, renhållning inkl snöröjning och gräsklippning, invändig städning och avfallshantering, driftkontroller av system och småreparationer. Hit hör även genomförandet av underhållsarbete i större omfattning i form av anbudsupprättande, entreprenadavtal och utförandekontroll med besiktning.

6.3 Underhåll

Underhåll är att återställa en funktion i ursprungligt skick efter normal förslitning. Förebyggande underhåll görs sällan i den grad som vore ekonomiskt motiverat. ”Förbättring” sker automatiskt om en tvättmaskin eller en fläkt byts till en ny av senare modell med bättre egenskaper eller prestanda. Modernisering som höjer eller utvidgar byggnaden eller dess installationers prestanda, påverkar dess ekonomiska värde.

Det löpande underhållet kan schablonmässigt budgeteras och måste vara inkalkylerat i avgifts/hyresuttaget. Det är viktigt att föra statistik över dessa mindre reparationer.

En periodisk underhållsplan består av en förteckning som anger antal och/eller area på fastighetens alla delar, t ex fönster, tvättmaskiner, takytor osv. Beroende på materialval, behandling, klimat etc. kan en erfaren byggtekniker ange hur ofta en underhållsåtgärd eller ett byte behöver göras. Han kan även prissätta åtgärden per enhet och ange totala kostnaden för varje år under 30 år. När det gäller installationer och utrustning används schablonvärden, p g a att bytesintervallerna är mycket skötselberoende. Systematiskt genomförda beräkningar visar de framtida årliga summor som behövs till större underhåll. Kalkylen görs i dagspriser och indexeras på lämpligt sätt vid budgetering. Planens långa perspektiv och omfattning gör att kostnadsosäkerheter i praktiken jämnas ut. Planen är bara en teoretisk, ekonomisk kalkyl för budgethjälp

6.4 Genomförande av åtgärder

Genom att varje år besiktiga fastigheten och i protokoll bedöma dess skick kan ingen större underhållsåtgärd komma som en överraskning. Revisorerna skall ha detta underlag till bokslutet. Beakta dock att när rosten lyser igenom eller färgen hänger i flagor är det för sent. Underhåll skall sättas in tidigare än ett sådant ”renoveringsbehov” framträder. De erforderliga extra underarbetena i sådana fall blir åtskilligt dyrare än att göra åtgärden i rätt tid. Använd fackman till besiktningen! Vid konstaterat behov av åtgärd bör anbudsunderlag bestående av en teknisk beskrivning, med alla kringuppgifter tas fram med ett entydigt prisformulär för att få in jämförbara anbud. Det är ofta svårt att i rimlig tid få ihop de minst tre anbud som är praxis. Låt samma fackman som besiktigat huset och gjort anbudshandlingar även kontrollera och slutavsyna arbetena.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bilaga 10: Fördjupning av kapitel 6; Tekniska förhållanden efter inflyttning, förvaltning under brukstid ( juridiska-tekniska villkor och risker).


  1. BO I SENIORHUS

är det något särskilt med det?

 

JA!

 

Det bygger på en idé om hur livet kan levas i ”den tredje fasen”.

 

7.1 Gemenskap och mötesplatser.

En bärande princip i seniorhus är att ha gemensamma lokaler för möten, samvaro och umgänge. Grundidén är att i huset skapa en trivsam, vardaglig träffpunkt för de boende för att kompensera för tidigare grannkontakter och arbetskamrater. En trygg social gemenskap bör få möjligheter att utvecklas. De boende ska känna trygghet, delaktighet och meningsfullhet i sitt hus och samtidigt frihet att dra sig undan när så önskas. Deltagande i gemensamma aktiviteter väljs efter vars och ens läggning och förmåga. Men ingen ska behöva känna sig ensam, isolerad eller glömd även om förmågorna sinar. Det ligger ett huvudansvar på föreningens formella styrelse, att hitta en grupp engagerade eldsjälar, som är beredda att ro igång lockande verksamheter.

7.2 Utveckling av en ”byggemenskap”

En byggemenskap är en grupp människor som utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga (alt. bygger om) och använder en byggnad.

Det är mycket att sätta sig in i för tänkbara bosättare. Initialt: vad innebär ”seniorhus” och är det något för mig/oss? Fortsättningsvis: tekniska, ekonomiska eller praktiska frågor att ta ställning till. För att få grepp om betydelsefulla avgöranden i byggprocessen och för att husets kommande sociala liv skall få en god start är det bra, att de blivande grannarna tidigt träffas och diskuterar gemensamma angelägenheter. Utöver information och ställningstaganden av teknisk eller ekonomisk natur avser sådana möten att skapa kontakter och nätverk inom husets gemenskap. Det är praktiskt om detta sker under ordnade former t.ex. som en studiecirkel. Se funderingar i Bilaga 11.

En finess med att samarbeta med ett studieförbund är att man kan få del av ett brett nätverk, personer som kan förmedla kontakter och anlita föreläsare. Man får någon intresserad att resonera, bolla idéer och planera tillsammans med. Man kan få praktisk hjälp med olika typer av lokaler, låna teknisk utrustning, framställa affischer, kopiering, utskrifter och utskick. Man kan även få hjälp med marknadsföring, kontakter med media, upprätta sociala medienätverk. Ibland blir det aktuellt med studiemateriel och referenslitteratur.

Innan man startar en verksamhet är det ofta en god idé att kontakta ett studieförbund för att höra vilken hjälp det kan erbjuda, vilka villkor som gäller, vilka kostnader det medför och vilka bidrag som kan bli aktuella.

Att arbeta genom en cirkel är en beprövad metod när flera gemensamt önskar studera och undersöka ett område. Arbetssättet kan liknas vid en process där det ena läggs till det andra för att till slut mynna ut i ställningstaganden.

Bilaga 12 innehåller ett förslag till en utbildningsplan för studiecirklar, som naturligtvis måste anpassas till den aktuella situationen. Sammankomsterna bör komma igång långt innan inflyttning, så att förståelse väcks för det kommande enskilda och gemensamma ansvaret i boendet. En representantgrupp kan väljas med uppgift att hålla en fortlöpande kontakt med byggherre, entreprenör och arkitekt

I förberedelserna för inflyttning till ett nytt boende ingår också förberedelser för avyttring av det befintliga. Se Tips i bilaga B14.

 

 

 

7.3 Från bygge till bostad.

I Bilaga 13 beskrivs i dagboksform hur en bostadsrättsförening växte fram och formellt bildades med en styrelse av boende. Texten är ett referat av utvecklingen i Karlskrona Seniorhusförenings första objekt, Brf Bataljonen 11. Husbygget, gemensamhetslokalernas tillkomst, inredning etc samt verksamheternas start kan följas. Husmöten och infomöten bidrog till kunskapsuppbyggnaden. Medlemmar i Karlskrona Seniorhusförening flyttade in i 11 av 27 lägenheter. De som tillkom underhand inlemmades i informationsverksamheten och några tilldelades uppgifter i arbetsgrupper.

Efter erfarenheter från Brf Bataljonen 11, bildades en studiecirkel 2012 inför nästa objekt, seniorhuset ”Växthuset” i Lyckeby. Karlskronahem sjösatte en entreprenörs- och arkitekttävling om bostäder, på en tomt i ett gott läge och var berett att förvalta det färdiga resultatet. Projektet hade snäva kostnadsramar. Denna handbok och det inledande cirkelresultatet ingick i programunderlaget och utgjorde också en grund för tävlingsbedömningen. Det vinnande förslaget blev uppfört.

Studiecirkelverksamheten har förutom sina sociala effekter också funktionen att sålla fram dem som verkligen är beredda att ta steget att flytta in i ett seniorhus. Ta t ex Växthuset: av seniorhus­före­ningens då 170 medlemmar var ett 50-tal nyfikna på att veta mera och började delta i cirkeln. Ett 30-tal blev intresserade av projektet i fråga och fortsatte studierna. 8 medlemmar flyttade slutligen in i någon av de 23 lägenheterna. Andra hade under tiden av olika skäl lämnat projektet eller funnit lämpliga bostäder i andra hus, varav ett seniorhus, som samtidigt var under uppförande.

7.4 Andan i ett seniorhus

Att bo i en väl fungerande social miljö är inget som bara händer. Det är istället ett tillstånd som formas av de boende själva1. Det är inte givet att eftersläntrarna och med tiden nytillkomna vet vad de ger sig in i. En innehavare av en bostadsrätt kan sälja sin lägenhet på marknaden. Både säljaren och föreningens styrelse har möjlighet att upplysa den nya medlemmen om de förhållanden som gäller i huset och vilka åtaganden som ingår i att bo i ett seniorhus. Det är viktigt att de nya blir informerade och sympatiserar med idén.

Vissa moment, som lärdes ut i studiecirklarna, kan också de gamla i gården behöva fräscha upp och informeras om, inte minst om ny lagstiftning. Föreningsstämman är ett bra tillfälle att påminna om vad som gäller och informera om nyheter. Då kan också alla vädra sina synpunkter på hur livet i huset fungerar – eller inte fungerar – och föreslå intressanta program.

De nytillkomna kan introduceras på ett trevligt sätt genom att de bjuds in till husets begivenheter så snart de blivit godkända som medlemmar/hyresgäster. Ett officiellt välkomnande är också uppskattat.

 

Sedan den 1 juli 2014 finns en vidgad rätt att hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand efter styrelsens medgivande. I hyresavtalet kan hyresgästen och bostadsrättsinnehavaren komma överens om att denna ska delta i de gemensamma uppdragen i huset. Se kap 6.

 

Det kan visa sig mer praktiskt att husets trivselprogram utformas som en egen förening, fristående från bostadsrättsföreningens reglerade uppgifter och rutiner.

 

Så tas steget från en ”byggemenskap” till en ”bogemenskap”. Vi har börjat lära känna varandra åtminstone till namn. Vi förutsätter att eldsjälar gett sig tillkänna och att inbjudan till gemensamma arrangemang hörsammats. Att den gemensamma lokalen inretts på ett trivsamt sätt och lockar till spontana möten. Att kök fått redskap och servis så att husfester kan ordnas och bord dukas. Att vardagshjälpsamhet spritt sig. All odling behöver tid, näring och kontinuitet. Vi har börjat en resa med goda förhoppningar om att länge leva bra liv i våra hus.

 

Litteratur: Seniorboende i kooperativ hyresrätt, Lars Malmgren, 2004.

Bilagor:    B11  Funderingar kring ”mjuka värden”i boendet

                      B12  Exempel på programstolpar för studiecirkel

B13  Exempel på bygg-och husmöteserfarenheter

B14  Tips om avyttring av  tidigare bostad, lån och pension, flytten

[1] Byggtekniskt basprogram, avsnitt
6.1 utvändigt

6.1.1 entréer

6.1.2 utvändiga gångytor

6.1.3 mark

6.1.4 bilplatser

6.2 invändigt, allmänt

6.2.1 gemensamhetslokaler

6.2.2 trapphall

 

6.2.3 trappor

6.2.4 hissar

6.2.5 förråd

6.2.6 garage

6.3 invändigt, bostäder

6.3.1 fönster

6.3.2 dörrar

6.3.3 balkonger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BILAGEFÖRTECKNING se även huvudtextens innehållsförteckning, sid 3

 

 

  1. 1. Exempel på stadgar för ideell förening (jämte turordningsregler) B1:1-4
  2. 2. Exempel på tolkning/verksamhetsplan B2:1-3
  3. 3. Exempel på skrivelse till kommunen. B3:1-3
  4. 4. Olika upplåtelseformer B4:1-4
  5. 5. Om blockhyresavtal och förvaltningsavtal B5:1-6
  6. 6. Byggtekniskt basprogram B6:1-10
6.1 utvändigt                   2

6.1.1 entréer                     2

6.1.2 utvändiga gångytor    2

6.1.3 mark                        2

6.1.4 bilplatser                  3

6.2 invändigt, allmänt      3

6.2.1 gemensamhetslokaler 3

6.2.2 trapphus                   4

 

6.2.3 trappor                   4

6.2.4 hissar                     5

6.2.5 förråd                     5

6.2.6 garage                    5

6.3 invändigt, bostäder   6

6.3.1 fönster                    6

6.3.2 dörrar                     6

6.3.3 balkonger               7

 

6.3.4 förvaring                7

6.3.5 hygienutrymmen     7

6.3.6 kök                        8

6.3.7 sovrum                  8

6.4 installationer            9

6.4.1 generellt                 9

6.4.2 elsystem                 9

6.4.3 vatten/avlopp          10

6.4.4 ventilation              10

 

  1. Upphandling av seniorhus B7:1-8
  2. 8. Exempel på granskningsmall B8:1-2
  3. 9. Fördjupning av kapitel 5 B9:1-8
  4. 10. Fördjupning av kapitel 6 B10:1-7
  5. Funderingar om mjuka värden B11:1-2
  6. 12. Exempel på programstolpar för studiecirkel. B12:1-3
  7. 13. Exempel på bygg- och husmöteserfarenheter. B13:1-4
  8. 14. Tips B 14:1

 

 

 

 

B1.  EXEMPEL PÅ STADGAR FÖR IDEELL FÖRENING

 

 

STADGAR FÖR KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING

 

§ 1 FIRMA

Föreningens firma är Karlskrona Seniorhusförening

§ 2 ÄNDAMÅL

Föreningen är en ideell förening, vars ändamål är att verka för att bostadshus speciellt anpassade för äldre, seniorhus, kommer till stånd inom verksamhetsområdet genom att

– verka opinionsbildande genom att öka kännedomen om och vidga förståelsen för behovet av insatser från myndigheter och inte minst enskilda intressenter vad gäller seniorhus

– insamla erfarenheter bl.a. från genomförda projekt,

– söka lämpliga fastigheter för ny- eller ombyggnad,

– söka intressenter och genom enkäter utröna dessas preferenser

– utifrån enkäterna utveckla program för utformning och utrustning av seniorhus,

– förhandla med markägare, kreditgivare och entreprenörer,

– förhandla med kommun och myndigheter,

– vid behov ta fram underlag för erforderliga ändringar av detaljplaner,

– ta fram informationsmaterial om möjliga seniorhusalternativ,

– verka för att medlemmarna (fysiska personer) erbjuds företräde till de seniorhus föreningen initierat,

– förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar,

– förbereda intressenterna för det nya boendet genom studiecirklar,

– samt i övrigt vidta åtgärder som stödjer angivna ändamål.

§ 3 SÄTE

Styrelsen har sitt säte i Karlskrona kommun.

§ 4 VERKSAMHETSOMRÅDE

Föreningens verksamhetsområde är i första hand Karlskrona centralort samt närliggande tätorter med grundläggande närservice.

§ 5 ANTAGANDE AV MEDLEM

Till medlem antages juridiska och fysiska personer (individuellt medlemskap), som förväntas bidraga till förverkligandet av föreningens ändamål och följa föreningens stadgar och beslut.

§ 6 MEDLEMSAVGIFT

Medlem är skyldig att årligen erlägga av årsmötet fastställd medlemsavgift. Medlemsavgift skall erläggas inom fyra veckor efter avisering.

§ 7 UPPSÄGNING AV MEDLEMSKAP

Uppsägning till utträde ur föreningen skall ske skriftligen och tillställas styrelsen.

Efter avgång ur föreningen har medlem inte rätt att deltaga i överläggningar och beslut om föreningens angelägenheter.

§ 8 UTESLUTNING

Medlem som uppenbart bryter mot föreningens stadgar, inte följer i behörig ordning fattade beslut eller som annars motarbetar föreningens intressen eller ändamål, får uteslutas av föreningsmöte.

Medlem som inte inom sex månader efter avisering inbetalat medlemsavgift skall med omedelbar verkan anses ha utträtt ur föreningen.

Den som uteslutits eller utträtt förlorar omedelbart sin rätt att delta i överläggningar och beslut om föreningens angelägenheter.

§ 9 STYRELSE

Föreningens angelägenheter handhas av en styrelse som består av fem till nio ordinarie ledamöter och av tre till fem suppleanter.

– Styrelseledamöterna väljs vid årsmöte bland föreningens medlemmar. Valen gäller för tiden fram till dess nästa ordinarie årsmöte har hållits.

– Ordföranden och vice ordföranden väljs för en tid av ett år. Övriga ledamöter väljs för en tid av två år i sådan ordning, att normalt en halv styrelse väljs varje år.

 

 

 

– Styrelsen utser inom sig sekreterare, kassör och övriga funktionärer.

– Styrelsen är beslutför när antalet ledamöter överstiger hälften av hela antalet ordinarie ledamöter. Varje ledamot har en röst; vid lika röstetal avgör ordföranden.

– Ordföranden kallar till styrelsemöte. Styrelsemöte skall hållas minst 5 ggr per år.

Ordföranden är skyldig att kalla till styrelsemöte när minst en ordinarie ledamot begär det.

– Styrelsen är skyldig att föra protokoll vid sammanträden.

– Styrelsen kan tillsätta arbetsgrupper för avgränsade uppgifter och därvid välja deltagare även utanför föreningen.

– Styrelsen arrangerar föreningsmöten

§ 10 FIRMATECKNARE

Föreningens firma tecknas av styrelsen och av den eller dem, som styrelsen därtill utser.

§ 11 ÅRSREDOVISNING

Styrelsen är skyldig att upprätta och avlämna årsredovisningshandlingar omfattande förvaltningsberättelse, resultaträkning och balansräkning.

Årsredovisningen skall avlämnas till revisorerna senast sex (6) veckor före ordinarie årsmöte.

§ 12 RÄKENSKAPSÅR

Föreningens räkenskapsår är kalenderår.

§ 13 REVISORER

För granskning av styrelsens förvaltning och föreningens räkenskaper utses årligen vid ordinarie årsmöte för tiden fram till dess nästa ordinarie årsmöte hållits två revisorer och högst en revisorssuppleant.

Revisorerna och suppleanten får utses både inom och utom medlemskretsen.

§ 14 REVISION

Årsrevisionen skall vara verkställd och berättelse däröver inlämnad till styrelsen senast två veckor före ordinarie årsmöte.

§ 15 FÖRENINGSMÖTEN

Ordinarie årsmöte skall hållas senast under maj månad.

– Extra föreningsmöte skall hållas när styrelsen finner det erforderligt eller då det för uppgivet ändamål skriftligen begärs av minst en revisor eller minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar.

– Mötet är beslutsmässigt med det antal medlemmar som är närvarande. Beslut fattas med enkel majoritet. Varje medlem har en röst; vid lika röstetal avgör ordföranden.

– Årsmöte öppnas av styrelsens ordförande och vid förfall för denne av den som styrelsen utsett.

– Kallelse till årsmöte skall ske skriftligen genom brev eller, till dem som medgivit, med e-post. Kallelse till ordinarie årsmöte skall vara utsänd senast två veckor före årsmötet.

– Förslag från medlemmar, som avses behandlade vid årsmöte, skall vara inlämnade senast tre veckor före mötet till styrelsen, som har att till mötet avge yttrande över förslagen.

– I kallelsen skall anges de ärenden som skall bli föremål för behandling.

– Styrelsen skall omedelbart underrätta revisorerna att kallelse utgått till föreningsmöte.

§ 16 ÄRENDEN PÅ ORDINARIE ÅRSMÖTE

Vid ordinarie årsmöte skall följande ärenden förekomma:

  1. Val av ordförande för årsmötet
  2. Val av sekreterare för årsmötet
  3. Upprättande av närvarolista som underlag för röstlängd
  4. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet, tillika rösträknare
  5. Fråga om årsmötet utlysts i behörig ordning
  6. Beslut om dagordning
  7. Styrelsens redovisningshandlingar för det senaste verksamhetsåret
  8. Revisorernas berättelse
  9. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning
  10. Beslut om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna
  11. Beslut om verksamhetsplan, arvoden och medlemsavgift

 

 

 

 

 

 

 

  1. Val av styrelse
  2. a) fastställande av antal ordinarie ledamöter och suppleanter
  3. b) val av ordförande
  4. c) val av vice ordförande
  5. d) val av övriga ordinarie ledamöter
  6. e) val av styrelsesuppleanter
  7. Val av revisorer och revisorssuppleant
  8. a) val av två ordinarie revisorer
  9. b) val av en revisorssuppleant
  10. Val av tre personer till valberedning, varav en sammankallande, jämte två suppleanter
  11. Ärenden som av styrelsen eller medlem hänskjutits till årsmötet
  12. Övriga ärenden, som medlemsmötet beslutar upptaga som information eller diskussion
  13. Avslutning

§ 17 STADGEÄNDRING

Ändring av dessa stadgar sker genom kvalificerad majoritet vid två på varandra följande föreningsmöten, varav ett skall vara ordinarie årsmöte.

Ändring av dessa stadgar kan även ske vid ett föreningsmöte under förutsättning att tre fjärdedelar av röstberättigade medlemmar är företrädda och är eniga om beslutet.

§ 18 UPPLÖSNING AV FÖRENINGEN

Beslut om upplösning av föreningen sker genom kvalificerad majoritet vid två på varandra följande föreningsmöten, varav ett skall vara ordinarie årsmöte.

Beslut om föreningens tillgångar och skyldigheter fattas vid samma årsmöte som beslutar om föreningens upplösning

ANTAGANDE AV STADGAR

Intygas att dessa stadgar antagits vid möte den 4 februari 2005

 

………………………………..                                        ………………………………..

Mötesordförande                                                            Mötessekreterare

 

………………………………..                                        ………………………………..

Justeringsman                                                                                       Justeringsman

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Turordning vid fördelning av lägenheter.

 

 

 

Överenskommelse/avsiktsförklaring I den överenskommelse som Seniorhusföreningen träffar inför samverkan med en aktuell byggherre förbinder sig denne att ge föreningens medlemmar företräde och att respektera föreningens turordning. Om byggherren ev. är bunden av någon egen ordning, regleras en kompromiss i den gemensamma avsiktsförklaringen. Det förutsätts att den administrativa processen för lägenhetstilldelning handhas av byggherren eller dennes ombud, således inte av Seniorhusföreningen eller kommunen. I det fall projektet skall drivas av en förening för kooperativ hyresrätt, sköts lägenhetstilldelningen av den föreningen.

Processen Avsikten är att en medlem först i en arbetsgrupp/studiecirkel och sedan genom specifik anmälan, tidigt skall få tillfälle att påverka det projekt, som medlemmen prioriterar. Vilken omfattning medlemmarnas påverkan kan få, innan intressenterna måste binda upp sig i ekonomiskt avseende, blir beroende på byggherren. Tidig medverkan leder till att intressenterna ordentligt sätter sig in i förutsättningarna för projektets genomförande, de ekonomiska sambanden och driftsförutsättningarna, samt inte minst de resulterande boendeförhållanden avseende sociala aktiviteter och förvaltning. Inget hindrar att en medlem tar del i utvecklingen av och/eller står i kö till mer än ett projekt, eller kvarstår som medlem och tilldelas lägenhet mer än en gång.

Specifik intresseanmälan Intresseanmälan kan komma att byggas på i ett eller flera steg, och kan då komma att kallas ”specifik intresseanmälan” eller förhandsanmälan. Förfarandet kan villkoras med medlemskap i en förening eller formell organisation avsedd för projektet, d.v.s. medlemskap i förening med syfte att bilda en bostadsrättsförening, en kooperativ hyresrättsförening eller för att i annan ordning erbjuda medlemmarna bostad. För att inte fortsätta en planering med alltför tveksamma intressenter, kan byggherren som villkor för vidare arbete begära en handpenning. Först när förutsättningar enligt ovan är för handen, samt en rimligt säker kalkyl presenterats gällande insatser (kostnader) och driftsförhållanden (årsavgifter eller hyror) kan en så bindande specifik intresseanmälan krävas, att den också kan utgöra formell grund för en slutlig tilldelning av lägenheter enligt Karlskrona Seniorhusförenings turordning.

Medlemskapet bestämmer turordning Om antalet seriöst intresserade medlemmar är fler än de erbjudna lägenheterna, eller om samma lägenhet önskas av flera medlemmar inom Karlskrona Seniorhusförening, bestäms den inbördes turordningen av den tidpunkt, då första medlemsavgiften registrerades på föreningens konto (= medlemmens medlemsnummer). Det förutsätts att medlemsavgiften för varje följande år mellan det första och vid fördelningstillfället erlagts enligt föreningens stadgar. Om någon vill flytta sitt intresse från ett projekt och köa för ett annat projekt, gäller medlemsnumret som turordning även i det nya sammanhanget fram till tidpunkten, då upplåtelseavtal eller annat kontrakt/överenskommelse upprättas med byggherren. Om någon av något skäl lämnar föreningen, förblir hans medlemsnummer vakant (kan aldrig övertas). Medlem som tilldelats och accepterat lägenhet genom föreningen kan således kvarstå med sitt ursprungliga turnummer så länge medlemsavgiften betalas och kan därvid också (vid vederbörligen anmält intresse) komma ifråga även för framtida bostäder genom föreningens verksamhet. Medlemskap är personligt och kan inte överlåtas eller övertagas. Om endast en av sammanboende personer är medlem och denne avlider, kan den kvarlevande hävda bibehållen turordning om vederbörande omgående söker medlemskap.

Deadline Under bildandet av den slutliga föreningen kan en deadline behövas för Seniorhusföreningens förtursordning. Därefter måste den slutliga föreningen själv ta ansvar för sin egen turordning.

 

 

 

 

 

B2.  EXEMPEL PÅ TOLKNING/VERKSAMHETSPLAN

 

Föreningens ändamål Tolkning av portalparagrafens innebörd 2016-04-02 (underlag för verksamhetsplan, som omprövas efterhand)

 

”…en ideell förening, vars ändamål är att verka för att bostadshus speciellt anpassade för äldre, seniorhus, kommer till stånd inom verksamhetsområdet genom att…”

Om många vårdtagare bor på samma ställe behöver de inte möta så många olika ansikten i hemtjänsten. Personalen får mindre spilltid och arbetar säkrare i rätt måttsatta utrymmen. Färdtjänst kan samordnas, ev. med flexbuss. Fixartjänst kan ordnas inom huset. Föreningen skall verka för att boende i seniorhusen inte får stå tillbaka vid behovsprövningar med motivet att där finns så mycken gratis ”anhörigvård.”

Föreningen verkar för att anpassade lägenheter till överkomlig månadskostnad skall åstadkommas, i vilka medlemmarna kan bo livet ut med den grad av gemenskap och ansvar för varandra, som de själva väljer. Ansvaret för att äldre människor har en rimlig basal omvårdnad åvilar dock kommunen bl.a. enligt de lagar som styr socialtjänst, färdtjänst och bostadsanpassningsbidrag. Föreningen övertar inte någon av kommunens uppgifter, utan utgår från att medlemmarna fullt ut får tillgång till den service och det stöd de har rätt till som kommunmedborgare. Individuell handikappanpassning är en uppgift för det allmänna. Däremot söker föreningen samverkan med främst äldreomsorgen, för att ”integrera” föreningens åtgärder i omsorgsverksamheten, så att medlemmarna samlat kan få ut största möjliga livskvalitet. Det som föreningen medverkar till skall underlätta kommunens insatser på de ekonomiska villkor, som gäller i de enskilda fallen. Det finns sålunda ett ”gränssnitt”, som kräver kontinuerligt informationsutbyte mellan förening och kommun. Föreningens verksamhet syftar till långsiktig förbättring av äldres boendevillkor. Föreningen står helt fri från all partipolitik.
 

 

1.-”… verka opinionsbildande genom att öka kännedomen om och vidga förståelsen för behovet av insatser från myndigheter och inte minst enskilda intressenter vad gäller seniorhus…”

Konferenser och seminarier bevakas. Styrelsen bör utnyttja de möjligheter till inflytande, som i olika sammanhang erbjuds. Hemsidan bör ha länkar till andra kommuner, seniorhusproducenter och t.ex. pensionärskooperationer. Styrelsen skall söka få in intervjuer och artiklar i media med anknytning till föreningens verksamhet.

Styrelsen skall verka opinionsbildande genom att aktivt söka kontakt med berörda myndigheter samt med de organisationer och de fastighetsägare/byggare, som bedöms vilja medverka till att nå föreningens mål. Styrelsen skall hålla nära kontakt med pensionärsrepresentanterna i Kommunala Pensionärsrådet (KPR). Styrelsen skall också ställa sin erfarenhet till förfogande för andra arbetsgrupper/föreningar med likartade syften. Det sistnämnda sker främst genom föreningens hemsida på Internet. Information om verksamheten bör spridas regionalt och till riksplanet.
 

2.-”… insamla erfarenheter bl.a. från genomförda projekt…”

Konferenser och seminarier samt Internet bevakas. Intervjuer görs med företrädare för seniorhus, som varit i drift en tid. Kontakter bör tid efter annan tas med Boverket och kommunens äldreförvaltning. Hemsidan kan ha länkar till andra kommuner, seniorhusproducenter och t.ex. pensionärskooperationer, som kan ge aktuell information för t.ex. studiecirklar. Styrelsen skall följa de erfarenheter och rekommendationer som framkommer via Boverkets publikationer, BTH:s forskningsnätverk och fackpressen. Föreningen följer resultatet från Wel_Hops och SNAC-projektet. Föreningen följer och försöker påverka statliga utredningar inom föreningens intresseområden.

Styrelsen skall kontinuerlig följa vad som sker inom intresseområdet på andra håll i landet och sammanställa material som underlag för studiecirklar bland medlemmarna. Styrelsen skall särskilt uppmärksamt följa andras erfarenheter av seniorhusens sociala och administrativa/ekonomiska problematik. (Hur säkerställs kapacitet för husens professionella drift, när medelåldern ökar?) Styrelsen bör också följa den tekniska utvecklingen och bevaka innovationer som kan nyttiggöras i sammanhang med seniorboende. Råd och erfarenheter sammanställs kontinuerligt till en handbok (se även 5 nedan).
 

 

 

 

 

 

 

3.-”… söka lämpliga fastigheter för ny- eller ombyggnad…”

Den gjorda inventeringen av Karlskrona stadsbebyggelse, Lyckeby och Nättraby ses över kontinuerligt. Systematisk inventering av möjligheter i Rödeby bör göras liksom ombyggnadsstudier inför Karlskronahems större renoveringar. Fastighetsmarknaden följs kontinuerligt genom bevakning av dagspress och genom styrelsens kontaktnät. Nya detaljplaner bevakas genom bl.a. samrådsyttranden.

Utifrån befintliga eller planerade lägen för dagligvaruhandel, kollektivtrafik, vårdinstitutioner, grönområden, kulturutbud m.m. avgränsas intressezoner som utreds och bevakas. För att kunna ta rätt kontakt i rätt tid skall styrelsen följa fastighetsmarknaden.
 

 

4.-”… söka intressenter och genom enkäter utröna dessas preferenser…”

En länk till föreningens hemsida bör finnas på Karlskrona kommuns och Karlskronahems m.fl. hemsidor. Lokalmedia intresseras aktivt för att bevaka föreningens aktiviteter.

Styrelsen bygger sin styrka som ”förhandlings-”part gentemot främst fastighetsägare/byggare på en nära kontakt med en stor medlemskader och kunskap om hur medlemmarna prioriterar olika kvaliteter i förhållande till pris.
5.-”… utifrån enkäterna utveckla program för utformning och utrustning av seniorhus…”

Enkäter ajourförs och sammanställningar görs. Inom ramen för projektvisa studiecirklar görs fördjupningsenkäter. Basprogrammet utvecklas till generella tekniska råd samt kompletteras med erfarenheter från den sociala etableringsprocessen till en handbok för ökat utbud av välfungerande seniorhus.

Styrelsen skall utveckla en vision och ett basprogram (en handbok) för seniorhusens utformning och utrustning samt stå till förfogande som referensgrupp. Med utnyttjande av professionell kompetens bland medlemmarna och kunskapen om medlemmarnas önskemål skall styrelsen sedan söka påverka fastighetsägare/byggare att bygga enligt basprogrammet.
 

6.-”… förhandla med markägare, kreditgivare och entreprenörer…”

Styrelsen skall för motparten tydliggöra föreningens erbjudande och dess villkor i en ömsesidig avsiktsförklaring, som vanligtvis är muntlig.

Styrelsen skall i förhandlingar med de parter som involveras i en byggprocess tillvarata medlemmarnas intresse av såväl kvalitet som ekonomi. ”Förhandla” står här för påverka och övertyga med de resurser föreningen har. Beroende på förutsättningarna inför enskilda projekt kan frågeställningar och förhandlingsposition starkt variera.
 

7.-”… förhandla med kommun och myndigheter…”

Styrelsen skall återkommande påkalla möten med ledande politiker och tjänstemän. Aktuella beslutsdokument skall påverkas med formella remissyttranden.

Styrelsen skall ta egna initiativ för att informera och påverka kommun och myndigheter att främja föreningens mål. Styrelsen skall bevaka och påverka kommunens måldokument såsom Äldrenämndens boendeprogram, bostadsförsöjningsprogrammet och översiktsplanen genom samtal eller remissyttranden.
 

8.-”… vid behov ta fram underlag för erforderliga ändringar av detaljplaner…”

När tiden är mogen ska föreningen utveckla idéförslag till ny detaljplan och plantera det hos ägare och kommun för Mostigen i Rödeby, Lyckå 2:2 (Silotomten), kv Vintern 4 (Pingistomten), Posse 4 (Tullgården) samt Gullberna, Pottholmen och Handelshamnen.

Styrelsen skall bevaka och påverka detaljplaner för intressanta områden och, där så är motiverat, ta egna initiativ för att anpassa detaljplanesituationen och underlätta planprocessen.
 

 

 

 

 

 

9.-”… ta fram informationsmaterial om möjliga seniorhusalternativ…”

Styrelsen skall utveckla policy för att fördela kostnader och åtaganden mellan föreningen och fastighetsägare/byggare samt utveckla adressregister, så att utskick underlättas.

Styrelsen skall själv och i samverkan med fastighetsägare/byggare ta fram informationsmaterial till medlemmarna om de seniorhusprojekt, som styrelsen initierat eller eljest givit stöd till.
 

10.-”… verka för att medlemmarna (fysiska personer) erbjuds företräde till de seniorhus föreningen initierat…”

Styrelsen skall utveckla regelverk i samråd med aktuella byggherrar och träffa överenskommelse. Styrelsen har utvecklat internt regelsystem för turordning, som behöver kompletteras i den mån utomstående intressentgrupper associeras.

Styrelsen skall för varje aktualiserat projekt förhandla med fastighetsägare/byggare för att få en förtur för föreningens medlemmar vid tilldelning av lägenheter i nya seniorhus. Styrelsen skall också förhandla om förtur till senare ledigblivna lägenheter. Det juridiska förhandlingsläget är inte alltid avgörande för vad man kan åstadkomma i praktiken. Beroende på upplåtelseform m.m. måste innebörden av förtur förväntas starkt variera mellan olika seniorhus.
 

 

11.-”… förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar…”

Styrelsen skall ”förhandla” med aktuella byggherrar och lämna information och stöd till de medlemmar, som får ledningsansvar. Styrelsen har hanterat och överlåtit en kooperativ hyresrättsförening, vilket givit värdefull praktisk erfarenhet.

Styrelsen skall förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar genom att tillhandagå med kunskap och informationsmaterial samt verka för att föreningens medlemmar som blivande boende får representation i byggande styrelser.
 

12.-”… förbereda intressenterna för det nya boendet genom studiecirklar…”

Styrelsen skall utveckla sitt program för cirkelverksamhet med erfarenheter från den sociala etableringsprocessen i brf Bataljonen 11, i Växthuset, Lyckeby och i Sunnavägen 15 (stiftelsen Hemmet). Styrelsen ska vara beredd att starta och driva cirklar, när något projekt når skarpt läge.

Styrelsen skall för varje aktualiserat projekt på tidigt stadium ta initiativ till studiecirklar bland intressenterna och tillhandagå cirkeln med material för diskussion av såväl frågor om byggnadsutformning som frågor om social verksamhet i det färdiga seniorhuset.
 

 

13.-”… samt i övrigt vidta åtgärder som stödjer angivna ändamål.”

Påverka genom direkt kontakt med regeringens utredningar om äldres boendefrågor. Följa och ev. genom yttranden påverka ändringar av PBL, Boverkets byggregler (BBR), lagen om kooperativ hyresrätt m.m.

Bland övriga åtgärder, som kan tänkas bli aktuella, bör framhållas initiativ i mån av möjlighet för att förbättra lagstiftning och ekonomiska stöd.
 

 

 

 

 

B3.  EXEMPEL PÅ SKRIVELSER TILL KOMMUNEN

BREV 1                                                                                                      Kopia för kännedom till:   BN ordf                                                                                                                                                                     ÄN ordf                                                                                                                                                                     Karlskronahem ordf Karlskrona kommun, Kommunstyrelsen Effekten av att bygga seniorhus – raka rör i stället för flyttkedjor

På en någorlunda effektiv bostadsmarknad sägs det uppstå en flyttkedja när ett hushåll lämnar sin bostad, som därmed blir ledig. Effekten av en sådan händelse kan ge upphov till längre eller kortare kedjor. Ibland ifrågasätts det om det ska liknas vid kedjor eller snarare ringar på vattnet. Den lättast avläsbara effekten av händelser på en bostadsmarknad uppstår, menar aktuell forskning, om det samtidigt tillkommer nya bostäder, även om tillskottet är litet. För att begreppet ska vara intressant, meningsfullt och ett användbart mått ska inte ”kedjereaktionen” dra ut för mycket i tiden, innehålla för många länkar eller involvera alltför fjärran bostadsmarknader.

Myter om flyttkedjeeffekter

En myt som gärna odlas inom den bostadsrättsbyggande delen av byggsektorn är följande:  – ”bygg en bostadsrättslägenhet så faller det så småningom ut en lägenhet om 1 rok. till en ung person” -. De forskare som verkligen tålmodigt försökt följa upp konsekvenserna av att en bostadsrättslägenhet tillkommit har funnit att det rör sig om en ”never ending story”, som förlorar sig i ett töcken vid tionde länken på kedjan och efter 4 – 5 år. Då kan det visa sig att den bostad som då är aktuell rivs, kontoriseras eller slås ihop med en annan liten lägenhet.

Seniorhusföreningen och de flesta oberoende forskare vi läst, är mycket skeptiska till den verkliga effekten av de långa oöverskådliga flyttkedjorna. Seriösa forskare visar också att man inte bara ska bygga stora bostadsrättslägenheter i så kallade A-lägen i staden för att få effektiva kedjereaktioner. Man måste också bygga nya bostäder för den marknadsmässiga efterfrågan som finns, – t.ex. ungdoms- eller seniorbostäder. Med marknadsmässig efterfrågan menar vi inte bara att bostäderna ska vara av rätt storlek i rätta lägen utan även vara överkomliga till rätt pris.

Seniorer ”inlåsta” i sina villor

Cirka 40 – 45 % av +65-hushållen bor i villa eller radhus. Ofta har man bott så sedan 30 – 40 år tillbaka. Därför finns det runt 300 – 400 000 enfamiljsbostäder i denna stund i vilka det sitter seniorhushåll, som kanske någon gång har planerat för sin fortsatta boendekarriär i andra delen av livet.  Men tyvärr utgör det, som går under namnet ”flyttskatt”, ett rejält sänke för alltför vidlyftiga planer. Flyttskatten är summan av en mängd pålagor som dyker upp vid en husförsäljning varav reavinsten är den största. I sin nuvarande form infördes den 2007/2008. Hårdast drabbar den seniorhushåll som ämnar trappa ner sitt boende. Därför slutar planerna och drömmarna i seniorernas fall; – ”vi får nog bo kvar, vi har inte råd att skaffa oss något bekvämare”. Det är inte bra från bostadsförsörjningssynpunkt.

Raka rör ersätter flyttkedjor

Den mest påtagliga kedjeeffekten har visat sig uppstå när äldre hushåll flyttar från sina villor och radhus. Då handlar det inte om kedjor utan ”raka rör”. Det som ett seniorhushåll efterfrågar är en bostad med god tillgänglighet och en bostad, i vilken en kan planera resten av livet. Sådana bostäder finns i huvudsak i det nyaste flerbostadshusbeståndet. Men här kommer nästa problem; det nyaste beståndet är för dyrt mot bakgrund av vad hushållet får ut efter skatt när villan säljs. Månget seniorhushåll sitter och funderar runt-runt-runt i dessa banor.

Ett exempel

Karlskrona seniorhusförening har ett genomtänkt koncept för seniorhus. Den gemensamma nämnaren för husen är den lokal för fest och vardag som finns i husen, ungefär som i ett så kallat trygghetsboende. Bostäderna har högt ställda krav på tillgänglighet i bad- och sovrum.  De upplåtelseformer för seniorhus som har prövats i Karlskrona är i bostadsrätt, hyresrätt och kooperativt hyresrätt

Ett av bostadshusen ligger centralt i Karlskrona, ett annat är byggt i halvcentralt läge och det tredje i förortsmiljö. Karlskrona seniorhusförening har på senare år i dessa upplåtelseformer för seniorhus inspirerat till 97 lägenheter. Karlskrona seniorhusförening lät göra en enkät med 100 % svarsfrekvens..

 

 

Av de hushåll som flyttade in i dessa lägenheter kom 85 från villa eller radhus och resten från flerbostadshus. Av de 12 som kom från flerbostadshus hade två hushåll bara ”mellanlandat ” i flerfamiljshus i väntan på att få flytta in i seniorhuset de bestämt sig för att bosätta sig i. De hade således nyligen bott i småhus. Av de 87 hushåll som överlåtit sina villor och radhus i väntan på, eller i samband med, flytt till en seniorhuslägenhet, visade det sig att 62 stycken av köparna var barnshushåll eller i några falla även unga par som ännu inte fått barn. I några fall var barn eller barnbarn köpare. Övriga 25 villor och radhus köptes av medelålders hushåll. I två fall var köparna äldre än säljarna. Liknande resultat, utan att det undersökts så noggrant som i Karlskrona, har jag kommit framtill när jag föreläst i seniorhussammanhang och gjort små enkäter genom handuppräckning. I kölvattnet av Karlskronaenkäten gjordes några stickprov på vad som hände i nästa länk i kedjan. Det visade sig då att de unga familjer som köpte ovan nämnda villor lämnade hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter efter sig.

Slutsatser

Seniorhusföreningen tror att man av resultatet av djupstudien, som redovisats ovan, kan dra vissa slutsatser åtminstone för kommuner i vår storlek; Bygger man attraktiva bostäder enligt seniorhus- eller trygghetsbostadsmodellen som attraherar hushåll i åldrarna 55 -75 år kommer det att sätta fart på omflyttningen. Vad är då attraktiva bostäder för seniorer? Det är inte som byggsektorn tror bara centralt belägna bostadsrätter. Seniorer vill gärna bo i det grannskap eller i den stadsdel man hade sin tidigare bostad. Priset ska givetvis också vara överkomligt och innehålla kvaliteter, inom- och utomhus, som seniorer uppskattar. Stora badrum och sovrum, inglasad balkong, ett gemensamt sällskapsutrymme centralt i huset. Nära till service och allmänna kommunikationer och genomtänkt tillgänglighet ute och inne ska det vara.

Sammanfattningsvis vågar vi påstå: Byggs det 100 bostäder för seniorer, i olika upplåtelseformer, och som seniorerna själva helst på något sätt deltagit i utformningen av, då frigör det minst 50 – 60 bostäder för unga hushåll i form av villor och radhus. Dessa hushåll lämnar med stor sannolikhet efter sig minst 50 – 60 mindre bostäder, oftast i flerbostadshus. Då talar vi om raka rör och inga krångliga kedjor.

Vår slutsats

Trots ”flyttskatter” och andra besvärligheter visar det sig att seniorer är beredda att uppoffra en hel del och flytta till något bekvämt, tillgängligt och inte alltför dyrt. Seniorhusföreningen har, delvis med god support från kommunen, medverkat till att nästan 100 tillgängliga bostäder kommit till. Fler är på gång. Det finns anledning för kommunen och Karlskrona seniorhusförening att utvidga detta samarbete. En viktig förutsättning är att inte tomtmarken för sådana bostäder rusar iväg. Vi behöver väl inte påminna om att det är en stor ekonomisk vinst för kommunen om vi seniorer kan ”sköta oss själva” . En senior som kan skjuta upp flytten till ett omsorgsboende i 1,5 år är en vinst för kommunen på 1 milj. kronor…

Att 64 enfamiljshus blev lediga innebar att kommunen kan skjuta upp den akuta planeringen av två normala detaljplaneområden med alla de investeringar som det innebär. Karlskrona seniorhusförening tycker att Karlskronahem och Karlskrona kommunen snarast bör påbörja byggandet av den så kallade ”pingistomten” i Lyckeby och fortsätta det lyckosamma Karlskronahemsbygget i Vedebylund, vilket kan ge oanade synergieffekter.

 

Vänliga Hälsningar

Karlskrona Seniorhusförening

Fredrik von Platen

 

 

 

BREV 2                                                                                                      Kopia för kännedom till:   BN ordf                                                                                                                                                                     ÄN ordf                                                                                                                                                                     Karlskronahem ordf
Karlskrona kommun, Kommunstyrelsen Tillgänglighets frågor i Karlskrona kommun

Karlskrona kommun har tillsammans med Karlskrona seniorhusförening engagerat sig i att kartlägga tillgängligheten i flerbostadshusbeståndet i Karlskrona och Lyckeby. Vår gemensamma insats har blivit uppmärksammad på det nationella planet. Några kommuner har utnyttjat vårt system. Kommunens arbete med ”enkelt avhjälpta hinder” på våra gågator har väckt beundran.

I inventeringen konstaterade vi gemensamt att tillgängligheten i den befintliga bostadsstocken i vår kommun inte är bättre än övrigt i landet. I vissa stadsdelar sämre en genomsnittet i landet. I SOU 2015:85 – ”Bostäder att bo kvar i” – konstateras att det är samhällsekonomiskt lönsamt (främst för kommunen) att förse vissa hisslösa 3-4 vånings bostadshus med hiss. Utredningen föreslog ett statligt stöd till hissinstallation. Något sådant stöd skymtar inte ens i horisonten. Sveriges stora pensionärsorganisationer stödjer ett sådant förslag.

Varför är det lönsamt att för kommunen att uppmuntra hissinstallation?

Karlskrona seniorhusförening menar att Karlskrona kommun och kommunens eget bostadsföretag, tillsamman betraktat som en koncern, kan långsiktigt bli vinnare. Enligt Hissförbundet kostar en hissinstallation i ett trapphus mellan 1 -1,2 milj. kr.  Om det under hissens 25 åriga avskrivningstid bor 1-2 äldre personer, som tack vare hissen, kan skjuta upp en flytt till ett omsorgsboende i 1 -1,5 år, då är ”hissen betald” genom att kommunens ekonomiska åtaganden inom äldreomsorgen lättar. Karlskronahem kan inte ta ut i höjd hyra vad hissen kostar. Med ett ”investeringsbidrag för hiss” från kommunen går det att lösa. Vinnare blir kommunen och dess äldre invånare. Genom att det är en social insats berörs inte EUs konkurrensregler.

Passa på att bygga på och komplettera

De senaste decenniernas forskning visar att vi seniorer gärna vill bo kvar i de stadsdelar vi bott. Genom boendets utglesning har emellertid den kommersiella servicen blivit sämre. Bostadsområden som blivit 30 -40 år gamla har fått invånartalet halverat. Nästan alla landets bostadsområden med trevåningshus, byggda före 1977 saknar hiss. I dessa bor ofta äldre seniorer. Husen ägs nästan alltid av kommunens bostadsbolag. Så är det också i Karlskrona I regel finns det överskott på grönområden och öde parkeringsytor.  ”Rekordårsbebyggelsen” är i många fall belägen ganska centralt i tätorten och har god försörjning med lokaltrafik. På ett sådant ställe skulle det kommunala bolaget och hyresgäster, som organiserar sig, kunna uppföra tipptopp tillgängliga bostäder i samverkan. Ungdomar kanske flyttar in i de gamla husen efter måttfull renovering. Den vacklande servicen i området får därmed också en vitamininjektion. Det finns många andra fördela med ett sådant förfarande. Planprocessen underlättas av att det är en åtgärd som ska gynna områdets egna invånare. Befintlig infrastruktur kan utnyttjas. Marken är redan i Karlskronahems ägo och behöver inte belasta produktionskostnaderna, ty seniorer, särskilt ensamstående kvinnor, kommer under decennier framöver ha en dålig pension och kommer att vara beroende av bostadstillägg för pensionärer (BTP). Man kan göra byggperioden kort genom att tillämpa industriella byggprocesser.

En annan förnyelsemetod, i ett sådant område, kan vara att bygga på trevåningshusen med ytterligare två våningar i lättbyggnadsteknik, med exempelvis trämoduler, och på köpet få hiss till alla bostäder i huset. Då kan byggherren samtidigt passa på att få husen energi- och miljöuppdaterade och ordna uppställningsplatser för rullatorer och permobiler i särskilda utrymmen i entréer m.m.

Om några hus i en sådan här ovan beskriven förnyelse blir seniorhus, trygghetsboende eller helt enkelt bara väl tillgängliga hyresbostäder kan vara hugget som stucket. Det viktiga är att de tillkommande ny- eller ombyggda bostäderna kommer att passa för ett kvarboende långt in i framtiden.

 

 

Vår slutsats

Låt oss tillsammans med, kommunen, pensionärsorganisationerna, kommunens pensionärsråd och Karlskrona seniorhusförening tillämpa dessa tillgänglighetsfrämjande åtgärdsförslag, som bara kommer att innebära att ”alla” blir vinnare.

 

Vänliga Hälsningar

Karlskrona Seniorhusförening

Fredrik von Platen

 

 

 

 

B4.  UPPLÅTELSEFORMER 

 

Hyresrätt 

Att disponera en lägenhet med hyresavtal är den vanligaste formen av upplåtelse av bostad i Sverige. Hyresavtalens text och innehåll regleras i 12 kap. Jordabalken (1970:994), Hyreslagen, som omfattar en mängd paragrafer. Där behandlas förutom vad som normalt avtalas även t ex tvistesituationer och möjliga oenigheter under brukstiden om innehåll och tolkning av hyresavtal. Den boendes ställning är enligt lagen mycket stark och innefattar t ex viss besittningsrätt efter viss hyrestid. Upprepade brott mot regler och avtal, t ex slarv med hyresbetalningar, kan dock medföra att man mister sitt hyreskontrakt genom avhysning.

I hyresrätt äger man inte sin lägenhet utan innehar rätten att bruka den med viss föreskriven uppsägningstid. Den är olika lång för husägaren och hyresgästen; som regel 6 resp. 3 månader. Görs ingen uppsägning vid dessa tidpunkter förlängs hyresavtalet automatiskt.

I praktiken gäller ofta en månads uppsägning från den boende. (Uthyrning/uppsägning av P-platser sker enligt arrendelagen, men även här har praxis blivit enmånadersperioder.) Man är som hyresgäst skyldig att rätta sig efter ett antal regler och föreskrifter, men man har också vissa rättigheter. Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i gott skick – vilket även gäller de boende som skall ”väl vårda lägenheten och ersätta skada”. Man får inom vissa snäva gränser själv ändra och bestämma hur lägenheten skall se ut (interiört), men är alltid skyldig att återställa den i originalskick på värdens anfordran.

Normalt skall husägaren med skäliga tidsintervaller låta tapetsera och måla och utföra sedvanliga reparationer, som blir nödvändiga p.g.a. ålder och normalt bruk och förslitning. Detta gäller även spis och kylskåp. Värden sköter alla småreparationer i lägenheterna på serviser och all utrustning samt låter byta eller reparera normalt förslitna ingående detaljer löpande. I praktiken utförs ibland omfattande underhåll vid omflyttningar i respektive lägenhet, vilket förrycker de vanliga tidsintervallerna. På grund av de föreskrivna omfattande åtagandena och att slitaget ibland blir högt, blir hyran ofta högre än avgiften i bostadsrätt, där ju den boende via sin förening har ekonomiskt ansvar för underhåll och drift.

Hyran erläggs månadsvis och bestäms som regel lokalt med den s.k. bruksvärdesprincipen som utgångspunkt. Den innebär att ortens allmännyttiga (kommunala) hyressättning skall vara ledande, och att man för varje byggnad jämför med de kommunala bolagens hyresnivåer för hus i samma läge och ålder. Beroende på hyresförhandlingslagen kan då värme, varmvatten, el i allmänna utrymmen och VA samt avfallshantering inkluderas. Det är kutym att omfördela kostnader (speciellt för nyproduktion) inom de kommunala bolagen, varvid de senast byggda husen ges lägre hyra, än som motsvarar deras kostnader och det omvända förhållandet gäller för de äldre områdena. Detta har medfört, att andra husägare ofta inte ansett sig ha möjligheter att bygga nya hyresrätter. De har ansett att de inte kunnat täcka kostnaderna med den genom detta förfarande låsta hyresnivån. Större fastighetsägare har dock teoretiskt samma möjligheter inom sitt eget bestånd.

Det vanliga idag är att nyproduktionshyror sätts enligt presumtionshyresmodellen. En överenskommelse skall då träffas med en etablerad hyresgästorganisation på orten. Förhandlingsöverenskommelsen skall omfatta alla bostadslägenheter i huset och träffas innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna. Presumtionen gäller under 15 år. Därefter skall hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna.

Fastighetsägare med hyresbostäder har ofta fler än en fastighet och därmed möjligheter att anställa fastighetsskötare, trappstädare och reparatörer samt sköta trädgårdsanläggningar och markarbeten med personal från en central. Där kan även aktuella reservdelar och  maskinutrustning hanteras rationellt.

De kommunalt ägda fastighetsbolagen är som regel anslutna till SABO, en riksomfattande serviceorganisation eller motsvarande för privata aktörer, Sveriges Fastighetsägare. En annan berörd intresseorganisation är HGF, (Hyresgästföreningen Småland-Blekinge).

 

 

Kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresrätt har funnits i lagreglerad form sedan 1 april 2002; Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt och Förordning (2002:106) om kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen har funnits i olika varianter sedan början av 1900-talet men är fortfarande tämligen okänd även i bankvärlden. Mest känd är Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), som sedan 1917 producerat mer än 7 600 lägenheter. En kooperativ hyresrättsförening fungerar som ett mellanting mellan en ekonomisk förening och en bostadsrättsförening. Den äger (ägarmodellen) eller blockhyr hela byggnader (hyresmodellen), där medlemmarna i sin tur hyr lägenheter. Den kan bildas såväl när det är fråga om nybyggnad, som när förvaltningen av en befintlig byggnad ändras eller den säljs. Som boende är man medlem i en ekonomisk förening, vilken (liksom bostadsrättsföreningar) skall vara registrerad med sina stadgar hos Bolagsverket, med ansvar, skyldigheter och rättigheter. Föreningen kan ha dubbelt så många medlemmar som antalet bostadslägenheter i huset, vilket erbjuder en möjlighet till bostadskö med band till föreningen. För föreningsverksamheten kan, förutom årsavgift, även tas ut en medlemsinsats. När en lägenhet tillträds ska hyresgästen betala en upplåtelseinsats, som minskar föreningens kapitalbehov. I hyresmodellen lånas upplåtelseinsatserna ut till fastighetsägaren.

När en kooperativ hyresrättsförening bildas enligt ägarmodellen, den modell som föreningen förordar, bör ställas krav på en ekonomisk plan av samma typ som för en bostadsrättsförening (inget lagkrav). Hyresgästerna har genom sin förening viss boendedemokrati och kan påverka de gemensamma beslut som fattas. I vilka avseenden och hur mycket, samt på vilket sätt, avgörs för olika föreningar i deras stadgar. Om föreningen äger huset har den därmed också att svara för alla arbeten och åtaganden gentemot medlemmarna/de boende, ev. affärshyresgäster såväl som mot myndigheter osv.

I hyresmodellen styrs föreningen också av åtaganden och skyldigheter i det blockhyresavtal, som upprättas med fastighetsägaren. Där regleras husägarens och föreningens åtaganden beträffande administration, skötsel och underhåll mm i ett särskilt förvaltningsavtal. Omfattningen kan variera och beror i sin tur på vad de boende är villiga att åta sig.

Avsikten med den kooperativa upplåtelseformen är att främja ett överkomligt, spekulationsfritt boende, som ger ökat inflytande och gemenskap även för hyresgäster. De boende har mer inflytande och, vanligtvis även i hyresmodellen, lägre hyra än vid konventionell hyresupplåtelse. Föreningen är dock i underläge och utan självklar möjlighet att dra nytta av inflation och fastighetens värdeökning. Fastigheten kan säljas och blockhyresavtalet kan sägas upp. Framför allt uppskattas dock den sociala gemenskapen i kooperativ hyresrätt.

Föreningen får vid eget byggande statliga kreditgarantier, vilket möjliggör högre belåning än för bostadsrätt (95 %). Det medför även att den insats som medlemmarna betalar, kan sättas lägre än i bostadsrätt. Vid avflyttning får hyresgästen tillbaka samma insatser som inbetalts, utan ränta eller någon indexreglering, vilket även gäller dödsbon. Reavinstmässig uppskovsrätt för en kooperativ hyresrättsinsats är för närvarande inte möjlig. En lägenhet i kooperativ hyresrätt kan inte pantsättas eller belånas. Däremot kan fastigheten hanteras på vanligt sätt av sin ägare. Föreningen har i ägarmodellen inget intresse av vinst under driftstiden, varför kostnader och insatser kan hållas i balans. En ambition har varit, att inte behöva ta ut mer än cirka 100.000 kr i upplåtelseinsats. I Stockholm utgör dock insatserna idag enl. SKB omkring 10 % av produktionskostnaden, vilket då innebär flera gånger målbeloppet.

Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening (SKB) fungerar som en lokal medlems- och sparorganisation, där man för 250 kr/år står i kö för lägenhet. Man kan spara valfria belopp hos dem, men endast tiden när sparandet började avgör turordning till de lägenheter som förmedlas i befintliga hus/föreningar eller i de som SKB låter bygga. SKB äger formellt husen och lägenheterna och de erbjuds som hyresrätter och med insatser enligt ovan.

Se Boverkets rapport Kooperativa hyresrätter – nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, 2005

och Lars Malmgren: ”Seniorboende i kooperativ hyresrätt”, 2004.

 

 

 

Lars Malmgren, VD

e-mail lars@utvecklingsbolaget.se

 

 

Bostadsrätt 

I en bostadsrättsförening (brf) äger man inte sin lägenhet (lgh) utan innehar rätten att utan någon tidsbegränsning bo där. Man är medlem i en ekonomisk förening med ansvar, skyldigheter och rättigheter. Föreningens främsta uppgift är att äga och förvalta sin egendom i medlemmarnas intresse, så att det kapital som lagts ned inte minskar i värde.

En bostadsrättsförening äger fastighet – hus och tomt. En enskild lägenhetsinnehavare ansöker om medlemskap i denna förening efter att ha skaffat en bostadsrätt. Brukarrätten till en lägenhet säljs för en viss insats vid nybyggnad och kan under brukstiden överlåtas/säljas. En sådan köpesumma är lokalt marknadsberoende.

Insatserna vid nybyggnad beräknas efter produktionskostnaderna och varje bostad har ett s k fördelningstal, uttryckt i procent, som är dess andel av föreningens boytor och allmänna ytor i en särskilt sammanvägd uträkning. Denna inkluderar lägenhetens andel av föreningens kommande beräknade utgifter och kostnader. De skall presenteras i en s k ekonomisk plan som skall godkännas innan byggstart. Lägenhetens andelstal utgör därefter grund för en årsavgift. Av praktiska skäl fördelas denna avgift på 12 månader – men det är inte fråga om hyra utan en budgeterad avgift. Årsavgifterna skall baseras på föreningens beräknade självkostnader. Lägenheternas förmögenhetsvärde redovisas årligen som andel av föreningens tillgångar.

Bostadsrättsföreningens verksamhet sköts av en bland medlemmarna på föreningsstämman vald styrelse med revisor och ofta också en vicevärd. Det är denna styrelse som gör en budget och fastställer årsavgiften. Man kan ha egen anställd personal eller avtal med olika entreprenörer om skötsel, t ex trappstädningen, hiss- och ventilationsunderhåll samt ekonomi- och  bokföringstjänster.

Föreningen kan vara byggd av någon av de stora riksorganisationerna HSB (konsumentkooperativ) eller Riksbyggen (producentkooperativ). En brf kan även startas av byggfirma och efter färdigställande överlåtas till medlemmarna, som ibland (genom styrelsen) ansluter den till SBC, en riksomfattande intresseorganisation.

En ny modell för bildande av bostadsrättsförening är ”bygg- och bogemenskapsmodellen” (se 5:6).

Man har som föreningsmedlem rätt att bo i en bostadsrätt ”i evig tid” förutsatt att man följer föreningens stadgar och uppfyller bostadsrättslagens krav. Man har t ex rätt att under vissa omständigheter hyra ut i andra hand efter tillåtelse från styrelsen, man kan pantsätta och belåna sin bostadsrätt och man får (och bör) på olika sätt delta i föreningsverksamheten.

Man kan inom vissa gränser själv ändra och bestämma hur lägenheten skall se ut (interiört) och utrustas, men man har skyldighet att själv ansvara för att den är ”i gott skick”. Det gäller en del av lägenhetsunderhåll, visst felavhjälpande och vissa reparationer. I föreningens stadgar bör denna uppdelning av ansvaret mellan föreningen och den enskilde klart framgå, eventuellt kompletterat med styrelsebeslut om praxis, avvikelser eller tolkningar. I princip svarar dock föreningen för byggnadernas exteriör, lägenheternas stamledningar för avlopp, värme, vatten, el och ev. gas samt ibland IT- installationer. På den boende faller ansvaret för golv, väggar och tak (ytskikt), insida av fönster och dörrar, allt sanitetsporslin och all köksutrustning och hushållsmaskinerna samt för alla ändringar, ombyggnader och eventuell extra inredning.

I en hel del av de äldre bostadsrättsföreningarna har varje lägenhet en inre fond, där pengar varje månad avsätts som kan användas för större fastighetsreparationer, men lika ofta är denna slopad och då gäller ”direkt” betalningsskyldighet. Genom att teckna en hemförsäkring med tillägg för bostadsrätt kan man delvis hantera detta ökade underhålls- och skadeansvar.

 

 

 

 

 

Ägarlägenheter

Ägarlägenheter är den vanligaste boendeformen i Europa och förekommer även mycket i Norge och Danmark. F.o.m. den 1 maj 2009 finns även i Sverige regler om ägarlägenheter (prop. 2008/09:91). En ägarlägenhet är en särskild tredimensionell fastighet (radhus på höjden, prop.2002/03:116), som följer samma regler som annan fast egendom. Den får lagfart, som alltså registreras, kan pantsättas, belånas och överlåtas av ägaren. Uthyrning av lägenheten är oberoende av tillstånd från samfällighetsföreningen.

Ägarlägenheter bildas av Lantmäterimyndigheten genom en fastighetsbildningsförrättning. Den genomförs i dialog mellan lantmätare och de som berörs av åtgärden. Då bestäms hur ägarlägenheten avgränsas och vilka delar av byggnaden, som är gemensam egendom (t.ex. yttertak, fasader, hissar, stamledningar). För gemensamma utrymmen bildas en samfällighet och för anläggningar en gemensamhetsanläggning, som varje ägarlägenhet i huset äger del i. Samfälligheten och gemensamhetsföreningen förvaltas av en samfällighetsförening, i vilken ägarna blir medlemmar. Föreningen förväntas fondera pengar för det framtida underhållet och driften av den gemensamma egendomen, vars kostnader fördelas mellan medlemmarna genom avgifter eller uttaxering i enlighet med anläggningsbeslutet.

Ägarlägenheter kan bildas vid nybyggnad, tillbyggnad eller vid omvandling av kommersiella lokaler till bostäder. Varje fastighetsobjekt kan bara innehålla en enda bostadslägenhet och den ska ingå i en grupp om minst tre ägarlägenhetsfastigheter. Det ianspråktagna utrymmet får inte ha använts som bostadslägenhet de senaste åtta åren. Det innebär att man inte kan omvandla befintliga hyresrätts- eller bostadsrättshus till ägarlägenheter. Däremot kan ett sådant hus genom tillbyggnad av t.ex. takvåning kompletteras med ägarlägenheter. Det leder i så fall till drift- och underhållsmässigt komplicerade gemensamhetsanläggningar.

Fastighetsbildningen följer i huvudsak den svenska etablerade tredimensionella varianten, varvid t ex Jordabalken gäller. Om uthyrning avser en enda lägenhet gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Hyresgästen saknad då besittningsskydd och en särskild regel om hyressättning gäller. I annat fall är det reglerna om förstahandsuthyrning av småhus i Hyreslagen (12 kap. JB) som gäller. Parterna kan då avtala om rätten till förlängning, samtidigt som hyran måste vara skälig enligt bruksvärdesprincipen.

Vid så störande uppträdande, att grannar skäligen kan klaga, kan ägaren vid vite föreläggas rättelse – dock utan att äganderätten eller rätten att bo i lägenheten förloras. Samfällighetsföreningen kan besluta om ordningsregler, men har inte samma ställning som t.ex. en bostadsrättsförening.

Ägarlägenhetsmodellen för förvaltning av flerbostadshus på höjden har fått ett svalt mottagande i Sverige. Ett skäl kan vara att varje lägenhet/fastighet betalar kommunal fastighetsavgift.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B5. OM BLOCKHYRESAVTAL

Avtalen måste anpassas till de förutsättningar, som gäller på platsen. Erfarenhetsmässigt kommer avtalen att se mycket olika ut.

Nedan följer  några stolpar till ett hypotetiskt avtal med tillhörande förvaltningsavtal *). Parterna behöver preciseras med namn adress och org.nr.

Objektet behöver preciseras avseende antal bostäder, BOA, antal lokaler, och LOA.

samt fastighetens beteckning och adress.

  • Några ord kan sägas om fastighetsägarens och föreningens gemensamma mål för fastigheten, boendet och förvaltningen i relation till samhällets miljöambitioner och övriga utvecklingsmål.
  • Några ord behöver sägas om förvaltningsmålen från tekniska, ekonomiska och sociala utgångspunkter och förväntningarna på fastighetsägarens och föreningens initiativ och agerande.
  • Fastighetsägarens krav på föreningen med hänsyn till fastighetens bestånd och värde, närmare preciserat i det förvaltningsavtal som upprättats mellan parterna
  • Kraven på de underentreprenörer som föreningen anlitar för förvaltningsuppdrag med hänsyn till förvaltningsmålen samt till samhällets och arbetsmarknadens regelverk.
  • Villkoren för att få utföra ändringar på byggnadsdelar eller installationer samt presumtion betr. kostnadsansvaret.
  • Abonnemangskostnader

Hur fasta och rörliga kostnader för el, värme samt vatten skall betalas.

  • Försäkringar

Frågan om Föreningen ska teckna en viss försäkring för skador på Fastighetsägarens befintliga egendom avseende de delar, som Föreningen bär ansvar för.

  • Ansvarsförsäkring

Krav på Föreningen avseende ansvarsförsäkring för person- och sakskada, ev. förmögenhetsskada och skada genom levererad egendom (produktansvar).

  • Skadeståndsgaranti

Krav på Föreningen avseende att Föreningens medlemmar alltid har en gällande utökad hemförsäkring som täcker hyresgästens/medlemmens åtaganden enligt föreningens stadgar

  • Kvalitetssäkring

Krav på parterna att i anslutning till Föreningens tillträde till fastigheten och markarbetenas avslutande gemensamt besiktiga mark, byggnader, installationer, anläggningar, utrymmen, inredning, och handlingar som berörs av blockhyrningen samt att göra fortlöpande besiktningar.

  • Garantier

Reglering av parternas rätt och skyldigheter avseende garantiansvaret för i fastigheten.

Ordning för felanmälningar under garantitiden.

Vad som gäller efter garantitidens utgång.

  • Hantering av upplåtelseinsatser

Regler för förfarandet med upplåtelseinsatser. Om upplåtelseinsatserna ska vidareutlånas till Fastighetsägaren samt skuldebrevet härför.

Hur Föreningen ska förvalta inkomna insatser och ansvara för återbetalning av insatser till avflyttande hyresgäst resp. vidmakthålla utlånat kapital.

*) Genomarbetade dokument/formulär kan erhållas från                                                                                        Lars Malmgren, VD                                                                                         e-mail lars@utvecklingsbolaget.se

 

 

 

 

  • Hyresvillkor

Reglering av den tid Föreningen blockhyr objektet samt uppsägningstiden. Vad som händer vid utebliven uppsägning. Villkor för att kunna påkalla förhandling om villkoren i förvaltningsavtalet bl.a. m.h.t. bestämmelserna i 12 kap 54 och 55a §§ jordabalken.

Om partsförhållandet vid förbättrings- och ändringsarbeten enligt 12 kap 18d – 18h §§ jordabalken.

  • Hyra

Hyran (blockhyran) uttryckt i kr per kvadratmeter BOA, inklusive gemensamhetslokal och år. Här formuleras en regel för hyresjustering.

  • Vakanser

Ev. krav på Fastighetsägaren att initialt ta viss hyresförlust för de lägenheter, som inte kunnat hyras ut från respektive färdigställandetidpunkt. Åliggande för bägge parter att gemensamt verka för att eventuell hyresförlust minimeras. Ev. rätt för Fastighetsägaren att efter viss tid hyra ut vakanta lägenheter på obestämd tid.

Fastställande av tidpunkt då Föreningen ensam svarar för eventuella hyresförluster.

  • Nedsättning av hyra

Regler för hyran kan för tid, då Fastighetsägaren låter utföra arbete för att sätta hyresobjektet i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll på fastigheten eller annat arbete som anges särskilt.

  • Hyrans erläggande

Hyran skall betalas månadsvis i förskott senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Betalning skall utan anmodan ske till Fastighetsägaren på det bankgiro som anvisats Föreningen.

Regler för ersättning vid försenad betalning avseende dels ränta enligt räntelagen dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse enlig Lag (1981:739) om ersättning för inkassokostnader m.m.

  • Oförutsedda kostnader

Regler för förändringar i kostnader som uppkommer till följd av införande eller ändring av särskild för fastigheten ingående skatt eller pålaga som riksdag, regering, kommun eller myndighet beslutar om.

Regler för kostnader som drabbar Fastighetsägaren till följd av Föreningens agerande, t.ex. i samband med ombyggnadsåtgärder utan bygglov (byggnadsavgift och tilläggsavgift). Beaktande även av andra kostnader för krav som, i sådana fall, kan komma att ställas av t.ex. försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet.

  • Giltighet

För avtalets giltighet förutsättes Hyresnämndens beslut om godkännande av blockhyrning.

Vidare att Förvaltningsavtal enligt bilaga A, hyresavtal mellan Föreningen och enskilda hyresgäster för minst … av samtliga lägenheter tecknats samt att skuldebrev enligt bilaga C undertecknats av Föreningen och Fastighetsägaren.

  • Sekretess och hantering av personuppgifter

Ev. sekretess med hänsyn till företagsintressen.

Fastighetsägarens rätt att behandla de personuppgifter om Föreningen och dess medlemmar och eventuellt övriga hyresgäster, som krävs för att fullgöra hyresavtalets bestämmelser. Motsvarande med avseende på Föreningen. Det åligger Föreningen att behandla personuppgifter i enlighet med bestämmelserna i personuppgiftslagen (PUL) (SFS 1998:204)

 

 

 

 

 

 

 


  • Övrigt

Villkor för Föreningen att vidta ny-, till- eller ombyggnadsåtgärd.

Ömsesidiga krav på Föreningen och Fastighetsägaren att till motparten lämna information, som är av betydelse för fastighetens drift, skötsel och underhåll eller i övrigt är väsentligt för fullgörandet av detta avtal.

Endera parten äger rätt att under löpande hyrestid begära förhandling rörande omständigheter, som är av betydelse, för att förhyrningen skall kunna fortsätta på avsett sätt. Därvid skall beaktas de förutsättningar som gällde då avtalet om förhyrningen träffades.

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.

 

Ort och datum                                            Ort och datum

För Fastighetsägaren                                  För Föreningen

 

 

 

 

 

Bilagor:

A                          Förvaltningsavtal

B                          Ritning, gemensamma utrymmen

C                          Skuldebrev


 

Stolpar för FÖRVALTNINGSAVTAL

 

Parterna behöver preciseras med namn adress och org.nr.

Objektet behöver preciseras avseende antal bostäder, BOA, antal lokaler, och LOA.

samt fastighetens beteckning och adress.

En av förutsättningarna för blockhyresavtalets giltighet är att Föreningen självständigt åtar sig viss del av fastighetens förvaltning. Detta åtagande preciseras liksom den omfattning, i vilken Fastighetsägaren stödjer Föreningens administrativa och ekonomiska självförvaltning.
Föreningen svarar helt för de åtgärder, som framgår av ”gränsdragningar” i detta avtal.

All övrig förvaltning av fastigheten som inte reglerats i detta avtal åvilar Fastighetsägaren.

 

 

Allmänna villkor

Krav på fackmässigt utförande, att Föreningen genomför sitt förvaltningsuppdrag med iakttagande av god förvaltningssed och så att fastigheten bevaras i gott skick. Föreningens ansvar om utomstående entreprenör anlitas.

Bevakning av att anlitat företag är registrerade för mervärdesskatt och arbetsgivaravgift, följer gällande kollektivavtal samt har betalat sina skatter och avgifter.

Krav på Fastighetsägarens godkännande för installations- eller ändringsarbeten i eller på fastigheten.

 

Fastighetens lägenheter

Föreningen kan t.ex. självständigt ha eget kostnadsansvar för inre underhåll och mindre reparationer av objektets lägenheter.

Föreningen kan ha överlåtit ansvar för hela eller delar av det inre underhållet på den enskilda hyresgästen genom särskilda villkor i hyresavtalen.

 

Hyresgästens underhållsskyldighet och reparationsansvar preciseras då avseende ytskikt och inredning i olika rum.

 

Föreningen kan t.ex. svara för mindre reparationer och skador, som ej omfattas av garantierna i ABT-kontraktet med totalentreprenör. Hur skador regleras, som Föreningen ej kan åtgärda.

 

Begränsningar i Föreningens underhållsskyldighet och reparationsansvar avseende teknisk utrustning för värme, vatten, energiförsörjning eller trygghetssystem.

 

 

Fastighetens gemensamma utrymmen och yttre miljö

Fördelning mellan Föreningen och Fastighetsägaren av ansvar för trädgårdsanläggning och vinterhållning av kommunikationsleder samt av ansvar för gemensamma lokaler källarplan, trapphus och hiss.
Värmeleverans

Vem svarar för fasta och rörliga kostnader för värmeleveransen till objektet.

 

Vatten och el

Vem svarar för fasta och rörliga kostnader för leverans av vatten och el till objektet.

 

Sophantering

Vem svarar självständigt och med eget kostnadsansvar för sophantering inom objektet.

 

 

 


 

Administration

Vem svarar för hyressättning av bostäder, uthyrning av gemensamhetslokal, ordningsregler samt vad som i övrigt följer av hyresvärds ansvar enligt 12 kap JB samt lag om kooperativa hyresrättsföreningar.

 

Skyldighet att bistå med och överlämna underlag till Fastighetsägaren avseende uppgifter som Fastighetsägaren har skyldighet att rapportera till myndigheter.

 

Vem ansvarar för kontakter med hyresgäster avseende felanmälan och hyra av lägenheter.

 

Om Föreningen självständigt eller i samverkan med Fastighetsägaren svarar för följande arbetsuppgifter:

 

hyresavisering bokföring, bokslut, revisionshandlingar budget budgetuppföljning, statistik besiktningar uthyrning, visning av lägenheter hyreskontraktskrivning medlemskö utskick, erbjudande om ny bostad medlemshantering, register, protokoll tvister, rättelseanmaningar, uppsägningar

 

Gränsdragningar

Följande fördelning för planerat och löpande underhåll och drift av fastigheten reglerar parternas ansvar enligt detta avtals allmänna villkor. Byggnad avser samtliga gemensamma utrymmen och kommunikationsytor.

 

Vem som ansvarar för underhåll och drift av entrébelysning och fasta belysningsarmaturer samt av ytskikt på golv, väggar, tak i lägenheter, gemensamhetslokal, trapphus och korridorer.

 

Sammanfattning av Fastighetsägarens ansvar för underhåll och drift för följande enheter.

 

BYGGNAD UTVÄNDIGT yttertak inkl skärmtak takavvattning fasader entré, infartsväg yttre fönsterkarmar, dörrar glasrutor lås BYGGNAD INVÄNDIGT konstrukt. golv, vägg, tak ytskikt golv, vägg, allm ytor fast inredning källarutrymmen enl. ritningsbilaga MARK, TRÄDGÅRD hårdgjorda ytor inkl. p-platser utvändiga va-ledningar staket, grindar, murar snöröjning, sandning snöröjning entrétak gemensamma ytor

 

VVS centralvärme, UC, värmepump,solfångare vattenradiatorer, termostat ventilationsdon inkl. filter till- o frånluft fram till don
GEMENSAMHETSLOKAL kyl, frys, diskm., spis, ugn SANITET vatten inkl. armatur avloppsanläggn. sanitetsgods EL områdesbelysning elservice apparatrum, centraler elinstall. fram till uttag fiberuppkoppling AVFALL grovsopor hushållssopor källsortering

 

 

Utöver dessa gränsdragningar för drift och underhåll, ansvarar Fastighetsägaren för fastighetsförsäkring, fastighetsskatt/fastighetsavgift och myndighetskrav, t.ex. OVK-besiktningar, brandsyn, statistik-uppgifter, sotning, kabel-tv samt drift av gemensamhetsanläggning.

 

 

Fastighetsägaren ansvarar för och utför all administration för den egna verksamheten avseende blockuthyrningen.

Avtalstid

Detta avtal gäller från och med …till och med …och förlängs på oförändrade villkor med … månader i sänder, om inte uppsägning sker dessförinnan.

Ev. uppsägning från endera parten måste ske senast … månader före avtalstidens utgång. Uppsägning sker skriftligen och på avsändarens risk.

Båda parter äger rätt att utan uppsägning av Blockhyresavtalet påkalla förhandling gällande villkoren i detta avtal …, … samt … månader från detta avtals ikraftträdande. Framställning om förhandling skall ske skriftligt senast … månader före det datum då ändringar kan träda ikraft.

Sägs det mellan parterna tecknade blockhyresavtalet upp till upphörande, upphör dock detta avtal vid samma tidpunkt som blockhyresavtalet upphör.

Tvist m.m.

Tvist angående tolkning eller tillämpning av detta avtal ska i första hand försöka lösas genom förhandling mellan parterna. Kan parterna inte komma överens, ska tvisten prövas av allmän domstol.

 

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.

 

 

Ort och datum                                            Ort och datum

 

För Fastighetsägaren                                  För Föreningen

 

 

 

 

 

 

B6. BYGGTEKNISKT BASPROGRAM


Övergripande målsättning: Att med tekniska krav verka för ett säkert och bekvämt boende i en bostad som är utformad med hänsyn till äldres fysiska och psykiska behov samt arbetsmiljökrav för hemtjänst/anhörigstöd. Programmet skall ge ett utgångsläge för diskussioner om önskad standard.

 

Beskrivningen avses vara diskussions- och beslutsunderlag inför projektering av bostadshus som skall anpassas för seniorer. Diskussionerna gäller prioriteringar och vilka val som skall erbjudas. Självklart skall blivande boende därtill kunna göra de vanliga utrustnings-, material- och ytskiktsvalen. Modernaste IT-installation och lås/säkerhetselektronik förutsätts generellt. Avsikten är att ge ett precisare utgångsläge i diskussioner om lämplig planlösning och utformning med anpassade mått för äldre samt exempel på erfarenhetsmässigt efterfrågade tillvalsmöjligheter, lämpliga installationer och utrustning. Det gäller framförallt arrangemang som blir tekniskt omöjliga, dyra eller förfular bostaden vid genomförande i senare skede, men även tillval som måste förberedas och beslutas tidigt i projekterings- och byggprocessen. Målet är att ge underlag för att i varje projekt fastställa en basstandard, för att sedan därutöver möjliggöra tillval genom avtal mellan intressentgrupp och byggherre eller entreprenör. Den fastställda basstandarden och dess prisbild behöver tydliggöras, liksom alla tillvalskostnader.

1) Generellt skall projektering av lägenheternas mått utgå från de rekommendationer som ges i senaste utgåva av Svensk Standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, kallad Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått. Kraven enligt den tredje nivån, kallad ”Höjd nivå”, avsedd för äldre boende, skall uppfyllas, och eventuella avvikelser redovisas och motiveras. Nivån har mått som avsevärt underlättar allmän funktion och tillgänglighet för äldre med mindre funktionshinder eller något nedsatt rörlighet.

2) Möblerade inredningsplaner, inredning och utrustning bör redovisas enl SS 91 49 22 ”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering” på ritningarna, inklusive passage-areor och betjänings-areor.

3) Lägenheter och gemensamma lokaler skall uppfylla kraven i och vara kvalitetssäkrade enligt Svenska Brandskyddsföreningen, innebärande bl.a. nätansluten brandvarnare, spisvakt, samt utrustas med brandfilt och pulversläckare.

4) Belysning i korridorer och allmänna utrymmen (utom samlingslokal) skall vara rörelsestyrd.

5) Enkätförfrågningar till Karlskrona Seniorhusförenings medlemmar om utformning av seniorhus visar starka önskemål om tillgång till stor glasad balkong, plats för tvättmaskin i lägenhet, garageplats samt ett gemensamt samvaroutrymme som även ger möjlighet för gäster att hyra rum/plats för övernattning. Fler 3 rok (90 kvm) än 2 rok (65 kvm) önskas samt ett mindre antal 4-rums bostäder (110-120 kvm). Även vägghängda porslinsenheter och individuell mätning av energi och vatten samt extra god ljudisolering önskas. Basprogrammets avsnitt

6.1 utvändigt

6.1.1 entréer

6.1.2 utvändiga gångytor

6.1.3 mark

6.1.4 bilplatser

6.2 invändigt, allmänt

6.2.1 gemensamhetslokaler

6.2.2 trapphall

 

6.2.3 trappor

6.2.4 hissar

6.2.5 förråd

6.2.6 garage

6.2.7 hobbyrum

6.3 invändigt, bostäder

6.3.1 fönster

6.3.2 dörrar

6.3.3 balkonger

 

6.3.4 förvaring

6.3.5 hygienutrymmen

6.3.6 kök

6.3.7 sovrum

6.4 installationer

6.4.1 generellt

6.4.2 elsystem

6.4.3 vatten/avlopp

        6.4.4 ventilation

 

 

6.1 Basprogram, utvändigt

6.1.1 Entréer

Målsättning: Entrén skall vara lätt att identifiera, lätt tillgänglig, bra belyst och säker.

 

Skyltad, belyst angöringsplats för färdtjänst och taxi inom 10 m från entré och stor fri yta framför entré, minimum 3 x 4 m. Lutning på eventuell ramp max 1:20, med räcke på minst en sida.

Väderskyddade entréer – tak /sidovägg/ eller indragen. Ingen höjdskillnad mellan inne/ute, inget steg/galler framför entrén, dörrar utan eller med max 20 mm höga trösklar och utåtgående dörrslagning. Extra stora, belysta nummerangivelser/gatuadresser. Belys särskilt nyckelhålen/tag-avläsaren/dörrhandtagen.

Elektronisk låsning med programmerade ”tags” (brickor) som nycklar. Tidsstyrda kodlås, eventuellt web-kamera från lägenhet eller porttelefon med belyst nummertavla.

Automatisk dörröppnare (tryckplatta) både ut- och inifrån för entrédörrar, placerad minimum 1 meter från dörr – platsbehov rullstol = cirkel med 150 – 170 cm diameter. På insidan i entrén inga snubbelrisker p g a skrapgaller och mattor över golv- eller marknivå. Mattor över golvnivå kan hindra rullstolar. Extra stora tryckknappar i upplysta kodlås. Om möjligt avställningsytor på såväl in- som utsida av entrén, samt sitt-/väntmöjligheter. Extra stor belyst anslagstavla i entrén. Postboxar (nyckelöppnade) skall belysas. Avställningsutrymme för rollatorer.

 

6.1.2 Utvändiga gångytor

                                                          Målsättning: Det skall vara enkelt, lätt och säkert att ta sig fram till entrén under alla årstider.

 

Trafikskilda, väl belysta tillfarter/entréytor/angöringsplatser, framkomliga för minst två gående i bredd (= 180 – 200 cm) med rollator (som fordrar 90 -100 cm längdmått) anpassade för rullstol (och därmed lämpliga även för sopmaskin, snöplog samt avfallshämtare). Konsekvent placerade belysningsstolpar vid alla gångstråk. Bländningsfria armaturer.

Minst en sidogräns eller mittlinje på gångväg markeras på lämpligt sätt som hjälp för synsvaga (och som snöröjningsmarkering), dock inte genom lågt staket eller häck. Gångvägar mot husens entréer skall vara ”annonserade” i markbeläggningen, gärna med varierande material till olika byggnader, alltid med jämn yta. Eventuella nivåskillnader i gångvägar måste vara färg/materialmarkerade. Sidolutning skall inte överstiga 4 %.

 

6.1.3 Mark

Målsättning: Inbjudande, användbara, lättskötta, omväxlande utomhusytor för en bra livsmiljö.

God kontakt ute/inne mellan gemensamma utrymmen/gemensam uteplats genom t ex glaspartier (som varselmarkeras).Utvändiga sittplatser bör ha vindskydd, eventuellt tak eller delvis skugga, cirka 50 cm sitthöjd samt armstöd. Plantera inte buskar, som senare kommer att dölja fasader eller gångstråk – fri sikt ger trygghetskänsla.

 

Plats för rullstol bredvid sittbänkar. Flaggstång uppskattas, likaså fast julgransfot-arrange-mang med jordat uttag i närheten. Redskapsförvaring (egenskötsel). Ingen mattpiskställning! Gärna Sedumväxter = taklök/fetblad i.st.f. gräsytor, även i rabatter närmast utmed fasader.

     
6.1 utvändigt

6.1.1 entréer

6.1.2 utvändiga gångytor

6.1.3 mark

6.1.4 bilplatser

6.2 invändigt, allmänt

6.2.1 gemensamhetslokaler

6.2.2 trapphall

 

6.2.3 trappor

6.2.4 hissar

6.2.5 förråd

6.2.6 garage

6.3 invändigt, bostäder

6.3.1 fönster

6.3.2 dörrar

6.3.3 balkonger

 

6.3.4 förvaring

6.3.5 hygienutrymmen

6.3.6 kök

6.3.7 sovrum

6.4 installationer

6.4.1 generellt

6.4.2 elsystem

6.4.3 vatten/avlopp

        6.4.4 ventilation

 

 

Vinca Minor och liknande städsegröna marktäckare. Stor andel ”extensiva skötselytor” accepteras. Extra gårdsbelysning, skymningsrelästyrd – i vissa stråk rörelsestyrd. Ev. plats för boendes egna odlingslotter.

 

6.1.4 Bilplatser

Målsättning: Det skall vara enkelt och bekvämt att ta sig till och från bilen, även med bagage.

 

Alla bilplatser disponeras separat från lägenhetsavtalen; alla seniorer har inte bil och bilplatsen representerar ett beaktansvärt värde, som kan vara svårt att tillgodogöra sig om den ingår i hyran. Web-kameror i garage? Rörelsestyrd belysning. Vissa bilplatser i garage (och även utvändigt) görs extra breda – markeras med uppmålning (420 – 450 cm – äldre behöver slå upp bildörren helt för att bekvämt stiga i och ur – barnfamiljer behöver plats till vagn. Sådana handikapplatser bör förläggas närmast dörren för invändig inpassage eller närmast utvändiga entréer. Inga uppstående kanter runt bilplatser – de hindrar effektivt rullstolsburna! Utrymme för angöring/urlastning nära infarten.

Några extra breda gästparkeringsplatser. En del utomhusplatser kan hyras/erbjudas med el-uttag (temp- och tidsstyrda). Belysta utomhusbilplatser. Ungefär 10 % bredare platser behövs antalsmässigt på parkeringar med upp till 50 bilplatser.

Utvändiga cykelställ för minst 15 cyklar. Utrymme måste finnas för invändig vinterförvaring.

 

6.2 Basprogram, invändigt, allmänna utrymmen

Målsättning: Klar orienterbarhet med säker samt enkel in- och utpassage i serviceutrymmen, vid förflyttning inom huset och god åtkomlighet för in/utpassage till alla allmänt disponibla utrymmen.

 

6.2.1 Gemensamma lokaler för de boendes trivsel och samvaro samt för gäster.

Målsättning: Lokaler för social samvaro och gemensamma aktiviteter bör finnas vid entré och ha utekontakt. Social samvaro med grannar och bekanta är en grundläggande faktor för att bibehålla god psykosocial hälsa, självkänsla och livskvalitet och för att motverka äldres isolering och ensamhet. Möjligheter till övernattning för de boendes gäster är viktigt.

 

Sällskaps/samlingslokaler som rymmer alla boende vid bord (min 1 m2/boende). Samtalsanpassade, smala bord, anpassad akustik (dämpande undertak)! Föreläsningsmöjlighet, mörkläggning. Hörslinga (kostnad 2010: 25´kr) eller mikrofon och förstärkare. Serveringsmöjlighet, anpassad köksinredning (diskmaskin, kaffemaskin, spishäll med kapacitet för stora kärl, helst två ugnar) flera microvågsugn-uttag, plats till stor servisförvaring. Vattenkokare, kaffemaskiner har hög effekt och måste ligga på olika faser. Rymlig entréhall och brett kapprum samt handikapptoalett (med dusch och städskåp). Inredningskvaliteten skall gärna vara bättre än den egna bostadens och inge myskänsla.

Rum med övernattningsmöjlighet för gäster skall ev. kunna skapas i dessa utrymmen och då småbarnanpassas och ha separat låsfunktion. Duschutrymmet behövs om lokalen används som gästutrymme. God ute/innekontakt, glasning/insyn. Rumsavskiljande lätta vikväggar för olika funktioner/gruppstorlekar. Beakta brandutrymning, krav på låsning. Separat ventilation (forseringsbar) och värme samt el-mätning. TV-och tele-inkoppling lika lägenheterna. Stor TV-skärm jämte förstärkare och flera högtalare, mikrofon för föredragning, film, konserter. Förråd/föreningsarkiv, låsbart arkivskåp tillika nyckelskåp.

 

 

 

6.2.2 Entréer/trapphus

Ingen nivåskillnad ute/inne – inga upphöjda torkmattor eller fotskrapor i entréeer – inga trösklar i allmänna passageutrymmen. Halkfria och icke-ljusreflekterande ( ej blanka) golvytor. Digital anslagstavla i trapphusentrén med t ex lokaltrafiktider? Anslagstavla i hiss.

Fast belysning i entrén med högre ljusstyrka än normalt. Plats för fast sittplats/avställningsyta liksom för arrangemang till växter (inkl. belysning) – gärna även utvändig väderskyddad väntplats för färdtjänst (belyst).

Plats för rollatorer och rullstolar /shoppingvagn, barnvagnar och cyklar i stora, sidoskilda, eventuellt låsbara utrymmen vid entré, försedda med golvbrunn. Obs – skall kunna godkännas av brandmyndighet som inte hindrande utrymning/släckning (får inte kunna komma i vägen och inte brinna eller utveckla farlig gas som t.ex. plast). Hörnlister (påkörningsskydd). Alla branddörrar ska antingen ha öppningsautomatik eller vara frisvingdörrar med rökdetektorer.

Postboxar i entrén, helst med elektronisk låsning. Möjlighet ”lägga på ” utgående post i ”gul box” inkl. aviserbara leveransboxar för postens ”hämtförsändelser”. Större förvaringsboxar (låsbara) för varuleveranser kan också bli framtidsbehov. Avställningsytor vid postboxarna.

 

6.2.3 Trappor

Målsättning: Förflyttning i trapphus skall kunna ske med minsta möjliga ansträngning och med minimal risk för synsvaga och rörelsehindrade personer.

 

Trappor med ljusa löpväggar och olikfärgade mörkare fondväggar (våningsmarkörer), hiss- och lägenhetsdörrar i kontrasterande färger. Markerad sida på trappkanter. Mörkfärgade handledare med grepp i trä, förlängda förbi och runt vägg/trappslut. Diameter minimum 40 och max 50 mm, väggavstånd c:a 50 mm. Inga blanka ytor.

God belysning, gärna rörelse- eller ljudstyrd, högre ljusstyrka än normalt. Översta och nedersta trappstegsnosarna markerade med annan färg/material än angränsande golvyta, även trappnosar i löpet markerade. Avsats/vilplan efter 8-9, maximalt 12 trappsteg.

Dubbla handledare (bägge sidor) i trapplöpet, något utdragna över vilplan, ev. extra handledare även på vilplan.

Ev. korridorer/gångar bredare än 3 meter bör ha ledstänger på bägge väggarna.

 

 

6.2.4 Hissar

Målsättning: Rullstolsburna skall kunna använda hissen med och utan hjälpare. Arrangemangen skall vara enkla att handha och lätta att förstå.

 

Hissar stora nog för bårtransport (jfr platsbehov för rullstol och assistent) samt med sittmöjlighet (klappsits). Dörrbredd (karminnermått) 90 cm, helst 100 cm. Hiss även till källare och vindsvåning/garage. Gärna stödhandtag i hissen på lämplig höjd/plats. Anslagstavla.

Alla hissdörrar och husets entrédörrar samt dörrar till tvättstuga förses med öppningsautomatik, (även dörrar till garage och avfallsrum).

Stora våningssiffror på display. Extra stora belysta och upphöjda nummer och symboler på manöverpanel placerad i midjehöjd, i hissarna. Olika färger i varje våningsplan framför hissdörren. Hissen bör markera på vilket våningsplan den befinner sig, synligt inifrån såväl som från trapphuset samt med röstmeddelande i hissen.

 

6.2.5 Förråd

Extra stora förrådsutrymmen som utförs välventilerade med mintemp +12 grader. Vinterförvaring av cykel? Tunga dörrar förses med öppningsautomatik.

 

6.2.6 Garage

Målsättning: Lätt och säkert samt översiktligt att ta sig in i och ut ur garaget och in och ut ur bilar samt mellan garaget och lägenheten med bagage/matkassar.

 

Garageportar skall kunna manövreras inifrån bilen, både vid in- och utpassage. Tag-låsning. Öppningsautomatik till trapphus.

Vissa bilplatser görs extra breda. Markera körriktningar. Skyltad anvisning om var hiss eller inre entré är belägen. Extra god, eventuellt rörelsestyrd belysning i garage.

Extra: Plats för vinter/sommarförvaring av bildäck? (Brandfråga på allmän vind!) Vinterförvaring av krukväxter? (Mörkt o svalt). Förvaring av trädgårdsredskap för ev. odlingslott (bruk av de boende).

Beakta behov av laddning till elbil/permobil. Bilvärmeuttag som tillval.

 

6.2.7 Hobbyrum

Det behövs ett mindre, välventilerat, uppvärmt och störningsfritt utrymme för husfixare samt övrigas skräpande hobbyverksamhet. Utrustning kan varieras efter specifika behov, men en snickarbänk och en arbetsbänk med skruvstäd är basinredning jämte skåp och verktygstavla. Som lyxtillägg kan diskuteras motionsrum, bastu, spa, vävstuga.

 

 

 

 

6.3 Basprogram, bostadsutformning

 

Målsättning: Tryggt och säkert boende, bekvämt och lättstädat, avpassat till äldres förmåga och förutsättningar att bo och leva med och utan vård, samt befrämjande sociala kontakter.

 

Extra god ljudisolering mellan lägenheterna, både sidledes och golv/tak. Bostadens invändiga passageytor skall vara minst 110 cm breda. Barnsäkerhetslösningar passar även för äldre boende.

 

6.3.1 Fönster

Målsättning: Ge möjligheter för sängliggande eller rullstolsburna/sittande att se landskapets förändringar och allt intressant som händer utomhus i närheten.

 

Normalhöga fönster kan ha extra breda fönsterbänkar för blommor. Fönsterbänk kan även slopas i vissa rum. Eventuella burspråk i lägenheter bör ha låg bröstningshöjd (max 60 cm). Vissa fönster kan vara typ ”ej öppningsbara” (t.ex. i marklägenhet och svalgångslägenhet).

Vissa fönster (minst två) i utsiktslägen bör ha särskilt låg bröstningshöjd (60 cm) – sängbundna eller sittande i rullstol skall kunna se ut/ned. Anpassade fönsterbeslag för handsvaga på 115 – 125 cm höjd över golv.

Beakta svårigheter vid rengörning av fönsterytor. Helst enkelbågar med isolerglas. Öppningsbara fönster med låg bröstningshöjd bör förses med fallskydd. Persienner i standardkulör som tillval. Fästen för gardinskenor skall ingå. Krom- och nickelfria beslag generellt.

 

6.3.2 Dörrar

Målsättning: Det skall vara lätt att passera eller använda en dörr oavsett omständigheterna.

 

Alla (tunga) hissdörrar, entrédörrar samt dörrar till tvättstuga, garage och avfallsrum etc. förses med öppningsautomatik – slagmarkeras ev. på golvet. Skall ha säkerhetsfunktion med broms vid stängning.

Lägenheterna skall ha säkerhetsdörrar med vridlåshandtag/dörrspärr och ”dörrkik” samt in-brottskydd (brytskydd och bakkantsdubbar). Dörrarna kan gärna var individuellt avvikande. Utvändiga tidningsfack. Nyckel med omkodningsbar ”tag” för entrédörr/port, eventuellt även för lägenhet och till olika allmänna utrymmen, inklusive postbox/garagedörrar. Möjlighet att ordna kylt mottagningsskåp vid dörren bör övervägas.

Inga trösklar inne i lägenheterna, dörröppningar breda nog för rullstol (karmdagermått 90 cm med dörrbladet i rät vinkel), gärna skjutdörrar – gäller även garderober – alternativt också osymmetriska dubbeldörrar. Goda passagemått (110 – 120 cm). WC-dörr med fast (stående), greppvänligt handtag, – separat låsarrangemang bredvid. Möjlighet att öppna låst dörr från utsidan

 

 

 

6.3.3 Balkonger

Målsättning: Balkonger skall kunna fungera som extra vardagsrum sommartid.

 

Balkonger skall göras så stora som möjligt och inglasade. Även eventuella svalgångar bör vara inglasade.

Anpassa balkongkonstruktionens golvnivå till tryckimpregnerade trätrallar, så att trallarna kommer i nivå m lägenhetsgolvet. (Det kommer alltid in vatten vid hård blåst). Balkongdörr dagermått 90 cm. Det skall gå att vända ute på balkongen med en rullstol (cirkel med 150 – 170 cm diameter). Balkongskärm genombruten/delglasad, så att rullstolsburen/sittande person har hel utsikt.

 

6.3.4 Förvaring

Målsättning: Erforderliga, men inte dagligen brukade ägodelar skall kunna förvaras relativt åtkomligt. Med prioritering skall allt nödvändigt finnas till hands.

 

Extra stort och rymligt förrådsutrymme/klädkammare med 90 cm dagermått i dörr (gärna skjutdörr) vid hall/hygienrum. (inkontinensblöjor levereras i storförpackning). Plats för förvaring av rollator/rullstoll i hall – ytterdörren skall kunna öppnas från rullstol. Eventuell lös garderob på denna yta till en början.

Fasta hyllor bör inte vara lägre än 60 cm från golv, t ex i garderober/backskåp. Garderobsstång på max 140 cm höjd. Plats för framtida extra förvaring.

Stora vinds-/källarförråd.

 

6.3.5 Hygienutrymmen

Målsättning: Äldre med lättare rörelsehinder skall själva kunna sköta sin personliga hygien – för sin värdighets- och självkänslas skull. Ergonometriska krav och utrymmesbehov för ev. hemtjänsts/anhörigvårdares arbetsställen skall beaktas. Infästning etc. för olika hjälpmedel skall vara förberett/möjligt.

 

Extra rymliga hygienutrymmen/sovrum med plats för eventuella framtida hjälpare från hemtjänst eller personlig hjälpassistent. Se krav i SS 92 41 21; 2200 x 2200 cm.

Badrumsgolv i nivå m lägenhet, mycket låg tröskel. Golvfall 1:100 mot golvbrunn i hela badrummet. Halksäkra golvmaterial i alla hygienutrymmen. 90 cm dörrdagermått. WC-dörrar vars lås är möjligt att öppna utifrån. Vänsterhängd dörr med handikapp-anpassad låsning (ev.skjutdörr, med rejält handtag). Bör kunna bytas till takhöjdsdörr för eventuell hjälplyfts-installation. (Flest fallolyckor sker i hem nattetid på toaletten) Nattlysande lampor till och i toalett. Kontrasterande färgsättning minskar fallrisker.

Vägghängda porslinsenheter. Enhandsblandare. Möjlighet nå WC-stol från ena sidan med rullstol. Sitthöjd wc-stol 46 – 48 – 50 cm; fabrikat finns med denna standard, annars behövs senare förhöjd sittring. WC-sits i avvikande kulör eller med kontrasterande kakel bakom. Golv bör vara ljust. Förstärkta hygienrumsväggar så att hjälpmedel/ WC-armstöd och handtag kan installeras fritt och handfat eventuellt kan sänkas i framtiden.

 

 

Handtag skall kunna sättas på bägge sidor av WC-stolen. Fri plats på minst en sida av handfatet om 40 cm. Handfatet skall vara av typ som ger rullstolsburen plats för benen. (Ev. underskåp skall kunna tas bort). Plats för lägenhetstvättmaskin och förvaring även av grovt smutsad tvätt (många lakan vid inkontinens). Handfat ev. med vidsittande handtag monteras extra stadigt, överkant på 80 cm höjd.

Duscharmatur minimum 70 cm från hörn, fast stödhandtag, lös duschstol. Inga badkar eller bidéeer. Elberoende golvvärme/handdukstorkare drar mycket ström. Ingen tröskel runt duschplats. Fall mot golvbrunn över hela golvet.

 

6.3.6 Kök

Målsättning: Köket skall vara utrustat och utformat med hänsyn till äldres förmåga och ge dem möjlighet till normala rutiner i vardagen beträffande matlagning och socialt liv.

 

Min mått 80 cm för avställning mellan spis och diskho. Kyl-frys och eventuellt inbyggd ugn i direkt anslutning till spis och diskbänk. Spis med vridhandtag på sidan (touchpanel är farlig för synsvaga). Minsta passage/breddmått 150 cm.

Ugn och mikrougn inbyggda i bänkhöjd, med sidohängda dörrar och med speciellt utsug/extra frånluft. Överskåp med takanslutning – ingen hög städning.

Beakta risken för överbelastning vid samtidig användning av flera effektslukare som kaffe- och vattenkokare.

Induktionshäll minskar brandrisk. Möjlighet att sittande (i rullstol) arbeta vid en köksbänk mellan spis och diskho med knäna under bänkskivan, (ev. genom att sätta ett underskåp/lådhurts på hjul). Spotlights eller avskärmningsbara lysrörsarmaturer under överskåp – standardutförande bländar rullstolsburna. Enkelt utdragbart arrangemang för sorterat avfall med lösa påsar. Stora rundade, tjocka bygelhandtag.

Bänkskåp med utdragbara hyllor/lådor. Upphöjd diskmaskin underlättar in-/urplockning.
6.3.7 Sovrum

Målsättning: Tillräcklig plats för rullstol runt fristående sängar och erforderlig förvaring. Ergonomiskt riktig arbetsmiljö för hjälp från hemtjänst/anhörigvårdare.

 

Sovrum med plats för säng inte endast med ena långsidan efter vägg. Ett sovrum bör rymma två separata sängar att stå rätt ut från vägg med god arbetsplats runt vardera Det bör finnas extra många, flyttbara garderober, med skjutdörrar, som tillval. Fönsterutsikt från sängarna d.v.s. låg bröstningshöjd.

 

 

 

6.4 Basprogram, installationer

utrustning/installationer/inredning

 

Målsättning: Ett bekvämt hem med god, enskilt reglerbar komfort utan svårförståeliga system eller tekniker. Reglage ska vara lätt åtkomliga och möjliga att manövrera av handsvaga. All fast belysning skall anpassas till äldres ljusbehov och ha hög säkerhet mot brand och olyckshändelse.

 

6.4.1 Generellt

Till varje lägenhet ska levereras adekvata driftsinstruktioner med dokumenten insorterade i märkt pärm, som överlämnas vid inflyttning/omflyttning.

Modernaste men beprövad teknik. Normalt IT-system för ”underhållning”, men med extra vikt på trygghetsskapande funktioner i samverkan med offentlig vård och omsorg. (Inkoppling på fiberkabel/stadsnät, lokalt fastighetsnät för de boende, lägenhetsnät, trygghetsarrangemang).

Lås inte abonnemang genom entreprenaden eller fabrikatet till vissa leverantörer av telefoni och bredband etc. Uttag för el tele, antenn och andra IT-arrangemang etc på 60 cm höjd.

Lägenhetsterminal med platt bildskärm, tangentbord och pekarfunktion. Larmfunktion med hemma/bortaknapp (ger strömlösa enheter), portkommunikation, intern huskommunikation.

Centralt programmerbara styrsystem i fastighetsnätet för reglering av värme- och luftbehandlingssystemen, (eventuellt anpassat från/till varje lägenhet). Tag-system för kontroll av ut- och inpassage, tvättstuga/garage. Tidsreglering av garageport med vissa automatiska felindikationer.

Individuell mätning/debitering av el, vatten, och ev.värme (ev. baka in värme i grundhyran).

Samordna tidigt intresset att gå ihop om anskaffning/montering av gardinstänger och persienner (enhetligt), solskydd på balkong, odlingslotter och garageplatsarrangemang.

 

6.4.2 Elsystem/installation

Femledarsystem. Säkrad strömförsörjning av vissa funktioner. Omfattande förberedd ledningsdragning i lägenhet för larm, men även IT (fiber) tele, TV, bredband, intranät m.fl. idag okända funktioner. Beakta behov av laddning till elbil/permobil.

IT-inkoppling som tillval i en del rum. Elektroniskt nyckelsystem med ”tags”. Ev. elektroniskt uppdaterat boenderegister, bokning av tvättstuga och gemensamma lokaler. (Bokning av övernattning eller samlingslokal kungörs i god tid på lokalens dörr).

Nätanslutna brandvarnare (2 pr lägenhet), ev. seriekopplade i flera lägenheter. Akustisk brandvarnare kombinerad med optisk funktion. Optisk funktion även för dörrklocka/telefon. Jordfelsbrytare i samtliga lägenhetscentraler. Proppskåp/säkringsskåp på maximum 140 cm höjd. Mycket tydliga och stora propp-märkningar, inklusive amp.-tal. Vippkontakter på alla säkringar i central alt. automatsäkringar. Hänvisning/instruktion för huvudsäkringar.

Breda vippströmbrytare i alla rum. Fler el-uttag än normalt – en del i höjd lika brytare, inga lägre än 60 cm. Inga el-uttag i hörn. Spisvakt eller timer på köksel/spis och uttag för strykning. El-uttag till belysning i fönster. Ev. dörrbrytare till armaturer i rum utan dagsljus. Möjlighet till brytare med nattbelysning.

Huvudströmbrytare vid entrédörren för alla el-funktioner som kan/bör brytas vid utpassage, ”bortaknapp”, med bryt- och larmfunktioner. Alternativt kan användas en låsning, som bryter/kopplar in valda delar av el-systemet. Jfr. nyckelkort för bortkoppling av elström i moderna hotellrum.

 

 

 

Rörelsestyrd allmänbelysning i trapphus, allmän tvättstuga, källare, soprum, vind/garage och viss belysning utomhus.

Porttelefon/entrételefon med belyst namntavla. Ev. kamera samt  ”bildövervakning” av entrédörrar med lagringsmöjlighet, typ web-kamera. Lägenhetsdörrklocka både ljud och ljusavgivande.

Elektrisk handdukstork, dubbla badrumsskåp och glödljusbelysning som tillval. Ledbelysning/varselljus i bad- och hygienrum. Golvvärme i hygienrum, tillval. Digitala namntavlor, kombinerade med dito anslagstavlor i entréerna (elektronisk meddelandetavla). Tydlig/kontrastrik, stor text.

Beakta att larm med radiosignal måste kunna nå ut från alla rum; inte minst hygienrum.

Eluttag på balkong standard – inkopplad infravärme tillval. (Obs takplacerat – inte för grill).

Förberedd el- och teledragning att användas av sängliggande – minst två eluttag vid varje sängplats samt TV-uttag/antenn. Möjliggör att tända och släcka rumsbelysningen från sängplatsen.

 

6.4.3 Vatten/avlopp

Individuell mätning/debitering av VA och värme/energi. Alla tappkranar termostatreglerade/snålspolande och med enhandsgrepp. WC-spolning med knapp för hela handen – inte enbart fingertryck.

Dusch som standard (badkar och bidé ev. tillval). Alla sanitetspjäser vägghängda. S. k. tvättpelare placeras vid WC-stol /duschplats och slopas när platsbehov för hjälpare aktualiseras. (Obs tvättbehovet blir ”privat” vid inkontinens).

Extra handtag i dusch och vid WC samt erforderlig väggförstärkning för uppsättning av olika hjälpmedel i badrum/dusch ( montering som tillval). Fuktlarm under diskbänk/diskmaskin i kök. Bänkdiskmaskin som tillval.

Allmän tvättstuga med sockelplacerade (arbetshöjd), frontmatade maskiner, stora upphöjda knappar/vred – tvätt- och sköljmedel fylls från topp.

Rullstolsburen person måste ha separat placerade maskiner för att kunna fylla dem. Elektronisk bokningsmöjlighet från lägenheten. Bokningstavlor/display åtkomliga för rullstolsburen.

 

6.4.4 Ventilation

Separat ventilation från gemensamhetslokalerna med lokalt styrd forceringsmöjlighet.

Ventilationssystemet ska vara balanserat FT- eller helst FTX-system. Systemet skall vara tyst, dragfritt och vara så beskaffat att os ifrån kök begränsas i största möjliga omfattning. Forceringsmöjligheter i kök, WC och badrum. Lätt rengörningsbar/åtkomlig köksfläkt (filterbyte). Extra utsug från skåpsplacerad microugn/separat ugn.

 

 

 

 

Hänvisningar:

Svensk standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått”

Svensk Standard SS 91 49 22 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering”

”Bygg i kapp handikapp”, handbok till Boverkets Byggregler utgiven av Svensk Byggtjänst,

”Riktlinjer för planering av seniorboende” (Wel_hops) BTH 371 79 Karlskrona, 2007

 

 

  1. EXEMPEL PÅ UPPHANDLING AV SENIORHUS, totalentreprenad

Så här vill vi att ett seniorhus enligt föreningens modell ska utformas och så här kommer vi att bedöma de förslag som lämnas in i en totalentreprenörstävling – en kortfattad anvisning och som komplement till Basprogram B6.

 

Exemplet är hämtat från en upphandling av ett bostadshus, som ett kommunägt bostadsföretag låter uppföra och som en kooperativ hyresrättsförening kommer att blockhyra. Exemplet följer i stora drag Bilaga 6 i Karlskrona Seniorhusförenings Handbok. Det är anvisning till totalentreprenören och dennes konsultteam, men också till bostadsföretaget – byggherren.

Bakgrund

Vår erfarenhet hittills säger oss att vi önskar få utformat goda typhus, i form av punkthus eller loftgångshus för seniorer enligt föreningens modell. Att vi på ett tidigt stadium har önskemål om ”typhus”, beror på att vi vet att de är ekonomiskt fördelaktiga att producera och att det går att erbjuda god hisskomfort i denna typ av bostadshus. Vi tänker oss att vårt önskehus skall utvecklas under konkurrens och i form av totalentreprenad, där entreprenörens och dennes arkitekt och konsulter, och i förekommande fall även byggherrens, erfarenheter och kreativitet tas till vara.

Seniorhusföreningen tänker sig att denna beskrivning av ett seniorhus enligt föreningens modell skall utgöra grunden för en funktionsupphandling i form av en totalentreprenad. Vi föreställer oss att vårt önskehus utvecklas i första hand i en samverkan mellan entreprenör och arkitekt. I ett upphandlingsunderlag kan det givetvis ingå referensobjekt, skisser för hur huset ska ligga, detaljplan mm. Vi vill att upphandlingen skall vara innovativ, eftersom det rör sig om bostäder som ska passa för olika skeden i seniorhushålls liv. Vi önskar att entreprenören och/eller byggherren ska kunna uppföra liknande hus för samma målgrupp på andra ställen i regionen.

Så här tänker vi oss huset

I korta drag handlar det om att tillskapa ett flerfamiljshus, i form av punkthus eller loftgångshus, med cirka 20 – 30 bostäder, beroende på tomten och andra förutsättningar. Det ska finnas en för alla boende i huset gemensam lokal av klubbrumskaraktär som utgör husets hjärta. Här kan de boende umgås eller hyra in sig för privata fester. Här arrangerar föreningen föreläsningar, här läser vi dagens tidningar etc. Gärna i nära anslutning till denna gemensamma lokalen ska det finnas ett övernattningsrum för gäster och anhöriga. Hög tillgänglighet och trivsamhet är viktiga värden som vi vill se utvecklade. Beroende på situationen i varje enskilt fall ska det finnas gemensamma lokaler även för hobbyarbeten, motion mm. Upplåtelseformen kan för Karlskrona Seniorhusförenings del vara hyresrätt i kooperativ föreningsform enligt hyresmodellen. Då kommer föreningen att ansvara för husets inre förvaltning och aktiviteter i det gemensamma utrymmet medan byggherren och husets ägare ansvarar för det yttre underhållet. Husets hanterbarhet vad gäller det som föreningen ansvarar för (det inre underhållet) är en fråga som uppmärksammas särskilt i bedömningen.

Huset ska dock med fördel kunna förvaltas som kooperativ hyresrätt enligt ägaremodellen eller som en bostadsrättsförening.

Vem ska bo där?

Vi tänker oss att hushåll, företrädesvis med utflugna barn, ska frestas att flytta till ett sådant attraktivt hus med genomtänkta lägenheter redan vid 50 – 55 års ålder. I städer som Karlskrona, och andra medelstora städer, vet vi att uppemot 90 %, av de hushåll som utgör marknaden för seniorhus, lämnar ett villa- eller radhusboende. Seniorhuset man flyttar till måste således vara attraktivt i alla avseenden: nära service, bekvämt, gemensamhetsskapande, inte för dyrt, relativt små ekonomiska insatser och inte väsentligt dyrare att bo i än det nedamorterade hus man lämnar. När en presumtiv inflyttare beaktar boendeserviceutbudet i seniorhuset ska det uppfattas som prisvärt. I detta boende bör man kunna planera en lång trygg framtid för andra halvan av livet, – ett framtidsboende – i vilket man kan bli pensionär, senior, äldre och ”äldre-äldre”. Det ska vara lockande att flytta i tid till ett sådant gemensamhetsskapande hus. Vi tänker oss att till ett aktuellt boende, som detta underlag till anbudsgivning gäller, finns det redan ett stort intresse. I Karlskrona Seniorhusförenings modell har de intresserade inflyttarna redan startat en studiecirkel, ihop med ett studieförbund, Om att bo i seniorhus och att vara Goda Grannar.

 

 

 

Upphandling

Vi har funnit att vid upphandling av ett så pass komplext byggnadsverk som ett bostadshus avsett för seniorer, krävs en bedömningsgrund, som så långt som möjligt är transparent, och som på förhand redovisar upphandlarens prioriteringar. Det är inte minst nödvändigt om föreningen samarbetar i projektet med ett offentligt ägt byggherre- och bostadsföretag, då lagen om offentlig upphandling (LOU) måste tillämpas. En vanlig form för att åstadkomma detta är genom att formulera ”skall-krav”, som per definition ska uppfyllas, och så långt möjligt poängsätta ”bör-krav”.

Vi tänker oss att föreningen som ämnar låta bygga åt sig sitt seniorhus anlitar fackkunskap i form av en byggkonsult som hjälper till med utvärderingen och eventuell kommunikation med anbudsgivare i enlighet med allmänna vedertagna bestämmelser av typen ABT 06. Föreningens representanter jämte anlitad byggkonsult bildar en ”bedömningsjury” – nedan kallad jury. Nedanstående exempel ska just betraktas som ett typexempel och modifieras mot bakgrund av tidpunkt, ambitionsnivå, tomtval grundläggningsförhållande mm.  Kravspecifikationen ska inordnas i avtal med grund i ABT 06.

Poängsättning

Tolkning av bedömningsmallen

För juryns bedömning av typpunkthuset resp. typloftgångshuset står 100 poäng till juryns för­fogande att fördela. Poängen är dels till för att stimulera till kvaliteter i utförandet långt utöver ”skall-kravens” minimilösningar och dels för att stimulera sådant som särskilt uppskattas av seni­orer, vilket sammanfattningsvis beskrivs i den allmänna texten i varje avsnitt nedan. I den löp­ande texten har vissa skall skrivits med fet stil, vilka därmed får ställning som ”skall-krav”. När uttryck som ”bör” eller ”lämpligen” förekommer ska de tolkas som önskvärda lösningar eller utföranden från beställarens sida eller så kallade ”bör-krav”. Varje anbudsgivare ska givetvis därför i text och anmärkningar passa på att uppmärksamma juryn på när man särskilt bemödat sig att utforma byggnaden och funnit lösningar på sådant som beställaren bedömt utgöra mervärden. Nedanstående ansatta värden eller utformningar är sådana som används i anbudshandlingar, men ska givetvis kunna modifieras med hänsyn till rådande förhållanden i ett aktuellt projekt. Se därför nedanstående som en minneslista eller så kallad lathund, den har använts som underlag till verkliga projekt som färdigställts.

Ekonomiska och administrativa frågor – högst 16 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp

Allmänt

Vi har funnit att det är minst lika viktigt för seniorer som andra att man vet vad boendekost­nad­erna, inom vissa marginaler, kommer att bli innan man bestämmer sig och binder sig för en lägenhet. Entreprenadpriset utgör ungefär hälften av produktionskostnaderna, som i stort dikterar boendekostnaderna. En viktig del av anbudsinbjudan ska bidra till att ge största möjliga överblick över faktorer som påverkar kostnadsbilden och bland annat sätta ett tak för entreprenadkostnaden mätt i kr/ m2BOA. Gemensamhetslokalen och övernattningslokalen ska i nedanstående beräkningar ingå i begreppet BOA.

Entreprenadpriser: 14 poäng står till juryns förfogande Speciellt för punkthus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 7 vån. punkthus är 13000 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12900 kr  = 1p.

Under 12800 kr =  3p.

Under 12700 kr  = 6p.

Under 12600 kr =  9p.

Under 12500 kr =  12p.

 

 

 

Speciellt för loftgångshus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 5 vån. loftgångshus är 12400 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12300 kr  = 1p.

Under 12200 kr =  3p.

Under 12100 kr  = 6p.

Under 12000 kr =  9p.

Under 11900 kr =  12 p.

 

 

 

Skall-krav: Garantitider för entreprenörens insatser skall vara fem år enligt ABT 06

 

Skall-krav: Byggtid efter avrop skall högst vara 16 månader.

Kortare byggtid kan ge poäng Kortast byggtid, är dock 13 månader =  2p.

Det står 2 p. till juryns förfogande som vid behov kan tilldelas anbud, som kan få oförutsedda positiva effekter på fastighetens helhetsekonomi.

Systemfrågor för huset, energifrågor mm. – högst 14 poäng står till juryns förfogande.

Allmänt

Låg energianvändning för huset är en viktig fråga för bostadsföretagets samhällsansvar och för de boendes ekonomi. Ett tätt, välbyggt, välisolerat och välventilerat hus är då en grundförutsättning. Vi önskar oss ett hus som avsevärt underskrider den i BBR stadgade lägsta energianvändningen. Huset skall anslutas till fjärrvärme (om sådan finns tillgänglig). Samtidigt vet vi att särskilt äldre människor har olika krav på rumstemperatur. Individuell mätning av energi, vatten mm. är ett sätt att hushålla med resurserna och samtidigt ge valfrihet vid val av inomhustemperatur. Det kan vara av betydelse och önskvärt att hyresgästerna lätt kan följa sin användning av framförallt energin dag för dag på en mätare, ev. via persondator, display eller motsvarande. Husets ventilationssystem kommer sannolikt att kräva en utformning som bygger på energiåtervinning. Har lägenheterna öppna planlösningar brukar matoset som lätt sprider sig bli besvärande. Ett ventilationssystem bör så lång möjligt undvika sådan spridning. Tekniska system, särskilt de som vilar på de boendes ansvar, bör vara lättskötta. Byggherren kan komma att sköta det yttre drift- och underhållet medan den kooperativa föreningen sköter det inre. Huset skall således ha individuell mätning av värme, varmvatten, el och vatten. Föreningen preliminärdebiterar sina hyresgäster (kanske halvårsvis) men gör avläsning med viss periodicitet. Det skall vara lätt att centralt i systemet koppla dator och avläsa värden på mätarna. Värmen i lägenheten skall inte, om en hyresgäst är bortrest för en längre tid, kunna sänkas under 18 grader.

Vi har positiva erfarenheter av solcellsanläggningar, varför en bidragsberättigad solcellsanläggning är en önskvärd energikälla till byggnaden. Därför bör en sådan anläggning förberedas genom ledningsdragning och genom att solcellernas placering studeras exteriört.

Ett tystgående ventilationssystem, som är servicevänligt och som det är lätt att genomföra den lagstadgade OVK på, bör eftersträvas. Låg energianvändning i alla avseenden i huset måste eftersträvas. Seniorer kan vara extra dragkänsliga. Ventilationssystem som kan ge upphov till drag t.ex. luftintag bakom radiatorer – bör undvikas. Det ska finnas rikligt med uttag för el, media, telefon, TV, larm, data, etc. Utrymmen för fastighetsservice och skötsel bör ha mått, belägenhet och åtkomlighet som gör installationer mm. lättskötta.

 Skall-krav: Energianvändningen för punkthuset och loftgångshuset skall inte överstiga 60 kWh/m2BOA/år Atemp respektive 62 kWh/m2BOA/år Atemp .

För varje 3 kWh köpt energi som energianvändningen enligt ovan kan sänkas utdelas 1 p. Dock utdelas högst 4 p. Energianvändningen med brukarindata för energiberäkningar i bostäder skall mätas och verifieras enligt ”Svebyprogrammet 2009-04-14”

 

Skall-krav: Individuell mätning av energi, el, värme, varmvatten och kallvatten. All gemensam och individuell mätning av energi, för fastigheten i sin helhet och för lägenheterna individuellt, skall ske från särskilt rum. Därutöver skall i varje lägenhet särskilt energianvändningen kunna avläsas på display eller motsvarande. Värmeläckage via varmvatten- och radiatorledningar mellan lägenheter får ej förekomma.

För värdering av bra och smidigt avläsningssystem centralt (och lätt fördelat mellan lägenheter) och i lägenheten står 4 p. till juryns förfogande.

 

 

 

                                                                           

Skall-krav: Systemet ska vara balanserat FT- eller mest sannolikt FTX-system. Ventilationssystemet skall vara tyst, dragfritt och vara så beskaffat att os ifrån kök begränsas i största möjliga omfattning. Möjlighet att forcera frånluft från spiskåpan på ett balanserat sätt kan rendera högst 3 p.

 

Effektiva utrymmen eller anordningar för bekväm fastighetsskötsel ska eftersträvas. Så mycket som möjligt av service på installationer ska vara nåbara inomhus. Larm, när de tekniska systemen inte fungerar som det ska, bör installeras. För bra lösningar på system – och energifrågor i alla dessa avseenden står upp till 3 p. till juryns förfogande

 

Yttre utformning, – högst 15 p. står till juryns förfogande

 

Allmänt

Husets yttre utformning och landskapets gestaltning kring fastigheten i övrigt bör vara estetiskt tilltalande. Den yttre markbehandlingen utanför hus-, balkong-, loftgångs- och skärmtaksliv skall vara handikappanpassad. Huset kan vara putsat, vara beklätt med tegel eller annat hållbart material. Sammantaget skall fasaden vara av en tät och fuktsäker och dokumenterad beprövad konstruktion. Här och där kanske med några inslag av material, såsom trä eller fasadskivor, som bryter av vid vissa fönsterbröstningar eller bal­konger. Solceller är som tidigare nämnts en önskvärd lösning, men är beroende av om statsbidrag utgår. Huset kan gärna ha ett synligt takfall, som är beklätt med plåt, tegel eller annat material som förmedlar en känsla av gedigenhet. Val av material exteriört, interiört och i konstruktioner skall motiveras från miljö-, klimat- och kretsloppssynpunkt. När man närmar sig entrén har huset både yttertrappa och ramp om det behövs på grund av de topografiska förhållandena. Entrén bör vara extra väl belyst och uppglasad samt gärna ha ett gediget dörrparti, t.ex. ek, som tål slitage.
Fasadutformningen kräver stor eftertanke och omdöme då balkonger, som ska kunna inglasas från början eller i framtiden mm. ska kunna integreras. Till juryns poängbedömning står högst 3 p. till förfogande för gestaltning och högst 3 p. för underhållsaspekterna; summa högst 6p.

 

Husets takutformning och beläggning är dels en utformnings och dels en underhållsfråga. Högst 2 p. + 2 p. = 4 p. står till förfogande för juryns bedömning.

Fönster och glaspartier är frågor för energihushållning, gestaltning, skötsel och underhåll. Högst 3 p. står till förfogande för de fyra ovanstående aspekterna.

Husets entré och entréparti bör förmedla kvalité och trevnad. Porten låses upp med magnetbricka eller knappsats och öppnas med automatisk dörröppnare. Telekommunikation med lägenheterna bör finnas. Till förfogande för juryns bedömning står högst 2 p

Allmänna ytor innanför husets entrédörr, – högst 19 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp.

Allmänt

När man stiger in genom porten, som skall ha en automatisk öppnare kopplad till låssystemet i huset, vill vi att entrén upplevs generös och dagsljusbelyst. Den kan kanske ha en liten lätt hotellobbykänsla. Är det mörk ute så tänds trappljuset automatiskt. Belysningen är av led-typ och varm. Man skall kunna från entrén se rakt in mot det gemensamma rummet och kunna vinka till någon som kanske sitter där och läser dagstidningen. Det bör finnas en bänk man kan sitta på – med full koll på gatan utanför – i väntan på en taxi eller färdtjänst och skapa utrymme kring de gemensamma postbrevlådorna och den lättskötta anslagstavlan. I entréhallen kan man kanske nå husets gästrum och tvättstugan som är utrustad med rejäl maskinpark, om man inte vill tvätta i egna badrummet, i vilket man av bekvämlighetsskäl kanske låtit installera en tvättpelare. Här skall också finnas ett rum för rollatorer, laddbara rullstolar och kanske för besökande barnbarnsvagnar.

.


 

Trapporna skall vara så utformade att snubbelrisken blir så liten som möjligt. Kontrast­markeringar och ledstänger som leder förbi sista trappstegen är en självklar lösning. Vi rekommenderar Boverkets skrift – Enklare utan hinder – för inläsning av goda exempel.

Det gemensamma utrymmet – ”klubbrummet” har ett kök som är något rymligare och något robustare än lägenhetsköken i övrigt i huset. Det bör finnas två ugnar och en mikrovågsugn. Här vill man kunna duka upp en buffé, här bör vidare finnas utrymme för att mingla och ”köa” för en buffé. I det gemensamma rummet ska man få plats 1,6 gånger så många personer sittande vid bord och dubbelt så många i ”åhöraresittning” som det finns lägenheter i huset. Rummets akustik skall vara lämpligt för bordssamtal mellan många personer samtidigt.  Ventilationen skall kunna förstärkas när många vistas i lokalen. Två toaletter varav en är en av RWC-typ skall finnas i anslutning till gemensamhetslokalen. Klubbrummet används till vardags för att läsa en tidning, ta en kopp kaffe ihop med en medboende eller i väntan på att en tvätt bli klar i tvättstugan. Tvättstugan skall vara utrustad med professionell miljöklassad utrustning av välkänt fabrikat. I omedelbar anslutning till klubbrummet kan finnas ett mindre utrymme som kan användas som motions- eller hobbyutrymme och ett övernattningsrum som hyresgäster kan hyra. Det senare rummet kanske finns i anslutning till klubbrummet. Här bör finnas ett stols- och bordsförråd. De flesta kommer att använda hissen som går från källaren, som i huvudsak innehåller garage. Hissen går upp till ev. vindsförråd. Hissen skall ha bårmått och skall vara av typen ”maskinrumslös”. Trappan skall vara anpassad, med tanke på personer med begränsad rörelse- och orienteringsförmåga, med t.ex. greppvänlig handledare och med tydlig markering när trappan börjar och slutar. På de olika trapplanen är kanske vissa lägenhetsförråd belägna om de inte får plats på vinden. Men det är viktigt att hushålla med de gemensamma utrymmena så att huset blir någorlunda yteffektivt, ytekonomiskt och lättadministrerat.

Utanför lägenhetsdörren är det välbelyst så att man kan se genom dörrens kikhål vem som står där utanför.  Det skall finnas en hållare för morgontidningen. De boendes namn och lägenhetsnummer står på hyllan.

Loftgångshuset skall ha en väl tilltagen bredd på loftgången.  Den kan lämpligen ha en markering i bredd och/eller utformning framför resp. lägenhetsdörr, som en slags halvprivat zon. Kanske bör det finnas någon typ av fast inredning där man kan ta en fika. Vinterhalvåret skall loftgången kunna vara inglasad så att man är skyddad från snö, regn och rusk men också samtidigt utgör en säker lösning från brandförsvarssynpunkt. Sommartid ska man kunna öppna upp inglasningen. Golvet ska vara tätt. Stomljudrisken från loftgången bör beaktas och skall med medvetna konstruktiva åtgärder förhindras att sprida sig in i lägenhetsstommen.

Entréplanets utformning med anslutning till ”klubbrummmet” och sammanhängande utrymmen – med insyn från entrén – och andra gemensamma utrymmen såsom rollatorförråd, ett övernattningsrum för två personer och tvättstugan ska vara inbjudande. Hissen och trappans anslutning som en helhetskomposition kommer det att fästas stort avseende vid. Till juryns förfogande står högst 4 p.

 

Det gemensamma klubbrummet ska minst kunna rymma dubbelt så många i åhöraresittning som det finns lägenheter. Lokalen har god akustisk konditionering. Där ska finnas två toaletter varav en ska ha handikappmått och utrustad med stödjandehandtag kring en förhöjd WC-stol och rymma städskåp. Köket ska vara rymligt för bufféservering, ha en robust utformning utrustad med en 60 cm kyl + frys, två ugnar, en mikro, diskmaskin. Köket ska ha förvaring för matservis, olika glastyper, bestick och köksredskap för att servera 40 pers. Ett förråd för stolar, bord och annan klubbrumsutrustning ska finnas nära till.

Till juryns förfogande står högst 3 p.

Underhållsvänliga golv i entréplan, ljuddämpning i tak, trevlig belysning, anslagstavla, brevlådor till alla lägenheter, kanske en väggplats för konstnärlig gestaltning, en bänk att sitta på och vänta på taxi. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Det ska finnas en trevlig och välutrustad tvättstuga med maskinpark av välkända miljöklassade fabrikat med något väl genomtänkt tavla för bokning. Bra belysning och lättskött golv. Till juryns förfogande står högst 3 p.

 

 

 

Skall-krav: Hissen skall vara snygg invändig med bårmått samt med speglar på väggarna, en fällbar sits, och skall vara av Kones, Schindlers eller Thyssens eller likvärdigt fabrikat. Hisstelefonin ska vara ekonomiskt fördelaktigt anpassad till husets tekniska system. Hissen ska vara av typen ”maskinrumslös” Till juryns förfogande står högst 2 p. för utformningen.

Husets huvudtrappa ska ha en säker och vacker utformning och vara välbelyst så att färg­kontraster kan uppfattas och ha ljuddämpning i undersida trapplöp. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för punkthuset:

Planet utanför lägenheten ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas fastig­hetseluttag. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för loftgångshuset:

Skall-krav: Loftgång ska förses med någon typ av inglasning som med lätthet ska kunna dras undan sommartid. Loftgångens utformning och storlek ska skapa möjlighet till inte bara bekväm förflyttning utan kanske också en enkel mindre uteplats. Loftgången utanför lägenhetsdörr ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas 2 fastighetseluttag per loftgång. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Lägenhetsdörr mot loftgång bör ha viss förhöjd värmeisolering. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Lägenhetsutformningen, – högst 32 p. står till juryns förfogande Allmänt

Stiger man innanför lägenhetsdörren möts man av en golvbeläggning som bör vara lite rustikare än övrigt i lägenheten. Det finns en förvarings- och hallinredning som går upp till tak. Råkar det finns en extra toalett i lägenheten bör dörren till den helst finnas i hallens omedelbara närhet. Från hallen får man lämpligen ett litet smakprov på och inblick i hur delar av lägenheten ser ut i övrigt.

Lägenheter som efterfrågas i detta projekt är i huvudsak 2:or och 3:or på runt ca. 55 – 60 resp. 70 -80 m2. (eller vad som är lämpligt) Vardagsrummet kan eventuellt kunna göras lite mindre än normalt eftersom det finns en gemensam ”kalaslokal” för större sällskap som kan hyras i bottenvåningen. Lägenheten ska ha minimalt med trösklar, och finns sådana skall de vara max 10 mm. Skjutdörrar har visat sig skapa en känsla av rymlighet i lägenheter med redan pressade mått och där rollatorer ska fram, så skjutdörrar bör eftersträvas i flesta fall. God rymlighet eftersträvas särskilt i badrum och sängkammare. I dessa rum krävs att tillämpning av SS 914221 – höjd nivå – vad avser mått och funktion. Det sker ganska många snubbel- och fall­olyckor i seniorhushåll. Golven bör vara så ”halkfria” som möjligt. Det bör finnas rikligt med el- och mediauttag så att snubbel över sladdar kan förhindras. Minst två eluttag per lägenhet skall vara i midjehöjd eller i höjd med belysningsströmbrytare för koppling av tillfälliga apparater som dammsugare o. dyl. Säkerheten är en viktig trygghetsfråga, men bostadssprinkler kan man väl som senior bara drömma om att få installerad? Väggar i lägenheten som förväntas användas för att hänga upp tunga föremål eller fästa stödhandtag på bör förstärkas genom att t.ex. en träfiber ersätter en gipsskiva.

 

 

Köket bör vara så pass slutet eller ha ett bra ventilationssystem att matos eller doft från en misslyckad brödrostning inte sprider sig i hela lägenheten. Nästan alla hyresgäster kommer från villor och är vana vid att kunna forcera ventilationen i köket. Det hänger givetvis också på om lägenheten har en öppen eller sluten planlösning. Båda sorterna har sina för- och nackdelar. Kökets snickerier, vitvaror, armaturer (kranar och belysning) mm. skall vara av välkända fabrikat, miljöklassade och med god reservdelsförsörjning. Köket skall vara försett med separat kyl och frys (typ minst B-klass) i två 60 cm breda och minst 180 cm höga en­heter. För att sköta kökets apparater bör man inte behöva inta för seniorer obekväma arbetsställningar. Ugn och spishäll bör således skiljas åt. Hällen ska ha analoga vred för reglering av inställningar. På senare tid har det kommit utskjutbara ugnar i spisar, något som är lämpligt för ett seniorhushåll. Kökssnickerier skall till största delen bestå av utdragbara lådor med ”mjukbroms”. Det är önskvärt att det finns spisvaktstimer eller annan säkerhetsbefrämjande anordningar. Ugnar bör annars i normalfallet placeras i omkring midjehöjd. Går det att fixa diskmaskinen på liknande sätt är det bra. En i- och urplockningsvänlig diskmaskin bör som alternativ väljas. Köksskåpsinredningen med överskåp ska gå upp till tak. Har köket direkt dagsljus med fönster är det en fördel. Bra arbetsbelysning på disk- och arbetsbänkar är viktig. Matplats i kök eller i anslutning till vardagsrum är en smakfråga och beroende av övrig planlösning.

Badrummet skall ha vad man allmänt kallar ”halkfria” golv och vara helkaklat. Normal bad­rumsskåputrustning, närförråd för handukar och dylikt samt handdukstork skall finnas i form av högskåp och skåp under handfat. Väggarna skall vara av kraftig konstruktion så att framtida stabila och fuktsäkra vägginfästningar kan göras kring toalett och dusch för stödhandtag som handikapphjälpmedel. Det skall finnas dusch och plats och uttag för tvättpelare som hyresgästen får skaffa själv (om man beslutar så). Den senare utrustningen får emellertid plockas bort om badrummet åter ska uppfylla SS 914221 – höjd nivå. Toalettstolar i hela huset skall ha höjd sitsnivå. Det ska, som nämnts, finnas en proffsig tvättstuga i bottenplanet att tillgå. Har lägenheten gästtoalett kan den ha normala SS-mått, klinker på golvet och 12-kakelplattors stänkskydd vid handfat.

 

Huvudsovrummet bör ha en närförvaring för kläder på minst 240 cm. En ”överstor” kläd­kammare med praktisk hyll- och stångförvaring står därutöver emellertid högt upp på listan över kvaliteter som seniorer önskar. Det är en god kvalitet om det finns ett fönster med relativt låg bröstning så man från sängen kan titta ut och ner mot marken om man är mer eller mindre sängbunden.

Balkong skall finnas till alla lägenheter. Den skall vara så pass rymlig att man bekvämt kan sitta minst 4 personer och äta och därutöver plats för en vilstol och att man lätt kan passera ut och in med minimal nivåskillnad på golv ute och inne. Balkongdörren placeras så att balkongen resp. lägenheten blir praktiskt möblerbara och lättanvända. Balkongen bör lätt gå att glasa in med några av de system som finns och framdeles kommer att finnas på marknaden. Om balkongen är utanpåliggande eller inbyggd är en smakfråga. Är den utanpåliggande bör den ha genomskinligt vindskydd på sidorna. Balkongräckena ska vara rimligt genomsiktliga. Det skall finnas eluttag och lämplig belysning på balkongen. Lägenheter i markplanet skall ha uteplats, som i princip placeras under husets balkonger. Även uteplatserna ska projekteras och anpassas för framtida inglasning, som gäller för balkonger. Uteplatser ingår i entreprenaden.

 

Skall-krav: En lägenhetsfördelning med ca. 40% 2:or och 50% 3:or är önskvärd. Runt 10 % av lägenheterna kan bestå av andra storlekar. Vackra och yteffektiva lägenhetsplaner kommer att uppskattas. Skjutdörrar föredras framför slagdörrar. Takhöjden skall vara minst 250 cm. Normalstandard enligt SS 914221 skall tillämpas. Möjligen kan storleken på vardagsrum minskas något, vilket kompenseras av att klubbrummet finns tillgängligt för större matplatsbehov. Till juryns förfogande för utformningen står högst 5 p.

Hallen just innanför entrédörren ska gärna ha ett rustikare golv än övrigt i lägenheten. I övrigt helst eklamellgolv med ett sk.”halkfritt” ytskikt. En ändamålsenlig hallutrustning, förvaring mm. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Rumsutformningen med minimalt med trösklar. Proportioner och mått som medger rollators eller rullstols framförande. Till juryns förfogande står högst 4 p.


 

Skall-krav: Sovrum skall utföras enligt SS 914221 -höjd nivå vad avser mått och funktion.

 

Kök, vitvaror av god miljöklassad kvalité. Separat Kyl och frys om 60 cm vardera. Överskåp ska gå upp till tak. Vid inplacering av utrustning, såsom diskmaskin spis, ugn och mikro ska stor hänsyn till seniorvänlighet beaktas. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Skall-krav: Badrummet utformas i grundformen enligt SS 912221- höjd nivå – ska vara helkaklat försett med dusch, badrumsskåp, närförråd för handdukar, tvättmedel och dylikt, spegel, hylla högskåp med bredd 30 cm och skåp under handfat. Här ska finnas plats för tvättpelare, som lätt kan kopplas till avlopp, och vara försett med 3-fasuttag och uttag för hårtork och rakapparat. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Ev. extra normalstor toalett i de större lägenheterna är en uppskattad bekvämlighet för seniorer. För denna kvalitet står högst 3 p. till juryns förfogande.

Lägenhetsförvaring enligt SS 912221 – normalnivå. Klädkammare räknas som en tillgång. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Skall-krav: Alla lägenheter skall ha balkong. Balkongutformning och placering i förhåll­ande till vardagsrum ska vara sådan att en bra möblering på balkong och vardagsrum inte försvåras. Balkongen ska rymma 4 st. sittande vid en normalstor möbel. Eluttag och belysning, som kan tändas från lägenheten ska ingå. Till juryns förfogande står högst 3 p.

I lägenheten ska det finnas generöst med eluttag, varav minst två i strömbrytarhöjd för tillfällig användning för damsugare mm. Uttag för taklampor ska helst placeras mitt i rummets tak. Uttag och hubbar o. dyl. för TV, dator, telefoni ska vara många och ha sådan placering att stor valfrihet för möblering erhålls. Till juryns förfogande står högst 4p.

Helhetsbedömning, – högst 5 p. står till juryns förfogande

Allmänt

Det ställs, i vissa avseenden, lite extra krav på en bra seniorbostad, i vilken man tänker sig kunna åldras och bo de 30 -40 sista åren av sitt liv. Utvecklingsbetonade helhetslösningar som väl tar hänsyn till dessa förhållanden kommer juryn särskilt kunna uppmärksamma med poäng.

Yttre mått på byggnaden, placering av hiss och trapphus, som ansluter till källare bör göras på sådant sätt att effektiv användning av källare för i huvudsak parkerings- och lägenhetsförrådsändamål kan underlättas. Lämpligt mått för parkering är 5 x 2,5 meter. Lägenhetsförråd ska vara minst 5 m2. Hiss och trapphusenhet ska placeras mot ytterfasad mitt på byggnaden, enligt bifogade principskisser i form av axonometriska perspektiv ( om sådana referensskisser finns). Om anbudsgivare anser att källaren i punkthusalternativet ska utnyttjas för annat än parkering (t.ex undercentral, soprum etc.) skall detta särskilt anges och motiveras. Genom utformningen på det inlämnade typhusförslaget bör det skapas förutsättningar för en trevlig yttre miljö, vilken gärna bör illustreras trots att mark- och grundentreprenaden inte ingår i det som anbudsgivningen gäller.

Slutlig sammanvägning av husets kvalitet, funktion, trivsamhet, gestaltning, skötselvänlighet och uppslagsrikedom. För detta står högst 5 p. till juryns förfogande.

 

Övrigt

Vid sidan om dessa anvisningar finns värdefull och vägledande information att inhämta ur Karlskrona Seniorhusförenings ”Handbok för seniorboende

Skall -krav: För att komma ifråga för genomförande skall det inlämnade anbudet ha uppfyllt alla skall-kraven samt av juryn ha tilldelats minst 38 poäng av de 100 som står till juryns förfogande att utdela.

 

 

  1. EXEMPEL PÅ UPPHANDLING AV SENIORHUS, totalentreprenad

Så här vill vi att ett seniorhus enligt föreningens modell ska utformas och så här kommer vi att bedöma de förslag som lämnas in i en totalentreprenörstävling – en kortfattad anvisning och som komplement till Basprogram B6.

 

Exemplet är hämtat från en upphandling av ett bostadshus, som ett kommunägt bostadsföretag låter uppföra och som en kooperativ hyresrättsförening kommer att blockhyra. Exemplet följer i stora drag Bilaga 6 i Karlskrona Seniorhusförenings Handbok. Det är anvisning till totalentreprenören och dennes konsultteam, men också till bostadsföretaget – byggherren.

Bakgrund

Vår erfarenhet hittills säger oss att vi önskar få utformat goda typhus, i form av punkthus eller loftgångshus för seniorer enligt föreningens modell. Att vi på ett tidigt stadium har önskemål om ”typhus”, beror på att vi vet att de är ekonomiskt fördelaktiga att producera och att det går att erbjuda god hisskomfort i denna typ av bostadshus. Vi tänker oss att vårt önskehus skall utvecklas under konkurrens och i form av totalentreprenad, där entreprenörens och dennes arkitekt och konsulter, och i förekommande fall även byggherrens, erfarenheter och kreativitet tas till vara.

Seniorhusföreningen tänker sig att denna beskrivning av ett seniorhus enligt föreningens modell skall utgöra grunden för en funktionsupphandling i form av en totalentreprenad. Vi föreställer oss att vårt önskehus utvecklas i första hand i en samverkan mellan entreprenör och arkitekt. I ett upphandlingsunderlag kan det givetvis ingå referensobjekt, skisser för hur huset ska ligga, detaljplan mm. Vi vill att upphandlingen skall vara innovativ, eftersom det rör sig om bostäder som ska passa för olika skeden i seniorhushålls liv. Vi önskar att entreprenören och/eller byggherren ska kunna uppföra liknande hus för samma målgrupp på andra ställen i regionen.

Så här tänker vi oss huset

I korta drag handlar det om att tillskapa ett flerfamiljshus, i form av punkthus eller loftgångshus, med cirka 20 – 30 bostäder, beroende på tomten och andra förutsättningar. Det ska finnas en för alla boende i huset gemensam lokal av klubbrumskaraktär som utgör husets hjärta. Här kan de boende umgås eller hyra in sig för privata fester. Här arrangerar föreningen föreläsningar, här läser vi dagens tidningar etc. Gärna i nära anslutning till denna gemensamma lokalen ska det finnas ett övernattningsrum för gäster och anhöriga. Hög tillgänglighet och trivsamhet är viktiga värden som vi vill se utvecklade. Beroende på situationen i varje enskilt fall ska det finnas gemensamma lokaler även för hobbyarbeten, motion mm. Upplåtelseformen kan för Karlskrona Seniorhusförenings del vara hyresrätt i kooperativ föreningsform enligt hyresmodellen. Då kommer föreningen att ansvara för husets inre förvaltning och aktiviteter i det gemensamma utrymmet medan byggherren och husets ägare ansvarar för det yttre underhållet. Husets hanterbarhet vad gäller det som föreningen ansvarar för (det inre underhållet) är en fråga som uppmärksammas särskilt i bedömningen.

Huset ska dock med fördel kunna förvaltas som kooperativ hyresrätt enligt ägaremodellen eller som en bostadsrättsförening.

Vem ska bo där?

Vi tänker oss att hushåll, företrädesvis med utflugna barn, ska frestas att flytta till ett sådant attraktivt hus med genomtänkta lägenheter redan vid 50 – 55 års ålder. I städer som Karlskrona, och andra medelstora städer, vet vi att uppemot 90 %, av de hushåll som utgör marknaden för seniorhus, lämnar ett villa- eller radhusboende. Seniorhuset man flyttar till måste således vara attraktivt i alla avseenden: nära service, bekvämt, gemensamhetsskapande, inte för dyrt, relativt små ekonomiska insatser och inte väsentligt dyrare att bo i än det nedamorterade hus man lämnar. När en presumtiv inflyttare beaktar boendeserviceutbudet i seniorhuset ska det uppfattas som prisvärt. I detta boende bör man kunna planera en lång trygg framtid för andra halvan av livet, – ett framtidsboende – i vilket man kan bli pensionär, senior, äldre och ”äldre-äldre”. Det ska vara lockande att flytta i tid till ett sådant gemensamhetsskapande hus. Vi tänker oss att till ett aktuellt boende, som detta underlag till anbudsgivning gäller, finns det redan ett stort intresse. I Karlskrona Seniorhusförenings modell har de intresserade inflyttarna redan startat en studiecirkel, ihop med ett studieförbund, Om att bo i seniorhus och att vara Goda Grannar.

 

 

 

Upphandling

Vi har funnit att vid upphandling av ett så pass komplext byggnadsverk som ett bostadshus avsett för seniorer, krävs en bedömningsgrund, som så långt som möjligt är transparent, och som på förhand redovisar upphandlarens prioriteringar. Det är inte minst nödvändigt om föreningen samarbetar i projektet med ett offentligt ägt byggherre- och bostadsföretag, då lagen om offentlig upphandling (LOU) måste tillämpas. En vanlig form för att åstadkomma detta är genom att formulera ”skall-krav”, som per definition ska uppfyllas, och så långt möjligt poängsätta ”bör-krav”.

Vi tänker oss att föreningen som ämnar låta bygga åt sig sitt seniorhus anlitar fackkunskap i form av en byggkonsult som hjälper till med utvärderingen och eventuell kommunikation med anbudsgivare i enlighet med allmänna vedertagna bestämmelser av typen ABT 06. Föreningens representanter jämte anlitad byggkonsult bildar en ”bedömningsjury” – nedan kallad jury. Nedanstående exempel ska just betraktas som ett typexempel och modifieras mot bakgrund av tidpunkt, ambitionsnivå, tomtval grundläggningsförhållande mm.  Kravspecifikationen ska inordnas i avtal med grund i ABT 06.

Poängsättning

Tolkning av bedömningsmallen

För juryns bedömning av typpunkthuset resp. typloftgångshuset står 100 poäng till juryns för­fogande att fördela. Poängen är dels till för att stimulera till kvaliteter i utförandet långt utöver ”skall-kravens” minimilösningar och dels för att stimulera sådant som särskilt uppskattas av seni­orer, vilket sammanfattningsvis beskrivs i den allmänna texten i varje avsnitt nedan. I den löp­ande texten har vissa skall skrivits med fet stil, vilka därmed får ställning som ”skall-krav”. När uttryck som ”bör” eller ”lämpligen” förekommer ska de tolkas som önskvärda lösningar eller utföranden från beställarens sida eller så kallade ”bör-krav”. Varje anbudsgivare ska givetvis därför i text och anmärkningar passa på att uppmärksamma juryn på när man särskilt bemödat sig att utforma byggnaden och funnit lösningar på sådant som beställaren bedömt utgöra mervärden. Nedanstående ansatta värden eller utformningar är sådana som används i anbudshandlingar, men ska givetvis kunna modifieras med hänsyn till rådande förhållanden i ett aktuellt projekt. Se därför nedanstående som en minneslista eller så kallad lathund, den har använts som underlag till verkliga projekt som färdigställts.

Ekonomiska och administrativa frågor – högst 16 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp

Allmänt

Vi har funnit att det är minst lika viktigt för seniorer som andra att man vet vad boendekost­nad­erna, inom vissa marginaler, kommer att bli innan man bestämmer sig och binder sig för en lägenhet. Entreprenadpriset utgör ungefär hälften av produktionskostnaderna, som i stort dikterar boendekostnaderna. En viktig del av anbudsinbjudan ska bidra till att ge största möjliga överblick över faktorer som påverkar kostnadsbilden och bland annat sätta ett tak för entreprenadkostnaden mätt i kr/ m2BOA. Gemensamhetslokalen och övernattningslokalen ska i nedanstående beräkningar ingå i begreppet BOA.

Entreprenadpriser: 14 poäng står till juryns förfogande Speciellt för punkthus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 7 vån. punkthus är 13000 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12900 kr  = 1p.

Under 12800 kr =  3p.

Under 12700 kr  = 6p.

Under 12600 kr =  9p.

Under 12500 kr =  12p.

 

 

 

Speciellt för loftgångshus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 5 vån. loftgångshus är 12400 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12300 kr  = 1p.

Under 12200 kr =  3p.

Under 12100 kr  = 6p.

Under 12000 kr =  9p.

Under 11900 kr =  12 p.

 

 

 

Skall-krav: Garantitider för entreprenörens insatser skall vara fem år enligt ABT 06

 

Skall-krav: Byggtid efter avrop skall högst vara 16 månader.

Kortare byggtid kan ge poäng Kortast byggtid, är dock 13 månader =  2p.

Det står 2 p. till juryns förfogande som vid behov kan tilldelas anbud, som kan få oförutsedda positiva effekter på fastighetens helhetsekonomi.

Systemfrågor för huset, energifrågor mm. – högst 14 poäng står till juryns förfogande.

Allmänt

Låg energianvändning för huset är en viktig fråga för bostadsföretagets samhällsansvar och för de boendes ekonomi. Ett tätt, välbyggt, välisolerat och välventilerat hus är då en grundförutsättning. Vi önskar oss ett hus som avsevärt underskrider den i BBR stadgade lägsta energianvändningen. Huset skall anslutas till fjärrvärme (om sådan finns tillgänglig). Samtidigt vet vi att särskilt äldre människor har olika krav på rumstemperatur. Individuell mätning av energi, vatten mm. är ett sätt att hushålla med resurserna och samtidigt ge valfrihet vid val av inomhustemperatur. Det kan vara av betydelse och önskvärt att hyresgästerna lätt kan följa sin användning av framförallt energin dag för dag på en mätare, ev. via persondator, display eller motsvarande. Husets ventilationssystem kommer sannolikt att kräva en utformning som bygger på energiåtervinning. Har lägenheterna öppna planlösningar brukar matoset som lätt sprider sig bli besvärande. Ett ventilationssystem bör så lång möjligt undvika sådan spridning. Tekniska system, särskilt de som vilar på de boendes ansvar, bör vara lättskötta. Byggherren kan komma att sköta det yttre drift- och underhållet medan den kooperativa föreningen sköter det inre. Huset skall således ha individuell mätning av värme, varmvatten, el och vatten. Föreningen preliminärdebiterar sina hyresgäster (kanske halvårsvis) men gör avläsning med viss periodicitet. Det skall vara lätt att centralt i systemet koppla dator och avläsa värden på mätarna. Värmen i lägenheten skall inte, om en hyresgäst är bortrest för en längre tid, kunna sänkas under 18 grader.

Vi har positiva erfarenheter av solcellsanläggningar, varför en bidragsberättigad solcellsanläggning är en önskvärd energikälla till byggnaden. Därför bör en sådan anläggning förberedas genom ledningsdragning och genom att solcellernas placering studeras exteriört.

Ett tystgående ventilationssystem, som är servicevänligt och som det är lätt att genomföra den lagstadgade OVK på, bör eftersträvas. Låg energianvändning i alla avseenden i huset måste eftersträvas. Seniorer kan vara extra dragkänsliga. Ventilationssystem som kan ge upphov till drag t.ex. luftintag bakom radiatorer – bör undvikas. Det ska finnas rikligt med uttag för el, media, telefon, TV, larm, data, etc. Utrymmen för fastighetsservice och skötsel bör ha mått, belägenhet och åtkomlighet som gör installationer mm. lättskötta.

 Skall-krav: Energianvändningen för punkthuset och loftgångshuset skall inte överstiga 60 kWh/m2BOA/år Atemp respektive 62 kWh/m2BOA/år Atemp .

För varje 3 kWh köpt energi som energianvändningen enligt ovan kan sänkas utdelas 1 p. Dock utdelas högst 4 p. Energianvändningen med brukarindata för energiberäkningar i bostäder skall mätas och verifieras enligt ”Svebyprogrammet 2009-04-14”

 

Skall-krav: Individuell mätning av energi, el, värme, varmvatten och kallvatten. All gemensam och individuell mätning av energi, för fastigheten i sin helhet och för lägenheterna individuellt, skall ske från särskilt rum. Därutöver skall i varje lägenhet särskilt energianvändningen kunna avläsas på display eller motsvarande. Värmeläckage via varmvatten- och radiatorledningar mellan lägenheter får ej förekomma.

För värdering av bra och smidigt avläsningssystem centralt (och lätt fördelat mellan lägenheter) och i lägenheten står 4 p. till juryns förfogande.

 

 

 

                                                                           

Skall-krav: Systemet ska vara balanserat FT- eller mest sannolikt FTX-system. Ventilationssystemet skall vara tyst, dragfritt och vara så beskaffat att os ifrån kök begränsas i största möjliga omfattning. Möjlighet att forcera frånluft från spiskåpan på ett balanserat sätt kan rendera högst 3 p.

 

Effektiva utrymmen eller anordningar för bekväm fastighetsskötsel ska eftersträvas. Så mycket som möjligt av service på installationer ska vara nåbara inomhus. Larm, när de tekniska systemen inte fungerar som det ska, bör installeras. För bra lösningar på system – och energifrågor i alla dessa avseenden står upp till 3 p. till juryns förfogande

 

Yttre utformning, – högst 15 p. står till juryns förfogande

 

Allmänt

Husets yttre utformning och landskapets gestaltning kring fastigheten i övrigt bör vara estetiskt tilltalande. Den yttre markbehandlingen utanför hus-, balkong-, loftgångs- och skärmtaksliv skall vara handikappanpassad. Huset kan vara putsat, vara beklätt med tegel eller annat hållbart material. Sammantaget skall fasaden vara av en tät och fuktsäker och dokumenterad beprövad konstruktion. Här och där kanske med några inslag av material, såsom trä eller fasadskivor, som bryter av vid vissa fönsterbröstningar eller bal­konger. Solceller är som tidigare nämnts en önskvärd lösning, men är beroende av om statsbidrag utgår. Huset kan gärna ha ett synligt takfall, som är beklätt med plåt, tegel eller annat material som förmedlar en känsla av gedigenhet. Val av material exteriört, interiört och i konstruktioner skall motiveras från miljö-, klimat- och kretsloppssynpunkt. När man närmar sig entrén har huset både yttertrappa och ramp om det behövs på grund av de topografiska förhållandena. Entrén bör vara extra väl belyst och uppglasad samt gärna ha ett gediget dörrparti, t.ex. ek, som tål slitage.
Fasadutformningen kräver stor eftertanke och omdöme då balkonger, som ska kunna inglasas från början eller i framtiden mm. ska kunna integreras. Till juryns poängbedömning står högst 3 p. till förfogande för gestaltning och högst 3 p. för underhållsaspekterna; summa högst 6p.

 

Husets takutformning och beläggning är dels en utformnings och dels en underhållsfråga. Högst 2 p. + 2 p. = 4 p. står till förfogande för juryns bedömning.

Fönster och glaspartier är frågor för energihushållning, gestaltning, skötsel och underhåll. Högst 3 p. står till förfogande för de fyra ovanstående aspekterna.

Husets entré och entréparti bör förmedla kvalité och trevnad. Porten låses upp med magnetbricka eller knappsats och öppnas med automatisk dörröppnare. Telekommunikation med lägenheterna bör finnas. Till förfogande för juryns bedömning står högst 2 p

Allmänna ytor innanför husets entrédörr, – högst 19 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp.

Allmänt

När man stiger in genom porten, som skall ha en automatisk öppnare kopplad till låssystemet i huset, vill vi att entrén upplevs generös och dagsljusbelyst. Den kan kanske ha en liten lätt hotellobbykänsla. Är det mörk ute så tänds trappljuset automatiskt. Belysningen är av led-typ och varm. Man skall kunna från entrén se rakt in mot det gemensamma rummet och kunna vinka till någon som kanske sitter där och läser dagstidningen. Det bör finnas en bänk man kan sitta på – med full koll på gatan utanför – i väntan på en taxi eller färdtjänst och skapa utrymme kring de gemensamma postbrevlådorna och den lättskötta anslagstavlan. I entréhallen kan man kanske nå husets gästrum och tvättstugan som är utrustad med rejäl maskinpark, om man inte vill tvätta i egna badrummet, i vilket man av bekvämlighetsskäl kanske låtit installera en tvättpelare. Här skall också finnas ett rum för rollatorer, laddbara rullstolar och kanske för besökande barnbarnsvagnar.

.


 

Trapporna skall vara så utformade att snubbelrisken blir så liten som möjligt. Kontrast­markeringar och ledstänger som leder förbi sista trappstegen är en självklar lösning. Vi rekommenderar Boverkets skrift – Enklare utan hinder – för inläsning av goda exempel.

Det gemensamma utrymmet – ”klubbrummet” har ett kök som är något rymligare och något robustare än lägenhetsköken i övrigt i huset. Det bör finnas två ugnar och en mikrovågsugn. Här vill man kunna duka upp en buffé, här bör vidare finnas utrymme för att mingla och ”köa” för en buffé. I det gemensamma rummet ska man få plats 1,6 gånger så många personer sittande vid bord och dubbelt så många i ”åhöraresittning” som det finns lägenheter i huset. Rummets akustik skall vara lämpligt för bordssamtal mellan många personer samtidigt.  Ventilationen skall kunna förstärkas när många vistas i lokalen. Två toaletter varav en är en av RWC-typ skall finnas i anslutning till gemensamhetslokalen. Klubbrummet används till vardags för att läsa en tidning, ta en kopp kaffe ihop med en medboende eller i väntan på att en tvätt bli klar i tvättstugan. Tvättstugan skall vara utrustad med professionell miljöklassad utrustning av välkänt fabrikat. I omedelbar anslutning till klubbrummet kan finnas ett mindre utrymme som kan användas som motions- eller hobbyutrymme och ett övernattningsrum som hyresgäster kan hyra. Det senare rummet kanske finns i anslutning till klubbrummet. Här bör finnas ett stols- och bordsförråd. De flesta kommer att använda hissen som går från källaren, som i huvudsak innehåller garage. Hissen går upp till ev. vindsförråd. Hissen skall ha bårmått och skall vara av typen ”maskinrumslös”. Trappan skall vara anpassad, med tanke på personer med begränsad rörelse- och orienteringsförmåga, med t.ex. greppvänlig handledare och med tydlig markering när trappan börjar och slutar. På de olika trapplanen är kanske vissa lägenhetsförråd belägna om de inte får plats på vinden. Men det är viktigt att hushålla med de gemensamma utrymmena så att huset blir någorlunda yteffektivt, ytekonomiskt och lättadministrerat.

Utanför lägenhetsdörren är det välbelyst så att man kan se genom dörrens kikhål vem som står där utanför.  Det skall finnas en hållare för morgontidningen. De boendes namn och lägenhetsnummer står på hyllan.

Loftgångshuset skall ha en väl tilltagen bredd på loftgången.  Den kan lämpligen ha en markering i bredd och/eller utformning framför resp. lägenhetsdörr, som en slags halvprivat zon. Kanske bör det finnas någon typ av fast inredning där man kan ta en fika. Vinterhalvåret skall loftgången kunna vara inglasad så att man är skyddad från snö, regn och rusk men också samtidigt utgör en säker lösning från brandförsvarssynpunkt. Sommartid ska man kunna öppna upp inglasningen. Golvet ska vara tätt. Stomljudrisken från loftgången bör beaktas och skall med medvetna konstruktiva åtgärder förhindras att sprida sig in i lägenhetsstommen.

Entréplanets utformning med anslutning till ”klubbrummmet” och sammanhängande utrymmen – med insyn från entrén – och andra gemensamma utrymmen såsom rollatorförråd, ett övernattningsrum för två personer och tvättstugan ska vara inbjudande. Hissen och trappans anslutning som en helhetskomposition kommer det att fästas stort avseende vid. Till juryns förfogande står högst 4 p.

 

Det gemensamma klubbrummet ska minst kunna rymma dubbelt så många i åhöraresittning som det finns lägenheter. Lokalen har god akustisk konditionering. Där ska finnas två toaletter varav en ska ha handikappmått och utrustad med stödjandehandtag kring en förhöjd WC-stol och rymma städskåp. Köket ska vara rymligt för bufféservering, ha en robust utformning utrustad med en 60 cm kyl + frys, två ugnar, en mikro, diskmaskin. Köket ska ha förvaring för matservis, olika glastyper, bestick och köksredskap för att servera 40 pers. Ett förråd för stolar, bord och annan klubbrumsutrustning ska finnas nära till.

Till juryns förfogande står högst 3 p.

Underhållsvänliga golv i entréplan, ljuddämpning i tak, trevlig belysning, anslagstavla, brevlådor till alla lägenheter, kanske en väggplats för konstnärlig gestaltning, en bänk att sitta på och vänta på taxi. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Det ska finnas en trevlig och välutrustad tvättstuga med maskinpark av välkända miljöklassade fabrikat med något väl genomtänkt tavla för bokning. Bra belysning och lättskött golv. Till juryns förfogande står högst 3 p.

 

 

 

Skall-krav: Hissen skall vara snygg invändig med bårmått samt med speglar på väggarna, en fällbar sits, och skall vara av Kones, Schindlers eller Thyssens eller likvärdigt fabrikat. Hisstelefonin ska vara ekonomiskt fördelaktigt anpassad till husets tekniska system. Hissen ska vara av typen ”maskinrumslös” Till juryns förfogande står högst 2 p. för utformningen.

Husets huvudtrappa ska ha en säker och vacker utformning och vara välbelyst så att färg­kontraster kan uppfattas och ha ljuddämpning i undersida trapplöp. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för punkthuset:

Planet utanför lägenheten ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas fastig­hetseluttag. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för loftgångshuset:

Skall-krav: Loftgång ska förses med någon typ av inglasning som med lätthet ska kunna dras undan sommartid. Loftgångens utformning och storlek ska skapa möjlighet till inte bara bekväm förflyttning utan kanske också en enkel mindre uteplats. Loftgången utanför lägenhetsdörr ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas 2 fastighetseluttag per loftgång. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Lägenhetsdörr mot loftgång bör ha viss förhöjd värmeisolering. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Lägenhetsutformningen, – högst 32 p. står till juryns förfogande Allmänt

Stiger man innanför lägenhetsdörren möts man av en golvbeläggning som bör vara lite rustikare än övrigt i lägenheten. Det finns en förvarings- och hallinredning som går upp till tak. Råkar det finns en extra toalett i lägenheten bör dörren till den helst finnas i hallens omedelbara närhet. Från hallen får man lämpligen ett litet smakprov på och inblick i hur delar av lägenheten ser ut i övrigt.

Lägenheter som efterfrågas i detta projekt är i huvudsak 2:or och 3:or på runt ca. 55 – 60 resp. 70 -80 m2. (eller vad som är lämpligt) Vardagsrummet kan eventuellt kunna göras lite mindre än normalt eftersom det finns en gemensam ”kalaslokal” för större sällskap som kan hyras i bottenvåningen. Lägenheten ska ha minimalt med trösklar, och finns sådana skall de vara max 10 mm. Skjutdörrar har visat sig skapa en känsla av rymlighet i lägenheter med redan pressade mått och där rollatorer ska fram, så skjutdörrar bör eftersträvas i flesta fall. God rymlighet eftersträvas särskilt i badrum och sängkammare. I dessa rum krävs att tillämpning av SS 914221 – höjd nivå – vad avser mått och funktion. Det sker ganska många snubbel- och fall­olyckor i seniorhushåll. Golven bör vara så ”halkfria” som möjligt. Det bör finnas rikligt med el- och mediauttag så att snubbel över sladdar kan förhindras. Minst två eluttag per lägenhet skall vara i midjehöjd eller i höjd med belysningsströmbrytare för koppling av tillfälliga apparater som dammsugare o. dyl. Säkerheten är en viktig trygghetsfråga, men bostadssprinkler kan man väl som senior bara drömma om att få installerad? Väggar i lägenheten som förväntas användas för att hänga upp tunga föremål eller fästa stödhandtag på bör förstärkas genom att t.ex. en träfiber ersätter en gipsskiva.

 

 

Köket bör vara så pass slutet eller ha ett bra ventilationssystem att matos eller doft från en misslyckad brödrostning inte sprider sig i hela lägenheten. Nästan alla hyresgäster kommer från villor och är vana vid att kunna forcera ventilationen i köket. Det hänger givetvis också på om lägenheten har en öppen eller sluten planlösning. Båda sorterna har sina för- och nackdelar. Kökets snickerier, vitvaror, armaturer (kranar och belysning) mm. skall vara av välkända fabrikat, miljöklassade och med god reservdelsförsörjning. Köket skall vara försett med separat kyl och frys (typ minst B-klass) i två 60 cm breda och minst 180 cm höga en­heter. För att sköta kökets apparater bör man inte behöva inta för seniorer obekväma arbetsställningar. Ugn och spishäll bör således skiljas åt. Hällen ska ha analoga vred för reglering av inställningar. På senare tid har det kommit utskjutbara ugnar i spisar, något som är lämpligt för ett seniorhushåll. Kökssnickerier skall till största delen bestå av utdragbara lådor med ”mjukbroms”. Det är önskvärt att det finns spisvaktstimer eller annan säkerhetsbefrämjande anordningar. Ugnar bör annars i normalfallet placeras i omkring midjehöjd. Går det att fixa diskmaskinen på liknande sätt är det bra. En i- och urplockningsvänlig diskmaskin bör som alternativ väljas. Köksskåpsinredningen med överskåp ska gå upp till tak. Har köket direkt dagsljus med fönster är det en fördel. Bra arbetsbelysning på disk- och arbetsbänkar är viktig. Matplats i kök eller i anslutning till vardagsrum är en smakfråga och beroende av övrig planlösning.

Badrummet skall ha vad man allmänt kallar ”halkfria” golv och vara helkaklat. Normal bad­rumsskåputrustning, närförråd för handukar och dylikt samt handdukstork skall finnas i form av högskåp och skåp under handfat. Väggarna skall vara av kraftig konstruktion så att framtida stabila och fuktsäkra vägginfästningar kan göras kring toalett och dusch för stödhandtag som handikapphjälpmedel. Det skall finnas dusch och plats och uttag för tvättpelare som hyresgästen får skaffa själv (om man beslutar så). Den senare utrustningen får emellertid plockas bort om badrummet åter ska uppfylla SS 914221 – höjd nivå. Toalettstolar i hela huset skall ha höjd sitsnivå. Det ska, som nämnts, finnas en proffsig tvättstuga i bottenplanet att tillgå. Har lägenheten gästtoalett kan den ha normala SS-mått, klinker på golvet och 12-kakelplattors stänkskydd vid handfat.

 

Huvudsovrummet bör ha en närförvaring för kläder på minst 240 cm. En ”överstor” kläd­kammare med praktisk hyll- och stångförvaring står därutöver emellertid högt upp på listan över kvaliteter som seniorer önskar. Det är en god kvalitet om det finns ett fönster med relativt låg bröstning så man från sängen kan titta ut och ner mot marken om man är mer eller mindre sängbunden.

Balkong skall finnas till alla lägenheter. Den skall vara så pass rymlig att man bekvämt kan sitta minst 4 personer och äta och därutöver plats för en vilstol och att man lätt kan passera ut och in med minimal nivåskillnad på golv ute och inne. Balkongdörren placeras så att balkongen resp. lägenheten blir praktiskt möblerbara och lättanvända. Balkongen bör lätt gå att glasa in med några av de system som finns och framdeles kommer att finnas på marknaden. Om balkongen är utanpåliggande eller inbyggd är en smakfråga. Är den utanpåliggande bör den ha genomskinligt vindskydd på sidorna. Balkongräckena ska vara rimligt genomsiktliga. Det skall finnas eluttag och lämplig belysning på balkongen. Lägenheter i markplanet skall ha uteplats, som i princip placeras under husets balkonger. Även uteplatserna ska projekteras och anpassas för framtida inglasning, som gäller för balkonger. Uteplatser ingår i entreprenaden.

 

Skall-krav: En lägenhetsfördelning med ca. 40% 2:or och 50% 3:or är önskvärd. Runt 10 % av lägenheterna kan bestå av andra storlekar. Vackra och yteffektiva lägenhetsplaner kommer att uppskattas. Skjutdörrar föredras framför slagdörrar. Takhöjden skall vara minst 250 cm. Normalstandard enligt SS 914221 skall tillämpas. Möjligen kan storleken på vardagsrum minskas något, vilket kompenseras av att klubbrummet finns tillgängligt för större matplatsbehov. Till juryns förfogande för utformningen står högst 5 p.

Hallen just innanför entrédörren ska gärna ha ett rustikare golv än övrigt i lägenheten. I övrigt helst eklamellgolv med ett sk.”halkfritt” ytskikt. En ändamålsenlig hallutrustning, förvaring mm. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Rumsutformningen med minimalt med trösklar. Proportioner och mått som medger rollators eller rullstols framförande. Till juryns förfogande står högst 4 p.


 

Skall-krav: Sovrum skall utföras enligt SS 914221 -höjd nivå vad avser mått och funktion.

 

Kök, vitvaror av god miljöklassad kvalité. Separat Kyl och frys om 60 cm vardera. Överskåp ska gå upp till tak. Vid inplacering av utrustning, såsom diskmaskin spis, ugn och mikro ska stor hänsyn till seniorvänlighet beaktas. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Skall-krav: Badrummet utformas i grundformen enligt SS 912221- höjd nivå – ska vara helkaklat försett med dusch, badrumsskåp, närförråd för handdukar, tvättmedel och dylikt, spegel, hylla högskåp med bredd 30 cm och skåp under handfat. Här ska finnas plats för tvättpelare, som lätt kan kopplas till avlopp, och vara försett med 3-fasuttag och uttag för hårtork och rakapparat. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Ev. extra normalstor toalett i de större lägenheterna är en uppskattad bekvämlighet för seniorer. För denna kvalitet står högst 3 p. till juryns förfogande.

Lägenhetsförvaring enligt SS 912221 – normalnivå. Klädkammare räknas som en tillgång. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Skall-krav: Alla lägenheter skall ha balkong. Balkongutformning och placering i förhåll­ande till vardagsrum ska vara sådan att en bra möblering på balkong och vardagsrum inte försvåras. Balkongen ska rymma 4 st. sittande vid en normalstor möbel. Eluttag och belysning, som kan tändas från lägenheten ska ingå. Till juryns förfogande står högst 3 p.

I lägenheten ska det finnas generöst med eluttag, varav minst två i strömbrytarhöjd för tillfällig användning för damsugare mm. Uttag för taklampor ska helst placeras mitt i rummets tak. Uttag och hubbar o. dyl. för TV, dator, telefoni ska vara många och ha sådan placering att stor valfrihet för möblering erhålls. Till juryns förfogande står högst 4p.

Helhetsbedömning, – högst 5 p. står till juryns förfogande

Allmänt

Det ställs, i vissa avseenden, lite extra krav på en bra seniorbostad, i vilken man tänker sig kunna åldras och bo de 30 -40 sista åren av sitt liv. Utvecklingsbetonade helhetslösningar som väl tar hänsyn till dessa förhållanden kommer juryn särskilt kunna uppmärksamma med poäng.

Yttre mått på byggnaden, placering av hiss och trapphus, som ansluter till källare bör göras på sådant sätt att effektiv användning av källare för i huvudsak parkerings- och lägenhetsförrådsändamål kan underlättas. Lämpligt mått för parkering är 5 x 2,5 meter. Lägenhetsförråd ska vara minst 5 m2. Hiss och trapphusenhet ska placeras mot ytterfasad mitt på byggnaden, enligt bifogade principskisser i form av axonometriska perspektiv ( om sådana referensskisser finns). Om anbudsgivare anser att källaren i punkthusalternativet ska utnyttjas för annat än parkering (t.ex undercentral, soprum etc.) skall detta särskilt anges och motiveras. Genom utformningen på det inlämnade typhusförslaget bör det skapas förutsättningar för en trevlig yttre miljö, vilken gärna bör illustreras trots att mark- och grundentreprenaden inte ingår i det som anbudsgivningen gäller.

Slutlig sammanvägning av husets kvalitet, funktion, trivsamhet, gestaltning, skötselvänlighet och uppslagsrikedom. För detta står högst 5 p. till juryns förfogande.

 

Övrigt

Vid sidan om dessa anvisningar finns värdefull och vägledande information att inhämta ur Karlskrona Seniorhusförenings ”Handbok för seniorboende

Skall -krav: För att komma ifråga för genomförande skall det inlämnade anbudet ha uppfyllt alla skall-kraven samt av juryn ha tilldelats minst 38 poäng av de 100 som står till juryns förfogande att utdela.

 

 

  1. EXEMPEL PÅ UPPHANDLING AV SENIORHUS, totalentreprenad

Så här vill vi att ett seniorhus enligt föreningens modell ska utformas och så här kommer vi att bedöma de förslag som lämnas in i en totalentreprenörstävling – en kortfattad anvisning och som komplement till Basprogram B6.

 

Exemplet är hämtat från en upphandling av ett bostadshus, som ett kommunägt bostadsföretag låter uppföra och som en kooperativ hyresrättsförening kommer att blockhyra. Exemplet följer i stora drag Bilaga 6 i Karlskrona Seniorhusförenings Handbok. Det är anvisning till totalentreprenören och dennes konsultteam, men också till bostadsföretaget – byggherren.

Bakgrund

Vår erfarenhet hittills säger oss att vi önskar få utformat goda typhus, i form av punkthus eller loftgångshus för seniorer enligt föreningens modell. Att vi på ett tidigt stadium har önskemål om ”typhus”, beror på att vi vet att de är ekonomiskt fördelaktiga att producera och att det går att erbjuda god hisskomfort i denna typ av bostadshus. Vi tänker oss att vårt önskehus skall utvecklas under konkurrens och i form av totalentreprenad, där entreprenörens och dennes arkitekt och konsulter, och i förekommande fall även byggherrens, erfarenheter och kreativitet tas till vara.

Seniorhusföreningen tänker sig att denna beskrivning av ett seniorhus enligt föreningens modell skall utgöra grunden för en funktionsupphandling i form av en totalentreprenad. Vi föreställer oss att vårt önskehus utvecklas i första hand i en samverkan mellan entreprenör och arkitekt. I ett upphandlingsunderlag kan det givetvis ingå referensobjekt, skisser för hur huset ska ligga, detaljplan mm. Vi vill att upphandlingen skall vara innovativ, eftersom det rör sig om bostäder som ska passa för olika skeden i seniorhushålls liv. Vi önskar att entreprenören och/eller byggherren ska kunna uppföra liknande hus för samma målgrupp på andra ställen i regionen.

Så här tänker vi oss huset

I korta drag handlar det om att tillskapa ett flerfamiljshus, i form av punkthus eller loftgångshus, med cirka 20 – 30 bostäder, beroende på tomten och andra förutsättningar. Det ska finnas en för alla boende i huset gemensam lokal av klubbrumskaraktär som utgör husets hjärta. Här kan de boende umgås eller hyra in sig för privata fester. Här arrangerar föreningen föreläsningar, här läser vi dagens tidningar etc. Gärna i nära anslutning till denna gemensamma lokalen ska det finnas ett övernattningsrum för gäster och anhöriga. Hög tillgänglighet och trivsamhet är viktiga värden som vi vill se utvecklade. Beroende på situationen i varje enskilt fall ska det finnas gemensamma lokaler även för hobbyarbeten, motion mm. Upplåtelseformen kan för Karlskrona Seniorhusförenings del vara hyresrätt i kooperativ föreningsform enligt hyresmodellen. Då kommer föreningen att ansvara för husets inre förvaltning och aktiviteter i det gemensamma utrymmet medan byggherren och husets ägare ansvarar för det yttre underhållet. Husets hanterbarhet vad gäller det som föreningen ansvarar för (det inre underhållet) är en fråga som uppmärksammas särskilt i bedömningen.

Huset ska dock med fördel kunna förvaltas som kooperativ hyresrätt enligt ägaremodellen eller som en bostadsrättsförening.

Vem ska bo där?

Vi tänker oss att hushåll, företrädesvis med utflugna barn, ska frestas att flytta till ett sådant attraktivt hus med genomtänkta lägenheter redan vid 50 – 55 års ålder. I städer som Karlskrona, och andra medelstora städer, vet vi att uppemot 90 %, av de hushåll som utgör marknaden för seniorhus, lämnar ett villa- eller radhusboende. Seniorhuset man flyttar till måste således vara attraktivt i alla avseenden: nära service, bekvämt, gemensamhetsskapande, inte för dyrt, relativt små ekonomiska insatser och inte väsentligt dyrare att bo i än det nedamorterade hus man lämnar. När en presumtiv inflyttare beaktar boendeserviceutbudet i seniorhuset ska det uppfattas som prisvärt. I detta boende bör man kunna planera en lång trygg framtid för andra halvan av livet, – ett framtidsboende – i vilket man kan bli pensionär, senior, äldre och ”äldre-äldre”. Det ska vara lockande att flytta i tid till ett sådant gemensamhetsskapande hus. Vi tänker oss att till ett aktuellt boende, som detta underlag till anbudsgivning gäller, finns det redan ett stort intresse. I Karlskrona Seniorhusförenings modell har de intresserade inflyttarna redan startat en studiecirkel, ihop med ett studieförbund, Om att bo i seniorhus och att vara Goda Grannar.

 

 

 

Upphandling

Vi har funnit att vid upphandling av ett så pass komplext byggnadsverk som ett bostadshus avsett för seniorer, krävs en bedömningsgrund, som så långt som möjligt är transparent, och som på förhand redovisar upphandlarens prioriteringar. Det är inte minst nödvändigt om föreningen samarbetar i projektet med ett offentligt ägt byggherre- och bostadsföretag, då lagen om offentlig upphandling (LOU) måste tillämpas. En vanlig form för att åstadkomma detta är genom att formulera ”skall-krav”, som per definition ska uppfyllas, och så långt möjligt poängsätta ”bör-krav”.

Vi tänker oss att föreningen som ämnar låta bygga åt sig sitt seniorhus anlitar fackkunskap i form av en byggkonsult som hjälper till med utvärderingen och eventuell kommunikation med anbudsgivare i enlighet med allmänna vedertagna bestämmelser av typen ABT 06. Föreningens representanter jämte anlitad byggkonsult bildar en ”bedömningsjury” – nedan kallad jury. Nedanstående exempel ska just betraktas som ett typexempel och modifieras mot bakgrund av tidpunkt, ambitionsnivå, tomtval grundläggningsförhållande mm.  Kravspecifikationen ska inordnas i avtal med grund i ABT 06.

Poängsättning

Tolkning av bedömningsmallen

För juryns bedömning av typpunkthuset resp. typloftgångshuset står 100 poäng till juryns för­fogande att fördela. Poängen är dels till för att stimulera till kvaliteter i utförandet långt utöver ”skall-kravens” minimilösningar och dels för att stimulera sådant som särskilt uppskattas av seni­orer, vilket sammanfattningsvis beskrivs i den allmänna texten i varje avsnitt nedan. I den löp­ande texten har vissa skall skrivits med fet stil, vilka därmed får ställning som ”skall-krav”. När uttryck som ”bör” eller ”lämpligen” förekommer ska de tolkas som önskvärda lösningar eller utföranden från beställarens sida eller så kallade ”bör-krav”. Varje anbudsgivare ska givetvis därför i text och anmärkningar passa på att uppmärksamma juryn på när man särskilt bemödat sig att utforma byggnaden och funnit lösningar på sådant som beställaren bedömt utgöra mervärden. Nedanstående ansatta värden eller utformningar är sådana som används i anbudshandlingar, men ska givetvis kunna modifieras med hänsyn till rådande förhållanden i ett aktuellt projekt. Se därför nedanstående som en minneslista eller så kallad lathund, den har använts som underlag till verkliga projekt som färdigställts.

Ekonomiska och administrativa frågor – högst 16 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp

Allmänt

Vi har funnit att det är minst lika viktigt för seniorer som andra att man vet vad boendekost­nad­erna, inom vissa marginaler, kommer att bli innan man bestämmer sig och binder sig för en lägenhet. Entreprenadpriset utgör ungefär hälften av produktionskostnaderna, som i stort dikterar boendekostnaderna. En viktig del av anbudsinbjudan ska bidra till att ge största möjliga överblick över faktorer som påverkar kostnadsbilden och bland annat sätta ett tak för entreprenadkostnaden mätt i kr/ m2BOA. Gemensamhetslokalen och övernattningslokalen ska i nedanstående beräkningar ingå i begreppet BOA.

Entreprenadpriser: 14 poäng står till juryns förfogande Speciellt för punkthus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 7 vån. punkthus är 13000 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12900 kr  = 1p.

Under 12800 kr =  3p.

Under 12700 kr  = 6p.

Under 12600 kr =  9p.

Under 12500 kr =  12p.

 

 

 

Speciellt för loftgångshus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 5 vån. loftgångshus är 12400 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12300 kr  = 1p.

Under 12200 kr =  3p.

Under 12100 kr  = 6p.

Under 12000 kr =  9p.

Under 11900 kr =  12 p.

 

 

 

Skall-krav: Garantitider för entreprenörens insatser skall vara fem år enligt ABT 06

 

Skall-krav: Byggtid efter avrop skall högst vara 16 månader.

Kortare byggtid kan ge poäng Kortast byggtid, är dock 13 månader =  2p.

Det står 2 p. till juryns förfogande som vid behov kan tilldelas anbud, som kan få oförutsedda positiva effekter på fastighetens helhetsekonomi.

Systemfrågor för huset, energifrågor mm. – högst 14 poäng står till juryns förfogande.

Allmänt

Låg energianvändning för huset är en viktig fråga för bostadsföretagets samhällsansvar och för de boendes ekonomi. Ett tätt, välbyggt, välisolerat och välventilerat hus är då en grundförutsättning. Vi önskar oss ett hus som avsevärt underskrider den i BBR stadgade lägsta energianvändningen. Huset skall anslutas till fjärrvärme (om sådan finns tillgänglig). Samtidigt vet vi att särskilt äldre människor har olika krav på rumstemperatur. Individuell mätning av energi, vatten mm. är ett sätt att hushålla med resurserna och samtidigt ge valfrihet vid val av inomhustemperatur. Det kan vara av betydelse och önskvärt att hyresgästerna lätt kan följa sin användning av framförallt energin dag för dag på en mätare, ev. via persondator, display eller motsvarande. Husets ventilationssystem kommer sannolikt att kräva en utformning som bygger på energiåtervinning. Har lägenheterna öppna planlösningar brukar matoset som lätt sprider sig bli besvärande. Ett ventilationssystem bör så lång möjligt undvika sådan spridning. Tekniska system, särskilt de som vilar på de boendes ansvar, bör vara lättskötta. Byggherren kan komma att sköta det yttre drift- och underhållet medan den kooperativa föreningen sköter det inre. Huset skall således ha individuell mätning av värme, varmvatten, el och vatten. Föreningen preliminärdebiterar sina hyresgäster (kanske halvårsvis) men gör avläsning med viss periodicitet. Det skall vara lätt att centralt i systemet koppla dator och avläsa värden på mätarna. Värmen i lägenheten skall inte, om en hyresgäst är bortrest för en längre tid, kunna sänkas under 18 grader.

Vi har positiva erfarenheter av solcellsanläggningar, varför en bidragsberättigad solcellsanläggning är en önskvärd energikälla till byggnaden. Därför bör en sådan anläggning förberedas genom ledningsdragning och genom att solcellernas placering studeras exteriört.

Ett tystgående ventilationssystem, som är servicevänligt och som det är lätt att genomföra den lagstadgade OVK på, bör eftersträvas. Låg energianvändning i alla avseenden i huset måste eftersträvas. Seniorer kan vara extra dragkänsliga. Ventilationssystem som kan ge upphov till drag t.ex. luftintag bakom radiatorer – bör undvikas. Det ska finnas rikligt med uttag för el, media, telefon, TV, larm, data, etc. Utrymmen för fastighetsservice och skötsel bör ha mått, belägenhet och åtkomlighet som gör installationer mm. lättskötta.

 Skall-krav: Energianvändningen för punkthuset och loftgångshuset skall inte överstiga 60 kWh/m2BOA/år Atemp respektive 62 kWh/m2BOA/år Atemp .

För varje 3 kWh köpt energi som energianvändningen enligt ovan kan sänkas utdelas 1 p. Dock utdelas högst 4 p. Energianvändningen med brukarindata för energiberäkningar i bostäder skall mätas och verifieras enligt ”Svebyprogrammet 2009-04-14”

 

Skall-krav: Individuell mätning av energi, el, värme, varmvatten och kallvatten. All gemensam och individuell mätning av energi, för fastigheten i sin helhet och för lägenheterna individuellt, skall ske från särskilt rum. Därutöver skall i varje lägenhet särskilt energianvändningen kunna avläsas på display eller motsvarande. Värmeläckage via varmvatten- och radiatorledningar mellan lägenheter får ej förekomma.

För värdering av bra och smidigt avläsningssystem centralt (och lätt fördelat mellan lägenheter) och i lägenheten står 4 p. till juryns förfogande.

 

 

 

                                                                           

Skall-krav: Systemet ska vara balanserat FT- eller mest sannolikt FTX-system. Ventilationssystemet skall vara tyst, dragfritt och vara så beskaffat att os ifrån kök begränsas i största möjliga omfattning. Möjlighet att forcera frånluft från spiskåpan på ett balanserat sätt kan rendera högst 3 p.

 

Effektiva utrymmen eller anordningar för bekväm fastighetsskötsel ska eftersträvas. Så mycket som möjligt av service på installationer ska vara nåbara inomhus. Larm, när de tekniska systemen inte fungerar som det ska, bör installeras. För bra lösningar på system – och energifrågor i alla dessa avseenden står upp till 3 p. till juryns förfogande

 

Yttre utformning, – högst 15 p. står till juryns förfogande

 

Allmänt

Husets yttre utformning och landskapets gestaltning kring fastigheten i övrigt bör vara estetiskt tilltalande. Den yttre markbehandlingen utanför hus-, balkong-, loftgångs- och skärmtaksliv skall vara handikappanpassad. Huset kan vara putsat, vara beklätt med tegel eller annat hållbart material. Sammantaget skall fasaden vara av en tät och fuktsäker och dokumenterad beprövad konstruktion. Här och där kanske med några inslag av material, såsom trä eller fasadskivor, som bryter av vid vissa fönsterbröstningar eller bal­konger. Solceller är som tidigare nämnts en önskvärd lösning, men är beroende av om statsbidrag utgår. Huset kan gärna ha ett synligt takfall, som är beklätt med plåt, tegel eller annat material som förmedlar en känsla av gedigenhet. Val av material exteriört, interiört och i konstruktioner skall motiveras från miljö-, klimat- och kretsloppssynpunkt. När man närmar sig entrén har huset både yttertrappa och ramp om det behövs på grund av de topografiska förhållandena. Entrén bör vara extra väl belyst och uppglasad samt gärna ha ett gediget dörrparti, t.ex. ek, som tål slitage.
Fasadutformningen kräver stor eftertanke och omdöme då balkonger, som ska kunna inglasas från början eller i framtiden mm. ska kunna integreras. Till juryns poängbedömning står högst 3 p. till förfogande för gestaltning och högst 3 p. för underhållsaspekterna; summa högst 6p.

 

Husets takutformning och beläggning är dels en utformnings och dels en underhållsfråga. Högst 2 p. + 2 p. = 4 p. står till förfogande för juryns bedömning.

Fönster och glaspartier är frågor för energihushållning, gestaltning, skötsel och underhåll. Högst 3 p. står till förfogande för de fyra ovanstående aspekterna.

Husets entré och entréparti bör förmedla kvalité och trevnad. Porten låses upp med magnetbricka eller knappsats och öppnas med automatisk dörröppnare. Telekommunikation med lägenheterna bör finnas. Till förfogande för juryns bedömning står högst 2 p

Allmänna ytor innanför husets entrédörr, – högst 19 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp.

Allmänt

När man stiger in genom porten, som skall ha en automatisk öppnare kopplad till låssystemet i huset, vill vi att entrén upplevs generös och dagsljusbelyst. Den kan kanske ha en liten lätt hotellobbykänsla. Är det mörk ute så tänds trappljuset automatiskt. Belysningen är av led-typ och varm. Man skall kunna från entrén se rakt in mot det gemensamma rummet och kunna vinka till någon som kanske sitter där och läser dagstidningen. Det bör finnas en bänk man kan sitta på – med full koll på gatan utanför – i väntan på en taxi eller färdtjänst och skapa utrymme kring de gemensamma postbrevlådorna och den lättskötta anslagstavlan. I entréhallen kan man kanske nå husets gästrum och tvättstugan som är utrustad med rejäl maskinpark, om man inte vill tvätta i egna badrummet, i vilket man av bekvämlighetsskäl kanske låtit installera en tvättpelare. Här skall också finnas ett rum för rollatorer, laddbara rullstolar och kanske för besökande barnbarnsvagnar.

.


 

Trapporna skall vara så utformade att snubbelrisken blir så liten som möjligt. Kontrast­markeringar och ledstänger som leder förbi sista trappstegen är en självklar lösning. Vi rekommenderar Boverkets skrift – Enklare utan hinder – för inläsning av goda exempel.

Det gemensamma utrymmet – ”klubbrummet” har ett kök som är något rymligare och något robustare än lägenhetsköken i övrigt i huset. Det bör finnas två ugnar och en mikrovågsugn. Här vill man kunna duka upp en buffé, här bör vidare finnas utrymme för att mingla och ”köa” för en buffé. I det gemensamma rummet ska man få plats 1,6 gånger så många personer sittande vid bord och dubbelt så många i ”åhöraresittning” som det finns lägenheter i huset. Rummets akustik skall vara lämpligt för bordssamtal mellan många personer samtidigt.  Ventilationen skall kunna förstärkas när många vistas i lokalen. Två toaletter varav en är en av RWC-typ skall finnas i anslutning till gemensamhetslokalen. Klubbrummet används till vardags för att läsa en tidning, ta en kopp kaffe ihop med en medboende eller i väntan på att en tvätt bli klar i tvättstugan. Tvättstugan skall vara utrustad med professionell miljöklassad utrustning av välkänt fabrikat. I omedelbar anslutning till klubbrummet kan finnas ett mindre utrymme som kan användas som motions- eller hobbyutrymme och ett övernattningsrum som hyresgäster kan hyra. Det senare rummet kanske finns i anslutning till klubbrummet. Här bör finnas ett stols- och bordsförråd. De flesta kommer att använda hissen som går från källaren, som i huvudsak innehåller garage. Hissen går upp till ev. vindsförråd. Hissen skall ha bårmått och skall vara av typen ”maskinrumslös”. Trappan skall vara anpassad, med tanke på personer med begränsad rörelse- och orienteringsförmåga, med t.ex. greppvänlig handledare och med tydlig markering när trappan börjar och slutar. På de olika trapplanen är kanske vissa lägenhetsförråd belägna om de inte får plats på vinden. Men det är viktigt att hushålla med de gemensamma utrymmena så att huset blir någorlunda yteffektivt, ytekonomiskt och lättadministrerat.

Utanför lägenhetsdörren är det välbelyst så att man kan se genom dörrens kikhål vem som står där utanför.  Det skall finnas en hållare för morgontidningen. De boendes namn och lägenhetsnummer står på hyllan.

Loftgångshuset skall ha en väl tilltagen bredd på loftgången.  Den kan lämpligen ha en markering i bredd och/eller utformning framför resp. lägenhetsdörr, som en slags halvprivat zon. Kanske bör det finnas någon typ av fast inredning där man kan ta en fika. Vinterhalvåret skall loftgången kunna vara inglasad så att man är skyddad från snö, regn och rusk men också samtidigt utgör en säker lösning från brandförsvarssynpunkt. Sommartid ska man kunna öppna upp inglasningen. Golvet ska vara tätt. Stomljudrisken från loftgången bör beaktas och skall med medvetna konstruktiva åtgärder förhindras att sprida sig in i lägenhetsstommen.

Entréplanets utformning med anslutning till ”klubbrummmet” och sammanhängande utrymmen – med insyn från entrén – och andra gemensamma utrymmen såsom rollatorförråd, ett övernattningsrum för två personer och tvättstugan ska vara inbjudande. Hissen och trappans anslutning som en helhetskomposition kommer det att fästas stort avseende vid. Till juryns förfogande står högst 4 p.

 

Det gemensamma klubbrummet ska minst kunna rymma dubbelt så många i åhöraresittning som det finns lägenheter. Lokalen har god akustisk konditionering. Där ska finnas två toaletter varav en ska ha handikappmått och utrustad med stödjandehandtag kring en förhöjd WC-stol och rymma städskåp. Köket ska vara rymligt för bufféservering, ha en robust utformning utrustad med en 60 cm kyl + frys, två ugnar, en mikro, diskmaskin. Köket ska ha förvaring för matservis, olika glastyper, bestick och köksredskap för att servera 40 pers. Ett förråd för stolar, bord och annan klubbrumsutrustning ska finnas nära till.

Till juryns förfogande står högst 3 p.

Underhållsvänliga golv i entréplan, ljuddämpning i tak, trevlig belysning, anslagstavla, brevlådor till alla lägenheter, kanske en väggplats för konstnärlig gestaltning, en bänk att sitta på och vänta på taxi. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Det ska finnas en trevlig och välutrustad tvättstuga med maskinpark av välkända miljöklassade fabrikat med något väl genomtänkt tavla för bokning. Bra belysning och lättskött golv. Till juryns förfogande står högst 3 p.

 

 

 

Skall-krav: Hissen skall vara snygg invändig med bårmått samt med speglar på väggarna, en fällbar sits, och skall vara av Kones, Schindlers eller Thyssens eller likvärdigt fabrikat. Hisstelefonin ska vara ekonomiskt fördelaktigt anpassad till husets tekniska system. Hissen ska vara av typen ”maskinrumslös” Till juryns förfogande står högst 2 p. för utformningen.

Husets huvudtrappa ska ha en säker och vacker utformning och vara välbelyst så att färg­kontraster kan uppfattas och ha ljuddämpning i undersida trapplöp. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för punkthuset:

Planet utanför lägenheten ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas fastig­hetseluttag. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för loftgångshuset:

Skall-krav: Loftgång ska förses med någon typ av inglasning som med lätthet ska kunna dras undan sommartid. Loftgångens utformning och storlek ska skapa möjlighet till inte bara bekväm förflyttning utan kanske också en enkel mindre uteplats. Loftgången utanför lägenhetsdörr ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas 2 fastighetseluttag per loftgång. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Lägenhetsdörr mot loftgång bör ha viss förhöjd värmeisolering. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Lägenhetsutformningen, – högst 32 p. står till juryns förfogande Allmänt

Stiger man innanför lägenhetsdörren möts man av en golvbeläggning som bör vara lite rustikare än övrigt i lägenheten. Det finns en förvarings- och hallinredning som går upp till tak. Råkar det finns en extra toalett i lägenheten bör dörren till den helst finnas i hallens omedelbara närhet. Från hallen får man lämpligen ett litet smakprov på och inblick i hur delar av lägenheten ser ut i övrigt.

Lägenheter som efterfrågas i detta projekt är i huvudsak 2:or och 3:or på runt ca. 55 – 60 resp. 70 -80 m2. (eller vad som är lämpligt) Vardagsrummet kan eventuellt kunna göras lite mindre än normalt eftersom det finns en gemensam ”kalaslokal” för större sällskap som kan hyras i bottenvåningen. Lägenheten ska ha minimalt med trösklar, och finns sådana skall de vara max 10 mm. Skjutdörrar har visat sig skapa en känsla av rymlighet i lägenheter med redan pressade mått och där rollatorer ska fram, så skjutdörrar bör eftersträvas i flesta fall. God rymlighet eftersträvas särskilt i badrum och sängkammare. I dessa rum krävs att tillämpning av SS 914221 – höjd nivå – vad avser mått och funktion. Det sker ganska många snubbel- och fall­olyckor i seniorhushåll. Golven bör vara så ”halkfria” som möjligt. Det bör finnas rikligt med el- och mediauttag så att snubbel över sladdar kan förhindras. Minst två eluttag per lägenhet skall vara i midjehöjd eller i höjd med belysningsströmbrytare för koppling av tillfälliga apparater som dammsugare o. dyl. Säkerheten är en viktig trygghetsfråga, men bostadssprinkler kan man väl som senior bara drömma om att få installerad? Väggar i lägenheten som förväntas användas för att hänga upp tunga föremål eller fästa stödhandtag på bör förstärkas genom att t.ex. en träfiber ersätter en gipsskiva.

 

 

Köket bör vara så pass slutet eller ha ett bra ventilationssystem att matos eller doft från en misslyckad brödrostning inte sprider sig i hela lägenheten. Nästan alla hyresgäster kommer från villor och är vana vid att kunna forcera ventilationen i köket. Det hänger givetvis också på om lägenheten har en öppen eller sluten planlösning. Båda sorterna har sina för- och nackdelar. Kökets snickerier, vitvaror, armaturer (kranar och belysning) mm. skall vara av välkända fabrikat, miljöklassade och med god reservdelsförsörjning. Köket skall vara försett med separat kyl och frys (typ minst B-klass) i två 60 cm breda och minst 180 cm höga en­heter. För att sköta kökets apparater bör man inte behöva inta för seniorer obekväma arbetsställningar. Ugn och spishäll bör således skiljas åt. Hällen ska ha analoga vred för reglering av inställningar. På senare tid har det kommit utskjutbara ugnar i spisar, något som är lämpligt för ett seniorhushåll. Kökssnickerier skall till största delen bestå av utdragbara lådor med ”mjukbroms”. Det är önskvärt att det finns spisvaktstimer eller annan säkerhetsbefrämjande anordningar. Ugnar bör annars i normalfallet placeras i omkring midjehöjd. Går det att fixa diskmaskinen på liknande sätt är det bra. En i- och urplockningsvänlig diskmaskin bör som alternativ väljas. Köksskåpsinredningen med överskåp ska gå upp till tak. Har köket direkt dagsljus med fönster är det en fördel. Bra arbetsbelysning på disk- och arbetsbänkar är viktig. Matplats i kök eller i anslutning till vardagsrum är en smakfråga och beroende av övrig planlösning.

Badrummet skall ha vad man allmänt kallar ”halkfria” golv och vara helkaklat. Normal bad­rumsskåputrustning, närförråd för handukar och dylikt samt handdukstork skall finnas i form av högskåp och skåp under handfat. Väggarna skall vara av kraftig konstruktion så att framtida stabila och fuktsäkra vägginfästningar kan göras kring toalett och dusch för stödhandtag som handikapphjälpmedel. Det skall finnas dusch och plats och uttag för tvättpelare som hyresgästen får skaffa själv (om man beslutar så). Den senare utrustningen får emellertid plockas bort om badrummet åter ska uppfylla SS 914221 – höjd nivå. Toalettstolar i hela huset skall ha höjd sitsnivå. Det ska, som nämnts, finnas en proffsig tvättstuga i bottenplanet att tillgå. Har lägenheten gästtoalett kan den ha normala SS-mått, klinker på golvet och 12-kakelplattors stänkskydd vid handfat.

 

Huvudsovrummet bör ha en närförvaring för kläder på minst 240 cm. En ”överstor” kläd­kammare med praktisk hyll- och stångförvaring står därutöver emellertid högt upp på listan över kvaliteter som seniorer önskar. Det är en god kvalitet om det finns ett fönster med relativt låg bröstning så man från sängen kan titta ut och ner mot marken om man är mer eller mindre sängbunden.

Balkong skall finnas till alla lägenheter. Den skall vara så pass rymlig att man bekvämt kan sitta minst 4 personer och äta och därutöver plats för en vilstol och att man lätt kan passera ut och in med minimal nivåskillnad på golv ute och inne. Balkongdörren placeras så att balkongen resp. lägenheten blir praktiskt möblerbara och lättanvända. Balkongen bör lätt gå att glasa in med några av de system som finns och framdeles kommer att finnas på marknaden. Om balkongen är utanpåliggande eller inbyggd är en smakfråga. Är den utanpåliggande bör den ha genomskinligt vindskydd på sidorna. Balkongräckena ska vara rimligt genomsiktliga. Det skall finnas eluttag och lämplig belysning på balkongen. Lägenheter i markplanet skall ha uteplats, som i princip placeras under husets balkonger. Även uteplatserna ska projekteras och anpassas för framtida inglasning, som gäller för balkonger. Uteplatser ingår i entreprenaden.

 

Skall-krav: En lägenhetsfördelning med ca. 40% 2:or och 50% 3:or är önskvärd. Runt 10 % av lägenheterna kan bestå av andra storlekar. Vackra och yteffektiva lägenhetsplaner kommer att uppskattas. Skjutdörrar föredras framför slagdörrar. Takhöjden skall vara minst 250 cm. Normalstandard enligt SS 914221 skall tillämpas. Möjligen kan storleken på vardagsrum minskas något, vilket kompenseras av att klubbrummet finns tillgängligt för större matplatsbehov. Till juryns förfogande för utformningen står högst 5 p.

Hallen just innanför entrédörren ska gärna ha ett rustikare golv än övrigt i lägenheten. I övrigt helst eklamellgolv med ett sk.”halkfritt” ytskikt. En ändamålsenlig hallutrustning, förvaring mm. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Rumsutformningen med minimalt med trösklar. Proportioner och mått som medger rollators eller rullstols framförande. Till juryns förfogande står högst 4 p.


 

Skall-krav: Sovrum skall utföras enligt SS 914221 -höjd nivå vad avser mått och funktion.

 

Kök, vitvaror av god miljöklassad kvalité. Separat Kyl och frys om 60 cm vardera. Överskåp ska gå upp till tak. Vid inplacering av utrustning, såsom diskmaskin spis, ugn och mikro ska stor hänsyn till seniorvänlighet beaktas. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Skall-krav: Badrummet utformas i grundformen enligt SS 912221- höjd nivå – ska vara helkaklat försett med dusch, badrumsskåp, närförråd för handdukar, tvättmedel och dylikt, spegel, hylla högskåp med bredd 30 cm och skåp under handfat. Här ska finnas plats för tvättpelare, som lätt kan kopplas till avlopp, och vara försett med 3-fasuttag och uttag för hårtork och rakapparat. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Ev. extra normalstor toalett i de större lägenheterna är en uppskattad bekvämlighet för seniorer. För denna kvalitet står högst 3 p. till juryns förfogande.

Lägenhetsförvaring enligt SS 912221 – normalnivå. Klädkammare räknas som en tillgång. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Skall-krav: Alla lägenheter skall ha balkong. Balkongutformning och placering i förhåll­ande till vardagsrum ska vara sådan att en bra möblering på balkong och vardagsrum inte försvåras. Balkongen ska rymma 4 st. sittande vid en normalstor möbel. Eluttag och belysning, som kan tändas från lägenheten ska ingå. Till juryns förfogande står högst 3 p.

I lägenheten ska det finnas generöst med eluttag, varav minst två i strömbrytarhöjd för tillfällig användning för damsugare mm. Uttag för taklampor ska helst placeras mitt i rummets tak. Uttag och hubbar o. dyl. för TV, dator, telefoni ska vara många och ha sådan placering att stor valfrihet för möblering erhålls. Till juryns förfogande står högst 4p.

Helhetsbedömning, – högst 5 p. står till juryns förfogande

Allmänt

Det ställs, i vissa avseenden, lite extra krav på en bra seniorbostad, i vilken man tänker sig kunna åldras och bo de 30 -40 sista åren av sitt liv. Utvecklingsbetonade helhetslösningar som väl tar hänsyn till dessa förhållanden kommer juryn särskilt kunna uppmärksamma med poäng.

Yttre mått på byggnaden, placering av hiss och trapphus, som ansluter till källare bör göras på sådant sätt att effektiv användning av källare för i huvudsak parkerings- och lägenhetsförrådsändamål kan underlättas. Lämpligt mått för parkering är 5 x 2,5 meter. Lägenhetsförråd ska vara minst 5 m2. Hiss och trapphusenhet ska placeras mot ytterfasad mitt på byggnaden, enligt bifogade principskisser i form av axonometriska perspektiv ( om sådana referensskisser finns). Om anbudsgivare anser att källaren i punkthusalternativet ska utnyttjas för annat än parkering (t.ex undercentral, soprum etc.) skall detta särskilt anges och motiveras. Genom utformningen på det inlämnade typhusförslaget bör det skapas förutsättningar för en trevlig yttre miljö, vilken gärna bör illustreras trots att mark- och grundentreprenaden inte ingår i det som anbudsgivningen gäller.

Slutlig sammanvägning av husets kvalitet, funktion, trivsamhet, gestaltning, skötselvänlighet och uppslagsrikedom. För detta står högst 5 p. till juryns förfogande.

 

Övrigt

Vid sidan om dessa anvisningar finns värdefull och vägledande information att inhämta ur Karlskrona Seniorhusförenings ”Handbok för seniorboende

Skall -krav: För att komma ifråga för genomförande skall det inlämnade anbudet ha uppfyllt alla skall-kraven samt av juryn ha tilldelats minst 38 poäng av de 100 som står till juryns förfogande att utdela.

 

 

  1. EXEMPEL PÅ UPPHANDLING AV SENIORHUS, totalentreprenad

Så här vill vi att ett seniorhus enligt föreningens modell ska utformas och så här kommer vi att bedöma de förslag som lämnas in i en totalentreprenörstävling – en kortfattad anvisning och som komplement till Basprogram B6.

 

Exemplet är hämtat från en upphandling av ett bostadshus, som ett kommunägt bostadsföretag låter uppföra och som en kooperativ hyresrättsförening kommer att blockhyra. Exemplet följer i stora drag Bilaga 6 i Karlskrona Seniorhusförenings Handbok. Det är anvisning till totalentreprenören och dennes konsultteam, men också till bostadsföretaget – byggherren.

Bakgrund

Vår erfarenhet hittills säger oss att vi önskar få utformat goda typhus, i form av punkthus eller loftgångshus för seniorer enligt föreningens modell. Att vi på ett tidigt stadium har önskemål om ”typhus”, beror på att vi vet att de är ekonomiskt fördelaktiga att producera och att det går att erbjuda god hisskomfort i denna typ av bostadshus. Vi tänker oss att vårt önskehus skall utvecklas under konkurrens och i form av totalentreprenad, där entreprenörens och dennes arkitekt och konsulter, och i förekommande fall även byggherrens, erfarenheter och kreativitet tas till vara.

Seniorhusföreningen tänker sig att denna beskrivning av ett seniorhus enligt föreningens modell skall utgöra grunden för en funktionsupphandling i form av en totalentreprenad. Vi föreställer oss att vårt önskehus utvecklas i första hand i en samverkan mellan entreprenör och arkitekt. I ett upphandlingsunderlag kan det givetvis ingå referensobjekt, skisser för hur huset ska ligga, detaljplan mm. Vi vill att upphandlingen skall vara innovativ, eftersom det rör sig om bostäder som ska passa för olika skeden i seniorhushålls liv. Vi önskar att entreprenören och/eller byggherren ska kunna uppföra liknande hus för samma målgrupp på andra ställen i regionen.

Så här tänker vi oss huset

I korta drag handlar det om att tillskapa ett flerfamiljshus, i form av punkthus eller loftgångshus, med cirka 20 – 30 bostäder, beroende på tomten och andra förutsättningar. Det ska finnas en för alla boende i huset gemensam lokal av klubbrumskaraktär som utgör husets hjärta. Här kan de boende umgås eller hyra in sig för privata fester. Här arrangerar föreningen föreläsningar, här läser vi dagens tidningar etc. Gärna i nära anslutning till denna gemensamma lokalen ska det finnas ett övernattningsrum för gäster och anhöriga. Hög tillgänglighet och trivsamhet är viktiga värden som vi vill se utvecklade. Beroende på situationen i varje enskilt fall ska det finnas gemensamma lokaler även för hobbyarbeten, motion mm. Upplåtelseformen kan för Karlskrona Seniorhusförenings del vara hyresrätt i kooperativ föreningsform enligt hyresmodellen. Då kommer föreningen att ansvara för husets inre förvaltning och aktiviteter i det gemensamma utrymmet medan byggherren och husets ägare ansvarar för det yttre underhållet. Husets hanterbarhet vad gäller det som föreningen ansvarar för (det inre underhållet) är en fråga som uppmärksammas särskilt i bedömningen.

Huset ska dock med fördel kunna förvaltas som kooperativ hyresrätt enligt ägaremodellen eller som en bostadsrättsförening.

Vem ska bo där?

Vi tänker oss att hushåll, företrädesvis med utflugna barn, ska frestas att flytta till ett sådant attraktivt hus med genomtänkta lägenheter redan vid 50 – 55 års ålder. I städer som Karlskrona, och andra medelstora städer, vet vi att uppemot 90 %, av de hushåll som utgör marknaden för seniorhus, lämnar ett villa- eller radhusboende. Seniorhuset man flyttar till måste således vara attraktivt i alla avseenden: nära service, bekvämt, gemensamhetsskapande, inte för dyrt, relativt små ekonomiska insatser och inte väsentligt dyrare att bo i än det nedamorterade hus man lämnar. När en presumtiv inflyttare beaktar boendeserviceutbudet i seniorhuset ska det uppfattas som prisvärt. I detta boende bör man kunna planera en lång trygg framtid för andra halvan av livet, – ett framtidsboende – i vilket man kan bli pensionär, senior, äldre och ”äldre-äldre”. Det ska vara lockande att flytta i tid till ett sådant gemensamhetsskapande hus. Vi tänker oss att till ett aktuellt boende, som detta underlag till anbudsgivning gäller, finns det redan ett stort intresse. I Karlskrona Seniorhusförenings modell har de intresserade inflyttarna redan startat en studiecirkel, ihop med ett studieförbund, Om att bo i seniorhus och att vara Goda Grannar.

 

 

 

Upphandling

Vi har funnit att vid upphandling av ett så pass komplext byggnadsverk som ett bostadshus avsett för seniorer, krävs en bedömningsgrund, som så långt som möjligt är transparent, och som på förhand redovisar upphandlarens prioriteringar. Det är inte minst nödvändigt om föreningen samarbetar i projektet med ett offentligt ägt byggherre- och bostadsföretag, då lagen om offentlig upphandling (LOU) måste tillämpas. En vanlig form för att åstadkomma detta är genom att formulera ”skall-krav”, som per definition ska uppfyllas, och så långt möjligt poängsätta ”bör-krav”.

Vi tänker oss att föreningen som ämnar låta bygga åt sig sitt seniorhus anlitar fackkunskap i form av en byggkonsult som hjälper till med utvärderingen och eventuell kommunikation med anbudsgivare i enlighet med allmänna vedertagna bestämmelser av typen ABT 06. Föreningens representanter jämte anlitad byggkonsult bildar en ”bedömningsjury” – nedan kallad jury. Nedanstående exempel ska just betraktas som ett typexempel och modifieras mot bakgrund av tidpunkt, ambitionsnivå, tomtval grundläggningsförhållande mm.  Kravspecifikationen ska inordnas i avtal med grund i ABT 06.

Poängsättning

Tolkning av bedömningsmallen

För juryns bedömning av typpunkthuset resp. typloftgångshuset står 100 poäng till juryns förfogande att fördela. Poängen är dels till för att stimulera till kvaliteter i utförandet långt utöver ”skall-kravens” minimilösningar och dels för att stimulera sådant som särskilt uppskattas av seniorer, vilket sammanfattningsvis beskrivs i den allmänna texten i varje avsnitt nedan. I den löp­ande texten har vissa skall skrivits med fet stil, vilka därmed får ställning som ”skall-krav”. När uttryck som ”bör” eller ”lämpligen” förekommer ska de tolkas som önskvärda lösningar eller utföranden från beställarens sida eller så kallade ”bör-krav”. Varje anbudsgivare ska givetvis därför i text och anmärkningar passa på att uppmärksamma juryn på när man särskilt bemödat sig att utforma byggnaden och funnit lösningar på sådant som beställaren bedömt utgöra mervärden. Nedanstående ansatta värden eller utformningar är sådana som används i anbudshandlingar, men ska givetvis kunna modifieras med hänsyn till rådande förhållanden i ett aktuellt projekt. Se därför nedanstående som en minneslista eller så kallad lathund, den har använts som underlag till verkliga projekt som färdigställts.

Ekonomiska och administrativa frågor – högst 16 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp

Allmänt

Vi har funnit att det är minst lika viktigt för seniorer som andra att man vet vad boendekost­nad­erna, inom vissa marginaler, kommer att bli innan man bestämmer sig och binder sig för en lägenhet. Entreprenadpriset utgör ungefär hälften av produktionskostnaderna, som i stort dikterar boendekostnaderna. En viktig del av anbudsinbjudan ska bidra till att ge största möjliga överblick över faktorer som påverkar kostnadsbilden och bland annat sätta ett tak för entreprenadkostnaden mätt i kr/ m2BOA. Gemensamhetslokalen och övernattningslokalen ska i nedanstående beräkningar ingå i begreppet BOA.

Entreprenadpriser: 14 poäng står till juryns förfogande Speciellt för punkthus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 7 vån. punkthus är 13000 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12900 kr  = 1p.

Under 12800 kr =  3p.

Under 12700 kr  = 6p.

Under 12600 kr =  9p.

Under 12500 kr =  12p.

 

 

 

Speciellt för loftgångshus gäller:

Skall-krav: Högsta pris på entreprenaden för 5 vån. loftgångshus är 12400 kr/ m2BOA

Kan skall-kravets högsta pris sänkas utdelas poäng enligt följande:

Under 12300 kr  = 1p.

Under 12200 kr =  3p.

Under 12100 kr  = 6p.

Under 12000 kr =  9p.

Under 11900 kr =  12 p.

 

 

 

Skall-krav: Garantitider för entreprenörens insatser skall vara fem år enligt ABT 06

 

Skall-krav: Byggtid efter avrop skall högst vara 16 månader.

Kortare byggtid kan ge poäng Kortast byggtid, är dock 13 månader =  2p.

Det står 2 p. till juryns förfogande som vid behov kan tilldelas anbud, som kan få oförutsedda positiva effekter på fastighetens helhetsekonomi.

Systemfrågor för huset, energifrågor mm. – högst 14 poäng står till juryns förfogande.

Allmänt

Låg energianvändning för huset är en viktig fråga för bostadsföretagets samhällsansvar och för de boendes ekonomi. Ett tätt, välbyggt, välisolerat och välventilerat hus är då en grundförutsättning. Vi önskar oss ett hus som avsevärt underskrider den i BBR stadgade lägsta energianvändningen. Huset skall anslutas till fjärrvärme (om sådan finns tillgänglig). Samtidigt vet vi att särskilt äldre människor har olika krav på rumstemperatur. Individuell mätning av energi, vatten mm. är ett sätt att hushålla med resurserna och samtidigt ge valfrihet vid val av inomhustemperatur. Det kan vara av betydelse och önskvärt att hyresgästerna lätt kan följa sin användning av framförallt energin dag för dag på en mätare, ev. via persondator, display eller motsvarande. Husets ventilationssystem kommer sannolikt att kräva en utformning som bygger på energiåtervinning. Har lägenheterna öppna planlösningar brukar matoset som lätt sprider sig bli besvärande. Ett ventilationssystem bör så lång möjligt undvika sådan spridning. Tekniska system, särskilt de som vilar på de boendes ansvar, bör vara lättskötta. Byggherren kan komma att sköta det yttre drift- och underhållet medan den kooperativa föreningen sköter det inre. Huset skall således ha individuell mätning av värme, varmvatten, el och vatten. Föreningen preliminärdebiterar sina hyresgäster (kanske halvårsvis) men gör avläsning med viss periodicitet. Det skall vara lätt att centralt i systemet koppla dator och avläsa värden på mätarna. Värmen i lägenheten skall inte, om en hyresgäst är bortrest för en längre tid, kunna sänkas under 18 grader.

Vi har positiva erfarenheter av solcellsanläggningar, varför en bidragsberättigad solcellsanläggning är en önskvärd energikälla till byggnaden. Därför bör en sådan anläggning förberedas genom ledningsdragning och genom att solcellernas placering studeras exteriört.

Ett tystgående ventilationssystem, som är servicevänligt och som det är lätt att genomföra den lagstadgade OVK på, bör eftersträvas. Låg energianvändning i alla avseenden i huset måste eftersträvas. Seniorer kan vara extra dragkänsliga. Ventilationssystem som kan ge upphov till drag t.ex. luftintag bakom radiatorer – bör undvikas. Det ska finnas rikligt med uttag för el, media, telefon, TV, larm, data, etc. Utrymmen för fastighetsservice och skötsel bör ha mått, belägenhet och åtkomlighet som gör installationer mm. lättskötta.

 Skall-krav: Energianvändningen för punkthuset och loftgångshuset skall inte överstiga 60 kWh/m2BOA/år Atemp respektive 62 kWh/m2BOA/år Atemp .

För varje 3 kWh köpt energi som energianvändningen enligt ovan kan sänkas utdelas 1 p. Dock utdelas högst 4 p. Energianvändningen med brukarindata för energiberäkningar i bostäder skall mätas och verifieras enligt ”Svebyprogrammet 2009-04-14”

 

Skall-krav: Individuell mätning av energi, el, värme, varmvatten och kallvatten. All gemensam och individuell mätning av energi, för fastigheten i sin helhet och för lägenheterna individuellt, skall ske från särskilt rum. Därutöver skall i varje lägenhet särskilt energianvändningen kunna avläsas på display eller motsvarande. Värmeläckage via varmvatten- och radiatorledningar mellan lägenheter får ej förekomma.

För värdering av bra och smidigt avläsningssystem centralt (och lätt fördelat mellan lägenheter) och i lägenheten står 4 p. till juryns förfogande.

 

 

 

                                                                           

Skall-krav: Systemet ska vara balanserat FT- eller mest sannolikt FTX-system. Ventilationssystemet skall vara tyst, dragfritt och vara så beskaffat att os ifrån kök begränsas i största möjliga omfattning. Möjlighet att forcera frånluft från spiskåpan på ett balanserat sätt kan rendera högst 3 p.

 

Effektiva utrymmen eller anordningar för bekväm fastighetsskötsel ska eftersträvas. Så mycket som möjligt av service på installationer ska vara nåbara inomhus. Larm, när de tekniska systemen inte fungerar som det ska, bör installeras. För bra lösningar på system – och energifrågor i alla dessa avseenden står upp till 3 p. till juryns förfogande

 

Yttre utformning, – högst 15 p. står till juryns förfogande

 

Allmänt

Husets yttre utformning och landskapets gestaltning kring fastigheten i övrigt bör vara estetiskt tilltalande. Den yttre markbehandlingen utanför hus-, balkong-, loftgångs- och skärmtaksliv skall vara handikappanpassad. Huset kan vara putsat, vara beklätt med tegel eller annat hållbart material. Sammantaget skall fasaden vara av en tät och fuktsäker och dokumenterad beprövad konstruktion. Här och där kanske med några inslag av material, såsom trä eller fasadskivor, som bryter av vid vissa fönsterbröstningar eller balkonger. Solceller är som tidigare nämnts en önskvärd lösning, men är beroende av om statsbidrag utgår. Huset kan gärna ha ett synligt takfall, som är beklätt med plåt, tegel eller annat material som förmedlar en känsla av gedigenhet. Val av material exteriört, interiört och i konstruktioner skall motiveras från miljö-, klimat- och kretsloppssynpunkt. När man närmar sig entrén har huset både yttertrappa och ramp om det behövs på grund av de topografiska förhållandena. Entrén bör vara extra väl belyst och uppglasad samt gärna ha ett gediget dörrparti, t.ex. ek, som tål slitage.
Fasadutformningen kräver stor eftertanke och omdöme då balkonger, som ska kunna inglasas från början eller i framtiden mm. ska kunna integreras. Till juryns poängbedömning står högst 3 p. till förfogande för gestaltning och högst 3 p. för underhållsaspekterna; summa högst 6p.

 

Husets takutformning och beläggning är dels en utformnings och dels en underhållsfråga. Högst 2 p. + 2 p. = 4 p. står till förfogande för juryns bedömning.

Fönster och glaspartier är frågor för energihushållning, gestaltning, skötsel och underhåll. Högst 3 p. står till förfogande för de fyra ovanstående aspekterna.

Husets entré och entréparti bör förmedla kvalité och trevnad. Porten låses upp med magnetbricka eller knappsats och öppnas med automatisk dörröppnare. Telekommunikation med lägenheterna bör finnas. Till förfogande för juryns bedömning står högst 2 p

Allmänna ytor innanför husets entrédörr, – högst 19 poäng står till juryns förfogande för respektive hustyp.

Allmänt

När man stiger in genom porten, som skall ha en automatisk öppnare kopplad till låssystemet i huset, vill vi att entrén upplevs generös och dagsljusbelyst. Den kan kanske ha en liten lätt hotellobbykänsla. Är det mörk ute så tänds trappljuset automatiskt. Belysningen är av led-typ och varm. Man skall kunna från entrén se rakt in mot det gemensamma rummet och kunna vinka till någon som kanske sitter där och läser dagstidningen. Det bör finnas en bänk man kan sitta på – med full koll på gatan utanför – i väntan på en taxi eller färdtjänst och skapa utrymme kring de gemensamma postbrevlådorna och den lättskötta anslagstavlan. I entréhallen kan man kanske nå husets gästrum och tvättstugan som är utrustad med rejäl maskinpark, om man inte vill tvätta i egna badrummet, i vilket man av bekvämlighetsskäl kanske låtit installera en tvättpelare. Här skall också finnas ett rum för rollatorer, laddbara rullstolar och kanske för besökande barnbarnsvagnar.

.


 

Trapporna skall vara så utformade att snubbelrisken blir så liten som möjligt. Kontrast­markeringar och ledstänger som leder förbi sista trappstegen är en självklar lösning. Vi rekommenderar Boverkets skrift – Enklare utan hinder – för inläsning av goda exempel.

Det gemensamma utrymmet – ”klubbrummet” har ett kök som är något rymligare och något robustare än lägenhetsköken i övrigt i huset. Det bör finnas två ugnar och en mikrovågsugn. Här vill man kunna duka upp en buffé, här bör vidare finnas utrymme för att mingla och ”köa” för en buffé. I det gemensamma rummet ska man få plats 1,6 gånger så många personer sittande vid bord och dubbelt så många i ”åhöraresittning” som det finns lägenheter i huset. Rummets akustik skall vara lämpligt för bordssamtal mellan många personer samtidigt.  Ventilationen skall kunna förstärkas när många vistas i lokalen. Två toaletter varav en är en av RWC-typ skall finnas i anslutning till gemensamhetslokalen. Klubbrummet används till vardags för att läsa en tidning, ta en kopp kaffe ihop med en medboende eller i väntan på att en tvätt bli klar i tvättstugan. Tvättstugan skall vara utrustad med professionell miljöklassad utrustning av välkänt fabrikat. I omedelbar anslutning till klubbrummet kan finnas ett mindre utrymme som kan användas som motions- eller hobbyutrymme och ett övernattningsrum som hyresgäster kan hyra. Det senare rummet kanske finns i anslutning till klubbrummet. Här bör finnas ett stols- och bordsförråd. De flesta kommer att använda hissen som går från källaren, som i huvudsak innehåller garage. Hissen går upp till ev. vindsförråd. Hissen skall ha bårmått och skall vara av typen ”maskinrumslös”. Trappan skall vara anpassad, med tanke på personer med begränsad rörelse- och orienteringsförmåga, med t.ex. greppvänlig handledare och med tydlig markering när trappan börjar och slutar. På de olika trapplanen är kanske vissa lägenhetsförråd belägna om de inte får plats på vinden. Men det är viktigt att hushålla med de gemensamma utrymmena så att huset blir någorlunda yteffektivt, ytekonomiskt och lättadministrerat.

Utanför lägenhetsdörren är det välbelyst så att man kan se genom dörrens kikhål vem som står där utanför.  Det skall finnas en hållare för morgontidningen. De boendes namn och lägenhetsnummer står på hyllan.

Loftgångshuset skall ha en väl tilltagen bredd på loftgången.  Den kan lämpligen ha en markering i bredd och/eller utformning framför resp. lägenhetsdörr, som en slags halvprivat zon. Kanske bör det finnas någon typ av fast inredning där man kan ta en fika. Vinterhalvåret skall loftgången kunna vara inglasad så att man är skyddad från snö, regn och rusk men också samtidigt utgör en säker lösning från brandförsvarssynpunkt. Sommartid ska man kunna öppna upp inglasningen. Golvet ska vara tätt. Stomljudrisken från loftgången bör beaktas och skall med medvetna konstruktiva åtgärder förhindras att sprida sig in i lägenhetsstommen.

Entréplanets utformning med anslutning till ”klubbrummmet” och sammanhängande utrymmen – med insyn från entrén – och andra gemensamma utrymmen såsom rollatorförråd, ett övernattningsrum för två personer och tvättstugan ska vara inbjudande. Hissen och trappans anslutning som en helhetskomposition kommer det att fästas stort avseende vid. Till juryns förfogande står högst 4 p.

 

Det gemensamma klubbrummet ska minst kunna rymma dubbelt så många i åhöraresittning som det finns lägenheter. Lokalen har god akustisk konditionering. Där ska finnas två toaletter varav en ska ha handikappmått och utrustad med stödjandehandtag kring en förhöjd WC-stol och rymma städskåp. Köket ska vara rymligt för bufféservering, ha en robust utformning utrustad med en 60 cm kyl + frys, två ugnar, en mikro, diskmaskin. Köket ska ha förvaring för matservis, olika glastyper, bestick och köksredskap för att servera 40 pers. Ett förråd för stolar, bord och annan klubbrumsutrustning ska finnas nära till.

Till juryns förfogande står högst 3 p.

Underhållsvänliga golv i entréplan, ljuddämpning i tak, trevlig belysning, anslagstavla, brevlådor till alla lägenheter, kanske en väggplats för konstnärlig gestaltning, en bänk att sitta på och vänta på taxi. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Det ska finnas en trevlig och välutrustad tvättstuga med maskinpark av välkända miljöklassade fabrikat med något väl genomtänkt tavla för bokning. Bra belysning och lättskött golv. Till juryns förfogande står högst 3 p.

 

 

 

Skall-krav: Hissen skall vara snygg invändig med bårmått samt med speglar på väggarna, en fällbar sits, och skall vara av Kones, Schindlers eller Thyssens eller likvärdigt fabrikat. Hisstelefonin ska vara ekonomiskt fördelaktigt anpassad till husets tekniska system. Hissen ska vara av typen ”maskinrumslös” Till juryns förfogande står högst 2 p. för utformningen.

Husets huvudtrappa ska ha en säker och vacker utformning och vara välbelyst så att färg­kontraster kan uppfattas och ha ljuddämpning i undersida trapplöp. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för punkthuset:

Planet utanför lägenheten ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas fastig­hetseluttag. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Speciellt för loftgångshuset:

Skall-krav: Loftgång ska förses med någon typ av inglasning som med lätthet ska kunna dras undan sommartid. Loftgångens utformning och storlek ska skapa möjlighet till inte bara bekväm förflyttning utan kanske också en enkel mindre uteplats. Loftgången utanför lägenhetsdörr ska vara välbelyst och ha dämpning i tak. Här ska finnas 2 fastighetseluttag per loftgång. Lägenhetsdörren ska vara försedd med ett titthål. Vid sidan om dörren ska finnas en dagstidningshållare. Ringklockan ska vara elektrisk och ska kunna förses med förstärkt ljudsignal och/eller ljussignal inne i lägenheten. Lägenhetsdörr mot loftgång bör ha viss förhöjd värmeisolering. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Lägenhetsutformningen, – högst 32 p. står till juryns förfogande Allmänt

Stiger man innanför lägenhetsdörren möts man av en golvbeläggning som bör vara lite rustikare än övrigt i lägenheten. Det finns en förvarings- och hallinredning som går upp till tak. Råkar det finns en extra toalett i lägenheten bör dörren till den helst finnas i hallens omedelbara närhet. Från hallen får man lämpligen ett litet smakprov på och inblick i hur delar av lägenheten ser ut i övrigt.

Lägenheter som efterfrågas i detta projekt är i huvudsak 2:or och 3:or på runt ca. 55 – 60 resp. 70 -80 m2. (eller vad som är lämpligt) Vardagsrummet kan eventuellt kunna göras lite mindre än normalt eftersom det finns en gemensam ”kalaslokal” för större sällskap som kan hyras i bottenvåningen. Lägenheten ska ha minimalt med trösklar, och finns sådana skall de vara max 10 mm. Skjutdörrar har visat sig skapa en känsla av rymlighet i lägenheter med redan pressade mått och där rollatorer ska fram, så skjutdörrar bör eftersträvas i flesta fall. God rymlighet eftersträvas särskilt i badrum och sängkammare. I dessa rum krävs att tillämpning av SS 914221 – höjd nivå – vad avser mått och funktion. Det sker ganska många snubbel- och fall­olyckor i seniorhushåll. Golven bör vara så ”halkfria” som möjligt. Det bör finnas rikligt med el- och mediauttag så att snubbel över sladdar kan förhindras. Minst två eluttag per lägenhet skall vara i midjehöjd eller i höjd med belysningsströmbrytare för koppling av tillfälliga apparater som dammsugare o. dyl. Säkerheten är en viktig trygghetsfråga, men bostadssprinkler kan man väl som senior bara drömma om att få installerad? Väggar i lägenheten som förväntas användas för att hänga upp tunga föremål eller fästa stödhandtag på bör förstärkas genom att t.ex. en träfiber ersätter en gipsskiva.

 

 

Köket bör vara så pass slutet eller ha ett bra ventilationssystem att matos eller doft från en misslyckad brödrostning inte sprider sig i hela lägenheten. Nästan alla hyresgäster kommer från villor och är vana vid att kunna forcera ventilationen i köket. Det hänger givetvis också på om lägenheten har en öppen eller sluten planlösning. Båda sorterna har sina för- och nackdelar. Kökets snickerier, vitvaror, armaturer (kranar och belysning) mm. skall vara av välkända fabrikat, miljöklassade och med god reservdelsförsörjning. Köket skall vara försett med separat kyl och frys (typ minst B-klass) i två 60 cm breda och minst 180 cm höga en­heter. För att sköta kökets apparater bör man inte behöva inta för seniorer obekväma arbetsställningar. Ugn och spishäll bör således skiljas åt. Hällen ska ha analoga vred för reglering av inställningar. På senare tid har det kommit utskjutbara ugnar i spisar, något som är lämpligt för ett seniorhushåll. Kökssnickerier skall till största delen bestå av utdragbara lådor med ”mjukbroms”. Det är önskvärt att det finns spisvaktstimer eller annan säkerhetsbefrämjande anordningar. Ugnar bör annars i normalfallet placeras i omkring midjehöjd. Går det att fixa diskmaskinen på liknande sätt är det bra. En i- och urplockningsvänlig diskmaskin bör som alternativ väljas. Köksskåpsinredningen med överskåp ska gå upp till tak. Har köket direkt dagsljus med fönster är det en fördel. Bra arbetsbelysning på disk- och arbetsbänkar är viktig. Matplats i kök eller i anslutning till vardagsrum är en smakfråga och beroende av övrig planlösning.

Badrummet skall ha vad man allmänt kallar ”halkfria” golv och vara helkaklat. Normal bad­rumsskåputrustning, närförråd för handukar och dylikt samt handdukstork skall finnas i form av högskåp och skåp under handfat. Väggarna skall vara av kraftig konstruktion så att framtida stabila och fuktsäkra vägginfästningar kan göras kring toalett och dusch för stödhandtag som handikapphjälpmedel. Det skall finnas dusch och plats och uttag för tvättpelare som hyresgästen får skaffa själv (om man beslutar så). Den senare utrustningen får emellertid plockas bort om badrummet åter ska uppfylla SS 914221 – höjd nivå. Toalettstolar i hela huset skall ha höjd sitsnivå. Det ska, som nämnts, finnas en proffsig tvättstuga i bottenplanet att tillgå. Har lägenheten gästtoalett kan den ha normala SS-mått, klinker på golvet och 12-kakelplattors stänkskydd vid handfat.

 

Huvudsovrummet bör ha en närförvaring för kläder på minst 240 cm. En ”överstor” kläd­kammare med praktisk hyll- och stångförvaring står därutöver emellertid högt upp på listan över kvaliteter som seniorer önskar. Det är en god kvalitet om det finns ett fönster med relativt låg bröstning så man från sängen kan titta ut och ner mot marken om man är mer eller mindre sängbunden.

Balkong skall finnas till alla lägenheter. Den skall vara så pass rymlig att man bekvämt kan sitta minst 4 personer och äta och därutöver plats för en vilstol och att man lätt kan passera ut och in med minimal nivåskillnad på golv ute och inne. Balkongdörren placeras så att balkongen resp. lägenheten blir praktiskt möblerbara och lättanvända. Balkongen bör lätt gå att glasa in med några av de system som finns och framdeles kommer att finnas på marknaden. Om balkongen är utanpåliggande eller inbyggd är en smakfråga. Är den utanpåliggande bör den ha genomskinligt vindskydd på sidorna. Balkongräckena ska vara rimligt genomsiktliga. Det skall finnas eluttag och lämplig belysning på balkongen. Lägenheter i markplanet skall ha uteplats, som i princip placeras under husets balkonger. Även uteplatserna ska projekteras och anpassas för framtida inglasning, som gäller för balkonger. Uteplatser ingår i entreprenaden.

 

Skall-krav: En lägenhetsfördelning med ca. 40% 2:or och 50% 3:or är önskvärd. Runt 10 % av lägenheterna kan bestå av andra storlekar. Vackra och yteffektiva lägenhetsplaner kommer att uppskattas. Skjutdörrar föredras framför slagdörrar. Takhöjden skall vara minst 250 cm. Normalstandard enligt SS 914221 skall tillämpas. Möjligen kan storleken på vardagsrum minskas något, vilket kompenseras av att klubbrummet finns tillgängligt för större matplatsbehov. Till juryns förfogande för utformningen står högst 5 p.

Hallen just innanför entrédörren ska gärna ha ett rustikare golv än övrigt i lägenheten. I övrigt helst eklamellgolv med ett sk.”halkfritt” ytskikt. En ändamålsenlig hallutrustning, förvaring mm. Till juryns förfogande står högst 2 p.

 

Rumsutformningen med minimalt med trösklar. Proportioner och mått som medger rollators eller rullstols framförande. Till juryns förfogande står högst 4 p.


 

Skall-krav: Sovrum skall utföras enligt SS 914221 -höjd nivå vad avser mått och funktion.

 

Kök, vitvaror av god miljöklassad kvalité. Separat Kyl och frys om 60 cm vardera. Överskåp ska gå upp till tak. Vid inplacering av utrustning, såsom diskmaskin spis, ugn och mikro ska stor hänsyn till seniorvänlighet beaktas. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Skall-krav: Badrummet utformas i grundformen enligt SS 912221- höjd nivå – ska vara helkaklat försett med dusch, badrumsskåp, närförråd för handdukar, tvättmedel och dylikt, spegel, hylla högskåp med bredd 30 cm och skåp under handfat. Här ska finnas plats för tvättpelare, som lätt kan kopplas till avlopp, och vara försett med 3-fasuttag och uttag för hårtork och rakapparat. Till juryns förfogande står högst 4 p.

Ev. extra normalstor toalett i de större lägenheterna är en uppskattad bekvämlighet för seniorer. För denna kvalitet står högst 3 p. till juryns förfogande.

Lägenhetsförvaring enligt SS 912221 – normalnivå. Klädkammare räknas som en tillgång. Till juryns förfogande står högst 3 p.

Skall-krav: Alla lägenheter skall ha balkong. Balkongutformning och placering i förhåll­ande till vardagsrum ska vara sådan att en bra möblering på balkong och vardagsrum inte försvåras. Balkongen ska rymma 4 st. sittande vid en normalstor möbel. Eluttag och belysning, som kan tändas från lägenheten ska ingå. Till juryns förfogande står högst 3 p.

I lägenheten ska det finnas generöst med eluttag, varav minst två i strömbrytarhöjd för tillfällig användning för damsugare mm. Uttag för taklampor ska helst placeras mitt i rummets tak. Uttag och hubbar o. dyl. för TV, dator, telefoni ska vara många och ha sådan placering att stor valfrihet för möblering erhålls. Till juryns förfogande står högst 4p.

Helhetsbedömning, – högst 5 p. står till juryns förfogande

Allmänt

Det ställs, i vissa avseenden, lite extra krav på en bra seniorbostad, i vilken man tänker sig kunna åldras och bo de 30 -40 sista åren av sitt liv. Utvecklingsbetonade helhetslösningar som väl tar hänsyn till dessa förhållanden kommer juryn särskilt kunna uppmärksamma med poäng.

Yttre mått på byggnaden, placering av hiss och trapphus, som ansluter till källare bör göras på sådant sätt att effektiv användning av källare för i huvudsak parkerings- och lägenhetsförrådsändamål kan underlättas. Lämpligt mått för parkering är 5 x 2,5 meter. Lägenhetsförråd ska vara minst 5 m2. Hiss och trapphusenhet ska placeras mot ytterfasad mitt på byggnaden, enligt bifogade principskisser i form av axonometriska perspektiv ( om sådana referensskisser finns). Om anbudsgivare anser att källaren i punkthusalternativet ska utnyttjas för annat än parkering (t.ex undercentral, soprum etc.) skall detta särskilt anges och motiveras. Genom utformningen på det inlämnade typhusförslaget bör det skapas förutsättningar för en trevlig yttre miljö, vilken gärna bör illustreras trots att mark- och grundentreprenaden inte ingår i det som anbudsgivningen gäller.

Slutlig sammanvägning av husets kvalitet, funktion, trivsamhet, gestaltning, skötselvänlighet och uppslagsrikedom. För detta står högst 5 p. till juryns förfogande.

 

Övrigt

Vid sidan om dessa anvisningar finns värdefull och vägledande information att inhämta ur Karlskrona Seniorhusförenings ”Handbok för seniorboende

Skall -krav: För att komma ifråga för genomförande skall det inlämnade anbudet ha uppfyllt alla skall-kraven samt av juryn ha tilldelats minst 38 poäng av de 100 som står till juryns förfogande att utdela.

 

 

B8. GRANSKNINGSMALL FÖR SENIORBOENDEKVALITÉ

Checklista för analys av lokalisering och ritningar

 

Möjligheterna att lokalisera ett seniorhus kan inventeras, studeras och beskrivas innan en geografisk plats är vald (t.ex. nya möjliga tomtplatser eller ombyggnadsprojekt). I denna utformning duger checklistan för analys av RITNINGAR, t ex bygglovhandlingar eller ombyggnadsförslag.

Fortsatta kvalitetsstudier bör kompletteras med analys av installationer mm (se 6.4 Basprogram, installationer)

Här redovisas studier med avseende på lämpligheten för senior­boende av ritningar till

……………………………………………………………………………………………………………………………….……..

daterade ……………………….……….

Huset är avsett att (/inte ritat med avsikten att) vara ett seniorhus

LOKALISERING (beskrivning)

Läge i staden / bebyggelsen  
Topografi  
Närhet till busslinje, dagligvaror, centrum,  
kulturutbud, promenadområde  
Speciella kvaliteter hos platsen mm, ev störningar  

Se vidare beskrivning i ”bilaga 6. Byggtekniskt basprogram”:

 

8.1 UTVÄNDIGT (beskrivning)

Entréer  
Utvändiga gångytor  
Mark  
Bilplatser  
Övr.  

8.2 INVÄNDIGT (beskrivning och bedömning)

Gemensamma lokaler (förekomst, rymlighet, sociala funktioner…)  
Entréer (nivåskillnad, rymlighet)  
Trapphus, trappor (rymlighet, vilplan, handledare…)  
Hissar  
Förråd  

 

8.3 BOSTADSUTFORMNING

Lägenheter (beskrivning och bedömning) med stöd i Svensk Standard SS 91 42 21 (måttstudierna är praktiskt utförda på så sätt att transparenta kopior av SS-sidorna lagts över lägenhetsritningarna som mallar för det som ska mätas.)

Rymlighetsnivå N= normal tillgänglighet med liten eldriven eller manuell rullstol Rymlighetsnivå H= höjd tillgänglighet för personer med behov av en eller två hjälpare eller med större elrullstol för begränsad utomhusanvändning Rymlighetsnivå S= minsta mått tillgodoses, tillgänglighet för personer med full rörelseförmåga (Lägre än S är ej godtagbar standard, H= önskvärd standard i seniorhus)

Mått i mm, M=100 mm (1 dm)            EXEMPEL PÅ KORT BESKRIVNING OCH BEDÖMNING

Fönster Kan man se ut liggande i säng i sovrum, sittande i stol i vardagsrum eller på balkong? – för hög bröstning
Dörrar/passager Passage, där dörr öppnas <180*, bör vara minst 1300 (dörröppning 900) eller 1500 (dörröppning 800) – för trångt!!
Balkonger Vändradie min 1500 – är tillgodosedd.
Förvaring Bör vara minst 12M /pers + entréförvaring 12 M + städ 6 M. Önskvärt: 30M i sovrum för 2 pers. Klädkammare kan ersätta För lite!,
Hygienutrymmen Uppmätt ca 1650×2300 tillåter inte vändradie för liten rullstol. Goda lösningar kan åstadkommas med måtten 1700×2350 (N) och 2200×2200 (H)- för trångt
Kök Nivå H ställer särskilda krav på inredningens uppställning och passagemått. Nivå N tillgodosedd i alla kök.
Sovrum Lämpliga rumsmått för 2-bäddsrum/parsäng är 3000×3700 (N) eller 3100×3900 (H).Det ska finnas ett godtagbart  2-bäddsrum i varje lägenhet Samtliga sovrum visar för korta sängar och för smal passage vid fotändan.dessa är för små!
Vardagsrum Nivå H. Vdr kan vara mindre till ytan med tanke på att ett gemensamt trevligt samlingsrum/vardagsrum finns i huset. Dimensionera för ca 6-8 pers
Övr. Vindsförråden ska kunna nås med hiss.

Granskningsprotokollet bör i verkligheten vara mer precist och detaljerat för att duga som underlag för samråd och förbättringar av föreslagna projekt.

 

 

SUMMERING

Lämpligt för seniorboende / inte lämpligt med avseende på ………………………………………………………….
Möjliga ändringar som förbättrar kvaliteter eller undanröjer brister ……………………………………………….

Karlskrona Seniorhusförening, datum……………………………..

 

Granskat av ………………………………….……………………..

 


 

 B9.  FÖRDJUPNING AV KAPITEL 5 synpunkter på driften vid planering, projektering och byggande

 

 

9.1 Hur påverka de tekniska förhållandena till inflyttning? En byggnad kommer till för att brukas. Produktionen skall underordnas ändamålet. En byggnad är en del av samhället och funktionen skall anpassas efter detta. Med dessa synpunkter är den färdiga produkten det väsentliga – inte tillblivelseprocessen. Det är byggnadens funktionsförmåga och bruksekonomi för den verksamhet som planeras som är det väsentliga och skall betraktas som byggprocessens mål. Tyvärr är detta sällan fallet fullt ut.

De totala livscykelkostnaderna och kostnaderna under brukstiden, inte priset för ett nybygge är alltså viktiga. Förvaltningsskedet är den i särklass längsta perioden i en fastighets historia. Vill man påverka tillblivelseprocessen positivt med synpunkter t ex betr anpassning till seniorer måste man naturligtvis ha kunskaper om denna speciella funktion. Att förstå de faktorer som styr över driftsekonomin är dock lika viktigt. Rätt beslut i dessa avseenden under tillblivelseprocessen ger stor ekonomisk och teknisk verkan under förvaltningsperioden.

Detta avsnitt avses i första hand förse dem som vill bo i Seniorhus med insikter som är viktiga vid husets tillkomst och om hur man därefter hanterar övertagandet av fastighetens drift. Som exempel har en bostadsrättsförening valts, vilket är en vanlig form för seniorhusbyggande.

 

9.2 Läsanvisningar Uppförandet av byggnader var länge föremål för samhällets nästan totala styrning, men har under senare år övergått till att vara den enskilde byggandes ansvar. I dag finns inte längre myndigheternas detaljerade bygglovsprövning med krav på bostäders och byggnaders utformning. De krånglade till och styrde byggandet alltför mycket, särskilt i kombination med långtgående fordringar i lånebestämmelser. Resultatet blev utvecklingshämmande. Den som bygger (byggherren) har nu ett fullständigt klart uttalat ansvar. Är denne en inte fackman måste ett antal sådana anlitas för att de lagenligt fordrade egenskaperna hos byggnader säkert skall uppfyllas. Dessa krav kontrolleras i första hand av kommunerna vid bygganmälan och bygglovsgivning samt genom olika intyg om provning och anmälningar inför husens ibruktagande. I det följande är texten inte alltid kronologisk, men avsikten är att förklara hur och varför det kan bli på ett visst sätt. Detaljer och formalia kan sökas i bl a den facklitteratur som anges i slutet.

 

9.3 Verkligheten När ett bostadshus börjar ”användas” är det inte ovanligt att en del krångel uppträder med olika installationer, system och utrustning. De boende har alltid synpunkter på sprickor, fläckar eller kanske större fel i sina bostäder. Den nytillträdda styrelsen måste dessutom eventuellt hantera betydligt större allmänna funktionsproblem i fastigheten. Som ansvariga måste den då gå juridiskt korrekt till väga och ställa relevanta krav på rättelse till den eller de som formellt är byggansvariga. En underlig situation uppstår om det visar sig vara de själva i form av bostadsrättsföreningen, alltså formellt dess förra, byggande styrelse.

Utgångspunkter för ”felsökningsarbete” är i första hand de besiktningsprotokoll som finns och de formella avtal och överenskommelser som gjorts vid övertagandet (köpet) av fastigheten, samt utställda/övertagna garantier. Det är i botten alltid ett entreprenadavtal med bilagda handlingarna och angivna utförande som gäller, samt slutbesiktningsprotokoll med tillhörande provningsbilagor. I enstaka fall kan större ändringar under byggtiden överenskommits och de skall då finnas beskrivna och beställda i byggdagboken.
 

 

9.4 Projektet startar Byggherren, i detta fall en bostadsrättsförening, ger en byggfirma i uppdrag att producera ett hus. Styrelsen för föreningen, som formellt bildats för att fatta detta och andra beslut tills de boende övertar fastigheten, består som regel av anställda chefer/tjänstemän hos den byggaktör som initierar projektet. De uppträder dock juridiskt som privatpersoner i detta sammanhang. Tillvägagångssättet gäller i stort även för riksorganisationerna HSB, Riksbyggen och SBC. (Se även avsitt 5.6 i huvudtexten om bygg- och bogemenskap)

Denna helt ”jäviga” styrelse ger alltså ett bygguppdrag med lämpligt utformat mandat s a s till sig själv från en byggherre (bostadsrättsföreningen) med så fördelaktiga villkor som möjligt. Vartefter projektet framskrider fattas erforderliga väsentliga beslut i denna ”byggande styrelse,” medan en anställd projektledare ansvarar för och med vissa angivna befogenheter fastlägger detaljer samt samordnar arbetet. Småningom kan också en byggledare engageras.

Beslutet om ett sådant bygguppdrag kan vara enkelt redovisat eftersom det inte gärna uppstår interna tvister i detta avseende. Vidare arbete, som t ex upprättande av byggherrens program som grund för skisser och senare projektering mm, beslutas och avtalas mer formellt. Besluten skall protokolleras i den byggande styrelsen, varvid ett juridiskt ansvar gäller, enligt lagen om Bostadsrättsföreningar. Det slarvas med dessa formaliteter, men det har sällan praktisk betydelse om inte projektet går väldigt illa.

Lagkraven avser främst att säkerställa statens intressen och något lite skydda de blivande boende i ekonomiskt avseende, t ex genom att en godkänd ekonomisk plan måste presenteras innan någon försäljning kan starta. Dispens beviljas dock ofta för detta, vilket tyvärr möjliggör senare ändringar i de ekonomiska förutsättningarna. Det är inte ovanligt att större branschaktörer, med olika verksamhetsgrenar, själva både leder och projekterar sina byggen i olika omfattning och även till sist utför hela eller huvuddelar av entreprenadarbetet. Alla i branschen vill i första hand tjäna pengar – eventuell samhällsnytta med Seniorhus kommer alltid i andra hand.

 

9.5 Projekteringsskedet;  Avtalsmallar projekteringsavtal Byggbranschen har utarbetat en mängd mallar för alla typer av aktiviteter i branschen, vilka oftast följs med små avvikelser. Mallar för avtal om projektering inför byggande av t ex bostadshus finns med olika formell utformning och omfattning. Byggherren kan med en sådan beställa skisser och ritningar på husets utformning (placering, utseende och planlösningar) av en arkitektfirma, som även kan ta fram bygglovshandlingar. Ofta fortsätter man i samband med inlämnandet av ansökan om bygglov med mer detaljerat projekteringsarbete. Det utförs genom en huvudansvarig projektör (ofta arkitektfirman) och med specialprojektörer för konstruktion, VVS, el, markarbeten osv. En projektansvarig bör samordna och styra arbetet tidsmässigt, tekniskt och inte minst med ekonomin för ögonen. Hela processen sker mot en budget som skall ge projektet en låg nettokostnad och ett saluvärde i nivå med övrigt utbud på den lokala marknaden något eller några år framåt i tiden.

En blivande huvudentreprenör (särskilt ett med byggherren associerat företag) kan ges ansvaret för färdigställande och samordning av olika projektörers förarbete. Motivet är att byggandet anses bli billigare om en erfaren byggare får påverka material, metoder, lösningar och detaljer. Därmed kan då förtjänsten ökas vid marknadsmässig prissättning när försäljning sker. Byggherrens normala uppgift är dock att pressa alla kostnader, så länge myndigheternas regler efterlevs. Det är emellertid naivt att tro att någon bygger till annat än högsta möjliga egen vinst, och man avstår från projekt om de inte blir hyfsat lönsamma.

Varianter av entreprenadtyper förekommer, t ex funktionsentreprenad. Projektet ritas och beskrivs då inte i varenda teknisk detalj, utan i anbuds- och avtalshandlingarna anges en önskad specificerad och kvantifierad funktion. Entreprenörerna skall sedan i samarbete och under ansvarig ledning (huvudentreprenör) leverera de givna tekniska förutsättningarna, dvs bygga. Avsedd funktion skall kunna verifieras (protokolleras) genom provning och sedan kunna vidmakthållas under rimligt lång tid. En ”fullentreprenad” kan omfatta såväl byggandet som en viss, ofta ganska lång brukstid, men denna variant är inte så vanlig som den borde vara.
 

 

Kombination av de olika varianterna av utförande (föreskriven och funktionsangiven) förekommer. Det innebär oftast att man bildlikt talat ”tvärat över några hörn” beträffande vedertagna principer – men en del projekteringskostnader kan sparas om det ”går vägen”. Självklart är det då väsentligt att provningsprotokollen i alla avseenden är helt korrekta…

Valet av entreprenadform och entreprenörer påverkar både handlingarnas omfattning och utförande samt vem som anlitas för projekteringen. När handlingar i den omfattning som bedöms erforderliga för aktuellt projekt är klara, kan ett anbudsförfarande inledas eller någon typ av förhandlingsentreprenad överenskommas. Hänsyn tas alltid till byggherrens lokala affärsintressen.

 

9.6 Inflytande eller påverkan? Redan i projekteringsskedet måste vissa önskvärda utföranden i Seniorhus komma med, vilket kan vara svårt att se till. De framtida boende är som regel är okända i detta tidiga skede, och även om så inte är fallet är de alltid ekonomiskt svaga gentemot byggherren. Det blir något av moment 22 över situationen – hur skall byggherren övertygas om att ta risker med ett visst, kanske dyrare utförande, när det formellt juridiskt ännu inte går skriva kundavtal om köp av lägenheterna? Bostäderna säljs rimligen inte utan någorlunda säkra prisuppgifter och dito driftskalkyler, som i sin tur enligt lagkrav måste grundas på en ekonomisk plan, innan försäljning får ske. Det går inte att upprätta en vederhäftig ekonomisk plan som kan godkännas av myndigheternas därtill utsedda personer i detta tidiga skede. Alla resonemang om samhällsnyttan med utgångspunkt i att Senioranpassade lägenheter alltid går att sälja kan bemötas med att det gör ”vanliga” lägenheter också – som därtill kan byggas med lägre kostnader! Skall senioranpassning i grundläggande omfattning bli av är det helt klart dels en ömsesidig förtroendefråga och dels en tro att de kan säljas med större förtjänst än normala bostäder, och det bör man ha för ögonen från första början!

 

9.7 Byggskedet; Avtalsmallar – entreprenadavtal Entreprenadavtal med aktuell omfattning/innehåll upprättas som regel efter en mall, i senaste utformning benämnd AB 06 (Allmänna Bestämmelser, 2006 års version) och med byggbranschens internt (sic) framförhandlade villkor och definitioner som bilaga. Avtalsmallarna finns för olika branscher (El, VVS, Mark mm för underentreprenörer), alla med egna specifikationer. Avtalstexterna är juridiskt väl ”genomtröskade”; de tar hänsyn till prejudicerande tolkningar från rättsfall som de vanligaste tvisterna i byggsektorn genererat.

Standardförfarandet vid större tvister är skiljenämnd, innebärande att parterna utser var sitt ombud som i sin tur kommer överens om en tredje skiljeman, tillika ordförande. Branschen vill alltid undvika dyra och långvariga offentliga domstolsprocesser.

 

Observera dock att om entreprenadavtalen gäller mellan juridiska personer med i stort sett samma ägare, t ex ett ”byggbolag” så lär tvistigheter om entreprenaden inte vare sig lösas med skiljemän eller hamna i domstol… En nytillträdd bostadsrättsförenings styrelse kan i och för sig driva en tvist så långt som till rättsligt lösande, men enbart mot en entreprenör, inte mot byggherren, dvs ”sig själva” i en tidigare upplaga.

Vid upphandling av byggnadens uppförande enligt de handlingar som tagits fram kan man arbeta med hel eller delad entreprenad på olika sätt och med olika avtal. Det finns många varianter, som t ex färdigprojektering, fast pris, löpande pris, incitamentsavtal av olika typ osv. I avtalen ingår ritningar och upprättade beskrivningar. Handlingarna gäller vid fel, t ex olika angivna utföranden, exakt i den ordning de upprättats (daterats) och alltid med beskrivande text före ritningar. Kontraktstext i avtalet gäller dock alltid före annan text.

 

 

 

9.8 Beskrivningsmallar – avtalsbilagor Beskrivningstexterna är oftast gjorda efter mallar, t ex AMA (Allmän Material och Arbetsbeskrivning). Malltexter finns förutom beträffande bygg- och rumsbeskrivningar upplagda även för branscher som arbetar med underentreprenader – El, markarbeten, målningsarbeten, VVS-arbeten m fl, för att bifogas dessa underentreprenadavtal.

AMA-beskrivningarna är baserade på koder som anger standardiserade utföranden som erfarenhetsmässigt ständigt upprepas. Det är därför praktiskt att hantera dem i förkortad form – endast avvikelser från standardutförande skrivs ut i klartext. Mallen är en datoriserad textmassa och man stryker, ändrar och gör tillägg som enbart gäller för det aktuella projektet.

Generellt gäller att mycket av projektering, ritande, kringadministrationen och bilagor mm i bygg- och projekteringssammanhang är fullständigt datoriserat. Det hjälper dock inte med perfekta pappershandlingar – det är på verklighetens byggplats – utomhus – som byggnader blir till med relativt hantverksmässiga metoder.

I beskrivningarna införs vid fullständig utförandeprojektering också materialbeteckningar, fabrikat på utrustning, färgkulörer och kvalitetsklasser mm likn. Variationer på vem som bestämmer om eller levererar mycket av materialen och utrustningarna förekommer. De beror på vad som bedöms pressa priserna eller maximera förtjänsten i varje projekt. Eventuella ”ofullständiga handlingar,” där det lämnas åt entreprenörerna att lösa praktiska problem, välja fabrikat, material och/eller utförande, gör att efter inflyttning konstaterade fel och brister eller ofullständig funktion är svåra att hantera om inte en funktionsgaranti finns. Tillvalsmöjligheter för enskilda lgh-köpare enligt program bestäms också i detta sammanhang. Prissättningen kan då lämnas fri åt underentreprenörerna (incitamentskapande) eller principbestämmas i förväg. I vilketdera fallet innebär det en del extra administrerande och även sorterande på bygget, men oftast inte i nivå med prissättningen.

Det är i dessa bygg- och rumsbeskrivningar som Karlskrona Seniorhusförenings Basprogram med tekniska detaljkrav hör hemma. De större övergripande önskemålen, t ex om förhöjd utrymmesstandard enligt SS 91 42 21, extra god ljudisolering och centraldammsugare samt individuell mätning av värme och vatten o.s.v., måste dock komma med redan i byggherrens projekteringsanvisningar – alltså på ett mycket tidigt stadium – se ovan!

 

9.9 ”Felsökning” och avhjälpande Mot ovanstående bakgrund skall alltså klagomål från de nyinflyttande boende, tillika föreningens bostadsrättshavare bedömas och behandlas. Har något fel begåtts och av vem? Viktigast av allt – finns felet anmärkt i ett slutbesiktningsprotokoll? Anges någon åtgärd? Om inte blir det svårt att få rättelse – slutbesiktningen utmynnar i att entreprenaden (som regel) godkänns. Efter det upphör det mesta av entreprenörernas avtalsenliga ansvar, utom för vid besiktningarna i protokollen förtecknade fel och brister. Dessa skall åtgärdas inom den tid som anges. Som regel följer efter två år en garantibesiktning, men där är de förhållanden som kan påtalas begränsade på olika sätt enligt entreprenadavtalet. Efter garantitiden kan endast grov oaktsamhet, slarv eller avsiktliga uraktlåtenheter påtalas i tio år (jfr Köplagen).[1]

 

9.10 Branschens bedömningsgrunder En vanlig källa till förtret och som leder till klagomål från de boende är ”hårfina sprickor”, tapetfläckar, mindre slag- och stötmärken, nyanser i målade ytor, krympsprickor i parkettgolv mm liknande. Dessa anmärkningar finns ofta inte i slutbesiktningsprotokollen vilket upprör den klagande. Orsaken är som regel att besiktningsmannen utgår från vad han upplever som toleransnivåer i byggbranschen – man får enligt dessa acceptera lite mindre skönhetsfel. Ofta baseras detta faktum på att ett korrekt tillrättande skulle bli oproportionerligt dyrt eller besvärligt – men detta skall gälla mindre felaktigheter utan praktisk betydelse i funktionsavseende.

 

 

Naturligtvis är dessa toleransnivåer en grannlaga bedömningsfråga som kan skifta med både tid, person och övriga förhållanden. Det moraliskt berättigade i detta kan i sammanhanget diskuteras i oändlighet – men branschen är överallt lika i detta avseende.

 

Det väsentliga är att man rättar till fel och brister som kan få allvarligare följder – t ex ofullständiga kakelfogar i våtrum, lösa trösklar eller handledare, dragiga, snedhängda fönster, bullrande installationer, elektriska fel, kondensproblem och liknande. I sådana fall skall man inte kompromissa. I övriga mindre betydelsefulla avseenden kan det finnas anledning att förhandla om att ”köpa bort” både i protokollet påtalade och även andra uppmärksammade småfel – det ger som regel bättre stämning för ganska lite pengar!

 

9.11 Avtalsförhållanden beträffande  ”fel och brister” Rättelse av större fel och brister förutsätter att fastighetens köpare kan träda i byggherrens ställe i juridiskt avseende och föra talan enligt de handlingar som legat till grund för fastighetens bebyggande. Dessa möjligheter måste juridiskt ordentligt ha överförts till de nya ägarna vid köpet och inte ha avtalats bort. Det är dock alltid resultaten från slutbesiktningen som gäller som utgångspunkt. Hur och av vem besiktningsförrättarna utses, samt att de är opartiska och professionella, är alltså oerhört väsentligt!

Ett genomarbetat integrerat slutprovningsprogram för alla installerade system och all utrustning är mycket viktigt att få med som krav i projekteringshandlingarna och utsatt i entreprenadavtalen. Detta krävs i Boverkets byggregler. I dessa avseenden brister det ofta – man chansar på att det skall gå att mer eller mindre diskret ”fixa” de bekymmer som alltid framkommer!
Entreprenadavtalen och dess efterhand under byggtiden tillkomna underavtal/följdavtal, ändringar, extrabeställningar mm, skall således formellt övertas av de nya ägarna. I praktiken blir detta den styrelse som efter inflyttandet valts bland de boende. Hela proceduren kringgärdas och styrs av den formella slutbesiktningen, eftersom i och med denna hela det aktiva entreprenadförhållandet i huvudsak avslutas. Eftersom slutbesiktning alltid äger rum innan formellt tillträde/inflyttning, återstår beträffande ansvarsfrågorna vid den nya styrelsens tillträde (som ju sker viss tid efter inflyttning) som regel endast mindre omfattande slutarbeten i olika avseenden.

Tiden mellan inflyttning och ny styrelses tillträde har byggherren som ”nådatid” att tillfredsställa inkommande klagomål – med eller utan förankring i formella avtal. Man arbetar under denna tid vanligen med ett förtroenderåd som de nyinflyttade boende utsett på kontaktmöten. Sådana eller liknande organ kan naturligtvis initiera ett projekt eller börja arbeta långt tidigare, t ex under projektering. Om inte förr så avgörs ofta under denna första period med ”brukare” i det nya huset de framtida inbördes relationernas karaktär.

 

De kvarvarande arbetena kan vara årstidsberoende mark- och beläggningsarbeten, vissa trädgårdsarbeten, prov som skall ske under den kalla årstiden med värmeanläggning o likn. Oftast fortgår enligt ovan avhjälpandet av brister och fel som antecknats i respektive entreprenads slutbesiktningsprotokoll. Alla garantier, försäkringar, ekonomiska åtaganden i form av skatter och räntebetalningar, abonnemangsavgifter, kostnader för löpande förbrukning av fjärrvärme, vatten, el och avfallshantering mm, i varierande form och grad, övergår från denna tidpunkt (slutbesiktningarnas s k huvuddatum) på fastighetens nya ägare.

Är inte entreprenaden godkänd i sin helhet skall det anges inom vilken tid anmärkningarna skall vara åtgärdade och efterbesiktning/avprovning ha skett. Entreprenören har rätt att samordna sitt felavhjälpande arbete så att det kan utföras rationellt och att anpassa det efter årstid eller andra relevanta förhållanden. Det är mycket svårt att påkalla överbesiktning av slutbesiktningar i efterhand om inte den aktuella bristen eller felet är mycket grovt – se ovan garantitid etc.

 

 

Entreprenadavtalet kan innehålla möjlighet till skadestånd, böter osv. Har emellertid entreprenören fått ut hela sin avtalade betalning kan det bli svårt att få rättelse. Det finns just inga påtryckningsmedel för en ”boendestyrelse” att ta till; man bygger ju t ex inte fler hus.

Påtryckningar från en ursprunglig avtalspart som fortsatt verkar på marknaden lokalt är emellertid effektiva. Ett förhållande till byggherren som möjliggör samarbete efter husets övertagande är alltså väsentligt för entreprenören att eftersträva.

 

9.12 Tillträde med ansvar Avläsningar och mätningar skall göras och slutdebiteringar ske på byggherren samt avtal formellt överföras. Var noga med kommunens tekniska serviceavtal av alla slag samt att skaffa god försäkringstäckning, inte bara i den omfattning som kreditgivande bank fordrar. Fastighetsägare har ansvar t ex vid halkolyckor vintertid på tomtmark, ibland även trottoar.

Tänk också på att i tid kolla avtal eller skaffa sådana för den tekniska service som en fastighetsägare har att sköta – trappstädning, snöröjning och trädgårdsskötsel mm. Den senare kan ibland innefattas i trädgårdsentreprenörens garantiåtagande, vilket också kan vara fallet med eventuella hissars och ventilationsanläggningars skötsel de första två åren. För de senare gäller alltid särskilda myndighetskrav på besiktningar under hela brukstiden.

Tillkommande leverantörsavtal, som den nya styrelsen tecknar, bör innehålla villkor och överenskommelser om vad som gäller om inte befintliga leveranssystem eller justerade installationer/utrustning fungerar i form av reservationer i detta avseende.

 

9.13 Erfarenheter och råd:

Ekonomi: Undersök med finansiär/bank möjligheterna att binda föreningens lån tidigare än planerat innan inflyttning vid misstanke om kommande räntehöjningar. Gäller även ”privata” lån.

En effekt av den juridiska skillnaden mellan byggherre och projektör/entreprenör, kan bli att priset för lägenheten en boende betalar byggherren = fastighetsägare/bostadsrättsförening, inte kan ökas med de kostnader som betalas entreprenör för tillägg, ändringar och tillval.

Bostadsrättshavare riskerar inte att få ta med denna summa i avdrag vid beräkning av skatt på vinst, när beloppet med uppskovsrätt vid försäljning av villa eller annan bostadsrätt för att finansiera aktuellt köp, skall fastställas. Skattemyndigheter anser att tilläggskostnaderna betalats till annan än fastighetens ägare, d.v.s. inte är köpeskilling, trots att de avser samma ännu obebodda lägenhet. Den boende upplever det så klart som sin totala ”inköpskostnad”!

Fastlägg om möjligt med byggherren principerna för betalning av individuella tillval – faktura från entreprenör eller tillägg på köpekontraktet.

 

Samråd med byggherren: Ta reda på om byggherren avser överlämna föreningen med ett antal redan tecknade avtal om olika slag av förvaltning. Om så är fallet – med vem och för hur lång tid?

Samråd tidigt med byggherren om fastighetsförsäkring – tag hänsyn till övergång från entreprenadförsäkring/garantitid/omfattning och självrisker. Obs eventuellt arbetsgivaransvar för blivande anställda (städ/fastighetsskötsel) – beakta olycksriskerna även för ”arbetande” boende/styrelsemedlemmar!

Diskutera med byggherren principerna för hyra och tilldelning av P-platser och garageplatser.

Samråd om gemensamma lösningar beträffande IT, bredband, TV-kanalleverantör, men enskilda mätare för vatten och värmeenergi samt eventuell centraldammsugare – obs att tekniken kräver beslut tidigt.
 

 

Samråd tidigt om TV-kanalutbud o likn – oavsett teknik och leverantör! Beakta möjligheterna för grannar att med gemensam teknik gå samman och dela på ett bredbandsabonnemang.

Diskutera tidigt elektronisk låsning, passeringskontroll och spärrar samt låsscheman.

Bestäm tidigt om automatiska dörröppnare i hiss, entréer, källare, garage och till vindar/cykelrum osv. Betänk dörrarnas tyngd (brandkrav), stängare och äldres handsvaghet och vana att komma hemsläpandes med både käpp och minst en bärkasse i händerna… Eller rollator och shoppingvagn.

 

Gemensam lokal: Utse tidigt en arbetsgrupp med ansvar för inredande av gemensamma lokaler och ge mandat att skaffa möbler och textilier samt övriga utensilier (servis och köksattiraljer). Finansiering kan ordnas via checkkredit från tilltänkt bank (föreningen har nog inga egna medel vid rätt tidpunkt). Bestäm riktlinjer för inredningens kvalitet – och flexibilitet. Stapelbart? Hög hållbarhet på vissa möbler? Utrymmesbehov i kyl/frys?  Glasade partier? Vikväggar? TV-uttag etc om det inte rör sig om en f d lgh.

Om övernattningsmöjligheter skapas kan problem uppstå beträffande utrymningsvägar vid brand kontra låsningsönskemål. Det finns Seniorhus som tar 100 kr/övernattning i sådana uthyrningsrum. Tänk över kösystem – det kan bli trångt till stora helger!?

 

Möjliga samgåenden: Låt byggherren inkludera inglasning av balkonger i entreprenaden – hellre ett ”frånval” betr. detta än de utseendemässigt alltid knepiga lösningarna med olika fabrikanters system. Vid gemensamma inköp i efterhand eller med detta utförande från början löses också frågan om bygglov enklast. Obs att det också är en brandskyddsfråga!

Diskutera gemensam upphandling av persienner från föreningen eller via byggherren – skall det t ex fastställas en gemensam kulör? (Någon typ av gardinskena bör ingå i byggherrens åtagande generellt).

 

Teknisk förvaltning: Red särskilt ut vad som skall gälla beträffande Teknisk Förvaltning. Vilka avtal kan/måste tecknas (hiss/ventilationskontroll och städning/snöröjning/gräsklippning) under vilken tid – t ex under garantitiden, 2 år. Teckna helst inte längre avtal – prova under denna tid!

Samråd om städinstruktioner och metoder för trappstädning (inkl. gemensam lokal?) samt beträffande trädgårdsskötsel och gräsklippningsfrekvens (20 ggr/säsong vid 6 cm höjd) etc.

Glöm inte ta fram vem som skall vattna nyplanteringarna en torr sommar under garantitiden Acceptera inte ”det är billigare att plantera nytt” – då finns inte garantin!

Skall snöröjning och halkbekämpning ingå i trädgårdsskötsel eller avtalas separat med t ex Gatukontoret? (ofta billigare så). OBS att olycksfall genom halka är en viktig fråga att ordna och det är fastighetsägarens ansvar som måste täckas i fastighetsförsäkringen. Kolla en anlitad firmas försäkringsskydd!  Skyddet gäller även om röjning/halkbekämpning bara är påbörjad.

Ordna fram beskrivning (kopia?) över kulör och fabrikat från entreprenören som målade och tapetserade husets ”offentliga” delar – det kan löna sig att veta vilken typ av färg (och kulör med nr/beteckning samt fabrikat) så att man inte senare av okunskap övermålar med ”fel” färg och får kemiskt olämpliga kombinationer.

Skall snöröjning och halkbekämpning ingå i trädgårdsskötsel eller avtalas separat med t ex Gatukontoret? (ofta billigare så). OBS att olycksfall genom halka är en viktig fråga att ordna och det är fastighetsägarens ansvar som måste täckas i fastighetsförsäkringen. Kolla en anlitad firmas försäkringsskydd!  Skyddet gäller även om röjning/halkbekämpning bara är påbörjad.
 

 

 

Ordna fram beskrivning (kopia?) över kulör och fabrikat från entreprenören som målade och tapetserade husets ”offentliga” delar – det kan löna sig att veta vilken typ av färg (och kulör med nr/beteckning samt fabrikat) så att man inte senare av okunskap övermålar med ”fel” färg och får kemiskt olämpliga kombinationer.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Litteraturhänvisningar:

Plan – och Bygglagen, PBL, SFS (2010:900)

Boverkets Byggregler, BBR

Svensk standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått”

Svensk Standard SS 91 49 22 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering”

”Bygg i kapp handikapp”, handbok till Boverkets Byggregler utgiven av Svensk Byggtjänst, 2001. Se seniorboende på sid 177 – 190, mått för rullstol/rollator på sid 35 – 48, 103 – 111.

Internet-hänvisningar:

www.boverket.se www.konsumentverket.se www.byggtjänst.se www.byggdok.se

 

 

 

 

B10. FÖRDJUPNING AV KAPITEL 6   övertagande vid förvaltning och driftsansvar

 

 

10.1 Krav och bestämmelser om fastigheters drift och underhåll Ett antal lagar, föreskrifter och författningar styr arbetet med fastighetsförvaltning i tekniskt och ekonomiskt avseende. Enligt Plan- och Bygglagen är det ägaren till ett byggnadsverk som ansvarar för underhållet och kan ställas till svars om det inte sköts. En byggnads yttre måste hållas i vårdat skick och dess tekniska egenskaper i huvudsak bevaras under ekonomiskt rimlig livslängd. Installationer och utrustning för tillgänglighet, hälsa och säkerhet skall alltid fungera som avsett. För att uppfylla kravet på att byggnadens ursprungliga egenskaper och funktioner i huvudsak ska behållas bör en skriftlig plan för periodiskt underhåll upprättas innan byggnaden tas i bruk och omfatta minst 30 år samt tillämpas. I ekonomiskt avseende kan generellt sägas att kraven på och bestämmelserna om ekonomiska föreningar gäller med bl a Bostadsrättslagen som grund.

 

10.2 Innan inflyttning I Boverkets Byggregler krävs att det skall finnas skriftliga instruktioner för provning, drift, skötsel och underhåll av installationerna innan byggnaden får tas i drift. Även komplett  brandskyddsdokumentation skall upprättas, liksom anvisningar för den obligatoriska ventilationskontrollen, OVK. Handlingarna skall vara avpassade efter byggnadens användning och till installationernas omfattning och storlek samt deras skötselbehov. Installerade system som skall ge lämpligt inomhusklimat och hälsosam miljö har som regel kortare livslängd än byggnadens stomme. Deras funktionella och ekonomiska brukstid kan dessutom avsevärt förkortas eller förlängas beroende på skötselarbetets kvalité. Det är därför av stor betydelse att redan från början sköta och underhålla dem professionellt – det sparar mycket pengar och besvär på sikt.

 

10.3 Fastighetsförvaltningens ändamål och medel Syftet med fastighetsförvaltning är att så rationellt som möjligt uppfylla myndigheters och brukares krav. Det gäller att vidmakthålla och om möjligt förbättra den tekniska, hygieniska och ekonomiska funktionen och standarden på byggnader. Verksamheten har som mål att beräkna, skapa och fördela de ekonomiska resurser som behövs. Det ingår också att genomföra de administrativa, tekniska och ekonomiska arbetsuppgifter som fordras. Arbetet karaktäriseras av ett mycket stort inslag av planering för framtiden av de tekniska och inte minst av ekonomiska förhållanden. Därtill kommer att praktiskt genomföra dagliga rutiner, både kontinuerligt (drift o skötsel, småreparationer) och under större insatser, enligt planeringen för det periodiska underhållet.

I ekonomiskt avseende måste en budget upprättas, vars inkomstsida utgörs av månadsvisa hyres/avgiftsinbetalningar och som på utgiftssidan har utbetalningar med längre periodisk karaktär. De består bl a av låneränta, kommunala avgifter och utskylder, löpande fakturor, avtalsenliga betalningar, försäkring mm Det är efter några års verksamhet ganska lätt att beräkna och budgetera föreningens löpande ekonomi, men svårare att behärska den tekniska utgiftssidan. Det behövs som regel flera års bokslutssiffror och förbrukningsstatistik som grund för att någorlunda anpassa de schabloner som används i början till vad som gäller för just den aktuella byggnadens driftssituation. Denna ändras över tiden med de boendes ålder.

Det är väsentligt att föreningens styrelse samarbetar och rådgör med de revisorer som skall finnas. En av dem bör absolut vara professionell, den andre kan mera direkt representera medlemmarna. Meningen är att säkerställa att arbetet, särskilt det ekonomiska, leds och styrs effektivt och att interna kontrollsystem finns och tillämpas.

 

 

Ett viktigt moment i detta är att bedöma om föreningen avsätter och rätt disponerar tillräckliga medel för framtida större periodiska underhållsarbeten i förhållande till konstaterad förslitning och systemens åldrande enligt den årliga besiktning som skall göras enligt UH-planen. Professionella revisorer är ett viktigt stöd och en garant för att styrelsen skall kunna påta sig det personliga ansvar som följer med förtroendeuppdraget. Det är avsevärda belopp och värden som skall omhänderhas korrekt.

 

10.4 Kostnadsfördelning Skötsel och underhåll av en byggnad sker under avsevärt längre tid än planering, projektering och uppförande. Kostnaderna för drift, underhåll och skötsel bestäms dock till största delen under dessa inledande skeden. Projektering sker tyvärr oftast med andra utgångspunkter än maximal bruksekonomi – det rör sig snarare om maximal förtjänst vid försäljning av byggnaden. Detta förhållande gör att det under bruksskedet alltid finns anledning att ifrågasätta gjorda materialval, tekniska lösningar och utföranden samt ingångna avtal – det är troligt att det finns besparingar att göra genom att vid första underhållstillfälle byta material, behandling eller teknik och att sätta sig in i grundavgifter, taxesättning, mätningsteknik osv .

Beslutsunderlaget utgörs då av kalkyler utgående från den dokumentation som skall finnas – DU-instruktioner, felavhjälpningsstatistik och framför allt planen över periodiskt underhåll och dess periodicitet samt kostnadsberäkningar jämte förbrukningsfakturor. En viktig faktor vid jämförelser är att underhållsarbete är svårt att rationalisera och mekanisera. Inslaget av hantverk med resulterande arbetslöner som alltid är på väg uppåt gör att byten till utförande eller material som fordrar mindre underhåll eller underhåll med längre intervaller mer eller mindre snabbt alltid blir ekonomiskt. Det finns dock knappast i praktiken ”underhållsfria” material! Det kan även löna sig att byta taxa, installera strypventiler, minska antalet mätare, se över säkringsstorlekar och antalet sopkärl, införa sorteringsrutiner mm likn..

 

10.5 Arbetsfördelning Uppgifterna inom fastighetsförvaltning struktureras vanligen i Ekonomisk förvaltning, Administrativ förvaltning och Teknisk/praktisk förvaltning. De större rikstäckande organisationerna, Riksbyggen, HSB och SBC kan alla hantera hela eller valda delar av förvaltningsarbetet. Föreningen kan överlämnas med redan slutna förvaltningsavtal av olika typ och tidsomfattning. Det är vanligt att en utomstående organisation, en bank eller revisionsfirma, får hand om ekonomianknutna arbetsuppgifter. Det rör sig bl a om medelsförvaltning/redovisning, hyres- och avgiftsredovisning, inkassoverksamhet, bokföring, bokslut, budgetering, deklarationer, kontrolluppgifter och fakturahantering med utbetalningar, även av löner och arvoden. Förhandlingar med bank om finansiering av projektet kan ”kryddas” med sådana incitament samt hantering av dess ränta på framtida likvida medel.

Naturligtvis måste allt förvaltningsarbete göras i samarbete med föreningens styrelse. I ekonomiredovisningen bör sammanställning av årsredovisning med budget och styrelsens berättelse ingå, inkl tryckning. Studera Bostadsrättslagen och skaffa en större förenings årsredovisning samt mönsterstadgar från en HSB eller Riksbyggenförening – de ger god allmän upplysning om förvaltningens innehåll! Observera dock att föreningens åtaganden gentemot de boende utöver vad bostadsrättslagen stadgar oftast är betydligt mer omfattande i dessa organisationers normalstadgar – jmf med föreningens egna! Den dispositiva delen av lagtexten är viktig att känna till och den är som regel helt utelämnad i byggföretagens objekt.

Administrativ förvaltning är en blandning av många arbetsområden. Dit räknas bl a diverse hyresärenden, boendefrågor, ordningsfrågor, servicefrågor, avtals- och försäkringshantering (skador), underhållsplanering, drift- och skötselplanering (schema), reparationshantering samt statistik och informationsarbete. En styrelse som har viss kompetens i dessa avseenden kan troligen klara denna typ av arbete internt – men det kan bli ganska omfattande.

 

 

Teknisk/praktisk förvaltning slutligen består huvudsakligen av tekniska arbetsuppgifter. Det handlar om den direkta dagliga fastighetsskötseln, service och skötsel av VVS- och el-installationer, skötsel och renhållning inkl snöröjning och gräsklippning på tomt- och markanläggningar, P-platser och gångvägar, invändig städning och avfallshantering, driftkontroller av system och småreparationer samt löpande underhåll på föreningens egendom. Även genomförandet av underhållsarbete i större omfattning i form av anbudsupprättande, entreprenadavtal och utförandekontroll med besiktning kan hänföras till teknisk/praktisk förvaltning.

 

10.6 Drift- och underhållsarbetets karaktär i bruksskedet Utförandet av reparationer eller underhållsarbete är inte jämförbara med motsvarande arbeten vid nybyggnad – det rör sig om bebodda hus med allt vad det innebär av restriktioner och hänsynstagande. Klargörande information i lagom tid är helt nödvändig för att få arbeten som initierats av föreningen att fungera. Man kan inte utan vidare lämna denna typ av förberedelser och genomförande till en entreprenör, utan det gäller att samarbeta och kontrollera förloppen så att inget hinner gå snett. I många fall måste t ex tillträde till de boendes lägenheter ordnas på ett smidigt sätt, kanske vid flera tillfällen. (Erfarenhetsmässigt kommer man aldrig in i cirka 2 % av bostäderna, trots lagstadgad rätt). Varje ”lgh-intrång” resulterar troligen i ”nedskräpning”, kanske att någon anser sig tvingad att stanna hemma och passa tider samt att hantverkarna känner sig extremt ”övervakade” och ibland kanske får ta emot en del irrelevanta synpunkter. Alla dessa förhållanden bäddar för extra bekymmer. De går dock att förebygga med lämplig god organisation, förståelse för de inblandades situation och korrekt, vänligt bemötande samt rätt information till alla berörda.

 

10.7 Underhåll Underhåll är att återställa en funktion i ursprungligt skick (eller bättre), efter normal förslitning.  En byggnads underhåll kan delas upp i löpande underhåll (felavhjälpande), periodiskt underhåll (efter slitage) samt modernisering och förnyelse. Ibland görs förebyggande underhåll, tyvärr sällan i den grad som vore ekonomiskt motiverat på olika delar och installationer.

”Förbättring” sker ibland automatiskt om t ex en tvättmaskin eller en fläkt byts till en ny av senare modell som har bättre egenskaper eller prestanda. Sådana kostnader behöver då inte periodiseras eller avskrivas. Modernisering är arbeten som höjer eller utvidgar byggnadens eller dess installationers prestanda, varvid dess ekonomiska värde påverkas (t ex i skattehänseende) och investeringen avskrivs ”bredvid” produktionskostnaden.

 

10.8 Löpande underhåll Denna typ av underhåll karaktäriseras av att åtgärderna inte i detalj kan planeras i förväg. Det rör sig mest om felavhjälpande småreperationer. De ökar med fastighetens ålder, men har en topp vid driftsstart, beroende på ”barnsjukdomar”. De årliga utgifterna kan efter hand bli rätt stora, och är skötselberoende. De är inte heller konstanta på årsbasis utan kan variera till synes planlöst. Det löpande underhållet kan dock schablonmässigt budgeteras och måste vara inkalkylerat i avgifts/hyresuttaget. Det är viktigt att föra statistik över alla löpande underhållsarbeten – inte minst för att i god tid få signaler om att det kan löna sig att byta sliten utrustning i stället för att acceptera stigande reparationskostnader.

 

10.9 Periodiskt underhåll Kostnaderna för fastighetsunderhåll varierar mellan olika byggnader beroende på deras tekniska egenskaper (kvalitet!), utnyttjande och ortens klimatförhållanden samt inte minst skötselstandard. För samma fastighet varierar kostnaderna med ålder, förslitningsgrad och förvaltningseffektivitet. Med hänsyn till den långa användningstiden bör underhållskostnader fördelas jämnt under hela den tid fastigheten brukas. Den beräknade summan enligt underhållsplanen nedan bör alltså från början varje år aktualiseras (indexeras) och budgeteras.

 

 

En mycket stor del av fastighetens underhåll är periodiskt. Det innebär definitionsmässigt att åtgärderna återkommer med relativt jämna intervaller (t ex målning av fönster) och de kan därmed schematiskt tidsbestämmas och översiktligt kostnadsberäknas. En periodisk underhållsplan består förenklat beskrivet av en förteckning som anger antal och/eller area på fastighetens alla delar, t ex fönster, tvättmaskiner, fläktar, takytor osv. Beroende på vad material som använts som klimatskydd och det lokala klimatet, i någon mån väderstreck osv kan en erfaren byggtekniker ange, hur ofta en utvändig underhållsåtgärd behöver utföras, t ex målning, byte eller omfogning. Han kan även beräkna ett standardpris för åtgärden per enhet och sedan ange det totala priset i planen för varje aktuellt år. När det gäller installationer och utrustning används schablonvärden, men bytesintervallerna är även mycket skötselberoende.

 

10.10 Använd planen att kalkylera alternativ Systematiskt genomförda resulterar beräkningarna i ett antal framtida årliga summor som behövs till underhåll för t ex de närmaste 30 åren, om denna tidshorisont väljs. Den är därför lämplig att vissa åtgärder, som t ex byte av taktegel eller av avloppsstammar i gjutjärn har en periodicitet på bortåt 25 -30 år i normalfallet. Kalkylen görs i dagspriser men skall vid all tillämpning indexeras på lämpligt sätt. Resultatet kan ge en god anvisning om material eller byggnadsdelar där det kan löna sig att byta till dyrare behandlingar än ” befintlig std” eller till material som medger längre periodicitet eller billigare skötselåtgärder. Sådana material är ofta dyrare och väljs inte i nyproduktion.

I planen har s a s normalfallen kartlagts och prissatts framöver och det är relativt enkelt att se om dyrare ändringar ger rimlig pay-offtid eller inte. Naturligtvis är kalkylerna osäkrare ju längre i framtiden de förläggs och inte heller blir vare sig periodicitet eller åtgärdspriser exakta. Detta utjämnas oftast sinsemellan ( + och – tar ut varandra) och dessutom kompenseras osäkerhet i tid av att man ofta kan vänta en tid med en åtgärd för att samordna flera typer av arbeten(som t ex alla fordrar fasadställningar). Behov och genomförande blir rimligen aldrig en överraskning! Observera dock att schablonkostnader måste bedömas mot lokalt marknadsläge.Åtgärder med stor andel löne- eller arbetskostnad är således delvis beroende av ortens framtida konjunkturläge i byggsektorn, men de kan även av andra skäl alltid beräknas stiga vad avser lönedelen, dessutom snabbare än för materialkostnaderna! (Målning består t ex av 90-95 % lönekostnader och max 5-10 % kostnader för färg). Planens långa perspektiv och omfattning gör att kostnadsosäkerheter jämnas ut i praktiskt hänseende vid budgetering och beräkning av avgifter/hyresuttag. Beakta att planen är ett teoretiskt och ekonomiskt kalkyl/budgethjälpmedel, inte en teknisk katalog med absoluta tidskrav på visst genomförande!

En fullständig underhållsplan är ett utomordentligt hjälpmedel vid planering och budgetering inte bara av periodiskt tekniskt underhåll. En stor del av övrig verksamhet inom teknisk/praktisk förvaltning kan baseras på planens principer om den utökas och kompletteras. Det är viktigt att i första hand betrakta den som ett hjälpmedel för bedömning av storleken på och nödvändigheten av att skapa framtida ekonomiska resurser för underhåll. Dessa bör alltid inkalkyleras i föreningens avgifter, med motivationen att alla boende i huset från början bör betala normal förslitning under hela brukstiden, inte bara de som bor där när arbetet görs.

 

10.11 Chansning? Med den bild av framtida underhållskostnader som planen förmedlar kan man frestas tycka att föreningen inte årligen skall fondera den framräknade årliga andelen av kostnaderna. I så fall måste lån skaffas på erforderligt kapital när UH-behovet har blivit akut. Detta är en viss chansning, inte bara beträffande räntenivån. Det överför kostnaderna för ”gammalt underhåll” på framtida boende i föreningen när åtgärder måste göras. Detta är definitivt inte ”snyggt” och heller inte i bostadsrättslagens anda. De först inflyttade bör inte ha sluppit betala sin andel av normalslitaget om de av olika anledningar inte finns kvar när sådana större utgifter blir aktuella efter 15 -20 år. Vad man än beslutar är revisorerna nådigare om underlaget är en långtidsplan för periodiskt underhåll som ger en klar bild av hur stora kostnaderna är som skjuts på och hur långt in i framtiden det gäller.

 

 

Det är dock delvis en skattefråga om pengar skall fonderas eller om föreningens ansvariga skall odla särskilt goda bankförbindelser. Normalt bör det naturliga slitaget betraktas och behandlas som ett växande tekniskt underskott i driften som motsvaras av en summa i årligen avsatta likvida medel – det skall vara balans i bokslutet! Gör en årlig besiktning för att säkerställa förfarandet och redovisa resultatet!

 

10.12 Genomförande av åtgärder Genom att varje år (enligt föreningens stadgar?) besiktiga fastigheten och i protokoll bedöma dess skick kan knappast någon större underhållsåtgärd komma som en överraskning. Tvärtom är det ofta så att man kan konstatera att åtgärder ännu inte behöver utföras enligt UH-planens tidsangivelse. Beakta dock att när rosten lyser igenom eller färgen hänger i flagor är det för sent. Underhåll skall sättas in tidigare än ett uppenbart ”renoveringsbehov” framträder. (Använd fackman till besiktningen!) De erforderliga extra underarbetena som i sådana fall blir nödvändiga är åtskilligt dyrare än att göra åtgärden i rätt tid.

Vid konstaterat behov av åtgärd bör anbudsunderlag, bestående av en teknisk beskrivning, med alla kringuppgifter, tas fram samt, mycket viktigt, ett entydigt anbudsformulär. Det senare avses ge jämförbara anbud. Tyvärr är det ofta så att de aktuella arbetena är små och anses besvärliga att administrera. Det är därmed svårt att i rimlig tid få ihop de minst tre anbud som är praxis. (Hur beslutar man med endast två – ett högt och ett lågt?) Ett sätt att ”sockra” en sådan entreprenad är att erbjuda utförande på tidsperioder som infaller när andra större jobb inte finns (kallas ”dragspelsarbeten”). Se till att det också finns inomhusmålning vid t ex utvändig fönstermålning så att målarna kan hållas i gång vid regn. De går annars hem med viss lön frampå dagen, vilket minskar entreprenörens förtjänst och är svårt att kalkylera.

Som framgår är periodiskt underhåll en besvärlig del av förvaltningen. Tag hjälp av fackmän att göra program och anbudshandlingar samt kontrollera större arbeten! Det lönar sig!

 

10.13 Erfarenheter och råd:

Styrelse/förtroenderåd: Gå systematiskt igenom Bostadsrättslagen samt kolla den byggande brf:s stadgar och jmf även med HSB/Rb och/eller SBC – mycket är inte obligatoriskt utan dispositivt. Fastställ styrelsens inställning i ett antal frågor. Jmf uppdelning av ansvaret för reparationer och underhåll i dessa organisationers tabellariska förteckningar. Jfr också försäkringsvillkoren!

Beakta att stadgarna kan ändras efter beslut på två på varandra följande årsstämmor, med mellanliggande val till styrelse – anmälan görs till Länsstyrelsen!

Bestäm och protokollera ett antal förhållanden som skall gälla som praxis – och gör det innan något ”fall” inträffar som berör en styrelsemedlem eller intressegrupp där något jäv kan hävdas. Det blir t ex fel om föreningen påtar sig reparations- eller underhållsansvar för tillval eller specialanskaffade utrustningsdetaljer. Det skapas snabbt prejudikat som kan leda till senare krav… Vad skall t ex gälla beträffande andrahandsuthyrning? Vad står i stadgarna? I  bostadsrättslagen?

Glöm inte att de två första åren kan i vissa fall garantier åberopas. Tag hänsyn till behovet av att vid större akuta skador som påverkar lgh:s beboelighet skall inte åtgärder fördröjas p g a oklarheter i betalningsansvar.

Utse tidigt en Utbildningsgrupp – för styrelse, revisor, driftsansvariga! Utse tidigt en Arbetsgrupp med ansvar för inredande av gemensamma lokaler! Utse tidigt en Arbetsgrupp för utemiljön/trgd-skötsel/P-platser/odlingslotter, flaggstång, bänkplaceringar mm likn.

 

 

Teknisk förvaltning: Skall styrelsen eller en konsult upprätta /hålla underhållsplan aktuell? Medlemmarna och föreningens revisorer skall kunna avgöra om föreningens egendom vårdas (värdet bibehålls) och att styrelsen tar detta ansvar. Stadgarna kräver årlig besiktning i de flesta fall. En konsult kan besiktiga och göra anbudshandlingar samt kontrollera entreprenörer som utför arbetena.

Glöm inte att planera (och låta utföra) förebyggande och periodiskt underhåll på installationer, utrustning och system. Det är absolut förkastligt att bar ”köra” tills grejorna havererar. Efter viss (förvånansvärt kort) tid utan underhåll/service blir det mest skrot av det som köptes och monterades för dyra pengar. Det snurrar eller pumpar kanske, med det är skrot som snurrar och pumpar, vilket drar stora mängder energi förutom att det ger dålig effekt…

Anteckna separat från början alla relevanta löpande småreparationer – ökande frekvens kan indikera antingen dålig kvalité, dålig service, utbytesbehov eller misskötsel. Det är svårt att minnas alla småsaker och koppla dem till större samanhang – och med dokumentation finns även nödvändig kontinuitet om ansvarig person byts.

För minst årsstatistik (redovisa varje kvartal eller debiteringsperiod) över föreningens totala förbrukning av vatten, el osv.  Inkludera denna för minst 5 år i varje kommande årsberättelse. Priserna är inte så intressanta, men väl förbrukningen. Barnfamiljer och äldre ligger i varsin ände av skalan – och vad är det normala för denna fastighet? Kan en läcka eller annat fel spåras genom upptäckt av avvikelser?

Gå igenom avfallshanteringen – det lönar sig att konstatera om inte det antal sopkärl som beställts från början behövs – och tvärtom, innan irritation uppstår. Undersök kostnaderna för mer omfattande källsortering än brännbart-komposterbart-deponirest. (Gäller de fraktioner som enligt förordningar skall återvinnas – dvs vissa sorters glas och papper, förpackningar, metall och plast).

Observera att enligt Renhållningsordningen är varje hushåll skyldigt att ur sitt avfall separera och lämna det s k farliga avfallet (FA), inkl uttjänta elektriska och elektroniska produkter samt medicin. Fastighetsägaren är inte skyldig att ta emot dessa fraktioner även om kommunen är skyldig att mot ersättning transportera bort dem. Grovsopor från hushåll är det däremot fastighetsägarens skyldighet att samla ihop och kommunens att transportera bort – t ex julgranar! Beställ årligen eller oftare container för grovsopor – och informera de boende…

Skaffa och lägg in s k sparmattor i entréerna – en cirka 2-3 m lång och 1 m bred matta med gummerad baksida och syntetiskt mjukmaterial i luggen. Alla skall ”tvingas” ta 3-4 steg på den efter att ha gått över torkgaller och skrapmatta vid inpassage. Detta sparar otroligt mycket slitage på golvytor och underlättar städningen (även i lgh!).  Mattorna behövs inte sommartid om det inte är grusade ytor nära entréerna. Inkludera rengörning/vädring i städrutinerna.

 

Ekonomisk förvaltning Red ut vad som skall ordnas inom Ekonomisk Förvaltning – vad ingår, vilken frekvens på delbokslut/budgetuppföljning, ordinarie budget och bokslut, deltagande i årsstämmor osv. Tryckkostnader för årsredovisningen? Revisorsarvode? Lokalhyra årsstämma? Kallelser? Motionsbehandling? Medverkan av bokslutsupprättaren vid årsmötet? Jfr stadgarnas text om dagordning på årsmöte!

Vid kommande avgiftshöjningar – glöm inte att inkludera bil- och garageplatser med minst den %-sats som skall gälla för lägenheterna. En förutsättning är att den ursprungliga avgiften känns rättvis och marknadsanpassad?

Bestäm i styrelsen om särskilt formulär skall användas vid överlåtelser. Besluta om föreningen skall ta ut s k överlåtelseavgift vid lgh-försäljning/byte. (Max 2,5% av basbeloppet enligt lag).

 

 

Syftet är att täcka administrationskostnader för introduktion av ny medlem (tilldelning av stadgar, ordningsregler, uppbokning, namnlistor, dörrskyltar, förmögenhetsbesked osv) samt inte minst ersätta för föreningens skyldigheter att föra register över belåning (pantförskrivning) av alla lgh. (HSB tar -07  990 kr plus 395 kr för pantförskrivning – max 1% av basbeloppet enl lag – jmf uttag av inteckning/gravationsbevis) Betalas av den enskilde i förekommande fall – men föreningen måste alltid ”producera” pappren och kan alltså debitera berörda.

 

Årsredovisning Ange i årsredovisningarna dels förbrukningsstatistik, dels alla vidtagna åtgärder enligt den upprättade 30-åriga underhållsplanen, med kostnad och utförandeår samt antalet lgh-överlåtelser under året, budgetutfall (!) såväl som planerade aktiviteter för tre – fem år framåt. Naturligtvis även alla relevanta ekonomiska förhållanden – i klartext!

 

Information Påminn blivande boende i god tid om varje lgh:s el-abonnemang! Skall de byta lev? Finns möjligheter att skaffa alla kollektiv rabatt om fastighetens abonnemang inkluderas?

Obs att samtliga boende skall ha bostadsrättsförsäkring som täcker det ägaransvar och åtagandena inom lgh och för serviser som är den boendes ansvar enligt Bostadsrättslagen –  en vanlig hemförsäkring täcker inte detta. (En vattenskada på en ledning som föreningen ansvarar för kanske innebär att för reparation måste ytskikten i ett våtutrymme brytas upp och läggas om – och dessa är den boendes ansvar!) Konflikter mellan föreningen och dess medlemmar kan även undvikas genom att medlemmarna erbjuds (kännedom om) det försäkringsbolag som föreningen anlitar.

Informera om möjligheterna för grannar att med gemensam teknik gå samman och dela på ett bredbandsabonnemang.

Meddela från början att balkonglådor skall hängas på insidan av balkongräcken – om de alls skall tillåtas. Lös frågan om privata parabol-antenner  (de skall också sitta på insidan av balkong). Fågelmatning bör förbjudas – råttor anländer ofelbart nedanför matningsställen.

Upplys de boende om vad som gäller/händer med ventilationen om de får för sig att ”hindra drag” genom att täppa till ventiler (både till- och avluftsdito).

Skall något bestämmas att gälla beträffande pälsförsedda husdjur?  Eller ormar? Kamphundar?  Fler liknande frågor finns!

 

 

 

 

 

 

Litteraturlista:

Förordning om kontroll av ventilationssystem, SFS 1991:1273

Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar, SFS 1999:371

Internet-hänvisningar:

www.boverket.se www.konsumentverket.se www.byggtjänst.se www.byggdok.se

 

 

 

 

 

B11  Funderingar kring ”mjuka värden” i boendet

 

Hur ska man definiera ”mjuka värden” i sitt boende? Till att börja med bör vi bestämma oss för att det är positiva värden vi är ute efter.

 

Eftersom studiecirkeln drivs av Seniorhusföreningen kan vi också utgå ifrån att det här gäller mjuka värden för boende i flerbostadshus.

 

Hur kan man då beskriva dessa mjuka värden?

 

Ø      Trivsel?

Ø      Trygghet?

Ø      Gemenskap? Dvs önskad gemenskap!

Ø      Samhörighet/identitet. ”Vi på Mostigen”.

Ø      Stolthet? ”Jag bor på Mostigen. Vi har det jättebra. Alla vill flytta dit”.

 

På vilket sätt kan man uppnå dessa värden, som vi säkert alla söker, när vi känner att tiden börjar bli mogen för att lämna vårt nuvarande boende. I villan eller den bostad vi kanske haft i många år har vi ju trivts. Vad kan bli lika bra eller bättre i vår nuvarande livssituation?

 

Vad är det som krävs för att vi ska få så mycket som möjligt av de mjuka värdena? Kanske är det:

 

Ø      En tillgänglig bostad utan hinder för rollatorn eller rullstolen från porten in i lägenheten.

Ø      Hiss så att jag slipper besvärliga nivåskillnader och bekvämt kan nå min bostad.

Ø      Att slippa snöskottningen, häckklippningen, ogräsplockandet och fönstermålningen.

Ø      Att få nära till service med affär, vård- och omsorgsfunktioner, kollektivtrafik.

 

Säkert betyder allt detta mycket för vårt beslut att bryta upp från den miljö som vi länge har levt i och uppskattat. Men för de flesta krävs det lite till för att verkligen trivas, men det är inte lika lätt att ta på och uppnå.

 

I många andra sammanhang krävs det ett idogt arbete för att skapa trivsel och gemenskap.

Till exempel i idrottsliga sammanhang krävs en bra lagledare och ett lag som kan och vill samarbeta för det gemensammas bästa. Egoism och prestige är inga bra egenskaper i lagbyggandet.

 

Kanske är det på samma sätt när vi ska bilda ”Mostigens SF”:

 

Ø      Vi behöver ett bra och välbeläget hus enligt Seniorhusföreningens handbok. Det är ju spelplanen. Men vi behöver mycket mer.

 

Ø      Vi behöver eldsjälar i föreningen. Några som har social kompetens, som ser alla och som försöker hitta det goda hos alla spelare/grannar. Det som hon eller han kan bidra med för att bygga gemenskap och trivsel i ”vårt lag”.

 

Ø      Valet av styrelse och ordförande är avgörande för att gemensamma aktiviteter ska komma igång. Kanske någon utomstående coach behövs för att få igång det rätta klimatet, när många människor, kanske okända för varandra, på äldre dar ska lära känna varandra och bygga det nya laget.

 

Ø      Vi kanske inte ska vara 90 år alla. Med sin erfarenhet får de vara backar, men framåt behövs lite snabba forwards och mittfältare, som kan göra grovjobbet och hitta nya skottvinklar. En åldersspridning behövs för att gemenskapen ska fungera.

 

 

 

 

 

 

 

Ø      De som kanske inte vill vara med i varje match får inte uteslutas. De måste få sitta på bänken och heja och ändå känna sig delaktiga. Alla vill inte spela boule och alla vill inte handarbeta, men de flesta tycker om att resa, se och uppleva. Det gäller att hitta så många gemensamma nämnare som möjligt.

 

Ø      Att bygga upp en anda av hjälpsamhet och omtanke. Om jag känner mig lite risig en dag, så kanske grannen kan handla lite åt mig, när han ändå ska till affären.

 

Ø      Vissa saker kanske man kan köpa tillsammans. T ex en tidningsprenumeration eller den där filmen som de flesta vill se? Eller om jag köpt och sett filmen, så kanske jag kan skriva namnet på den och sedan sätta den i hyllan där flera andra satt filmer de köpt och sett färdigt på. Tidningshyllan i gemensamhetslokalen är en bra samlingspunkt. Givetvis så får man inte ta tidningen därifrån.

 

Ø      Att bygga upp en image kring Mostigens SF är viktigt för ”Vi-känslan”. Det är som placeboeffekten/sockerpiller. ”Vårat lag är bäst” – det säger ju alla och vi känner det så. Det gick kanske inte så bra igår – men imorron…..

 

Ø      Vem ska välja ut laget? Vilka ska få vara med i Mostigens SF? Ska vi ta med den där egotrippade forwarden som bara håller bollen för sig själv? Kommer han/hon att bidra till att laget lyckas – eller blir han bara en gnällspik som ingenting blir bra nog åt. Kan vi säga nej till någon som vi misstänker kan förstöra hela stämningen? Eller – ”här går vi enligt turordningsreglerna”.

 

 

Om jag ska kunna tänka mig att frivilligt flytta in i gemenskapen, så har jag en hel del funderingar på hur jag skulle vilja ha det, det känner jag nu. Jag tror att jag vill vara med och ta ut laget och börja träningen långt före första matchen, dvs innan husbygget ens har startat. Kanske träningen kan ske i form av en studiecirkel????? 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B12  EXEMPEL PÅ PROGRAMSTOLPAR FÖR          STUDIECIRKEL

 

Företeelsen att samla människor, som har gemensamt intresse att skaffa sig bostad av en viss karaktär eller med vissa kvaliteter och att genomföra sina idéer i ett husbygge, har fått benämningen ”byggemenskap”. Att hitta varandra och finna de gemensamma nämnare som ska kunna resultera i ett verkligt hus är en process i sig. Förverkligandet av idéerna fortsätter efter inflyttningen och genom livet i huset i ”den tredje livsfasen”.

Så här har vi gjort i Karlskrona Seniorhusförening: Föreningen fungerar som en ”ihopsamlare” av människor som börjat tänka på hur livet praktiskt ska gestalta sig efter den yrkesverksamma tiden. Om jag vill förändra något i min nuvarande situation, måste jag göra klartför mig: förändring till vad? Och hur? När? För att göra kloka val måste jag veta mer. Med ökade kunskaper om vad ett seniorhusprojekt innebär kan jag välja att hoppa på tåget – eller vid närmare eftertanke – avstå.

Vi har kommit fram till att den inledande processen med fördel kan formas som en studiecirkel med professionella föreläsare i knepiga frågor, exempelvis personer med kunskaper om olika ägande- och upplåtelseformer, bankjurister, fastighetsmäklare, kommunala politiker och tjänstemän, m fl. En önskvärd bieffekt är att de framtida grannarna lär känna varandra.

Upplägget av cirkeln/cirklarna skall kunna varieras och kompletteras för olika projekt. Varje träff är tänkt ta mellan 1 och max 2 timmar under en kväll eller eftermiddag. Upp till 8 träffar under endera 2 mån = 1/g per vecka eller 4 mån = varannan vecka. Det senare ger störst flexibilitet/reservtid. Däremellan kan bildade smågrupper för specialintressen träffas och diskutera aktuella frågeställningar.

Studieverksamheten kan utvecklas enligt följande:

1-      Initialt: Seniorhus – är detta något för mig/oss?

2-      Fortsatt: Om ”ja” – hur förbereder vi oss? Vad lära? Hur delta i plan- och byggprocessen?

3-      Ett projekt tar form: Vad bestäms när? Vad kommer det att kosta? När har jag ”låst” mig?

Studierna kan medföra att somliga, som från början deltagit, under resans gång inser att seniorhuskonceptet inte motsvarar deras önskemål. De kan välja att inte fortsätta. Slutligen återstår en krets som är beredd att teckna sig för ett byggprojekt och med tiden flytta in tillsammans i ett hus, lämpligt för det seniora livet – sådant som det har diskuterats fram under studiecirkeltiden.

 

 

Fas 1 – seniorhus – är det något för mig/oss?

Bakgrund

Seniorhusförening, varför och till vad? Lokal situation, bostäders tillgänglighet Aktuella/möjliga planer och projekt          Seniorboendets grundidé Varför seniorboende Personliga förslag/önskemål Innehåll/studieplan/tider

 

 

Tänkbara kunskapsförmedlare

Cirkelledare, initiativtagare

Kommunala tjänstemän

m.fl.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Välfärd/Trygghet/Gemenskap Samhällets ansvar/möjligheter Kommunens insatser Enskilt ansvar Hemtjänst/rättigheter/kostnader Vad seniorhus kan skapa och erbjuda Förutsättningar

Användning av gemensamma utrymmen/lokaler Olika lösningar och erfarenheter

 

Studiebesök

Tänkbara kunskapsförmedlare

 

Kommunala och privata företrädare

 

 

 

 

 

 

 

 

Kontakter

 

   

 

   

Fas 2 – om ”Ja”till seniorhus: förberedelser inför deltagande i plan-och projekteringsfasen

Varje möte inleds med beskrivning av läget: vilka möjligheter finns och hur aktuella de är

– Finansieringsfrågor Försäljning av villa/bostadsrätt Skattefrågor/Uppskov/Arv Lånemöjligheter/Ekonomi Köp av ny bostad, vad kommer det ungefär att kosta?

Avtal om driftskostnader (avgifter, hyror,mm)

 

– Juridiska upplåtelseformer Hyresrätt Kooperativ hyresrätt Bostadsrätt

Äganderätt Arrende (P-platser)

 

-Planering och projektering Planering/planarbete Projektering/påverkan Upphandling/entreprenad

 

Turordning att teckna bostad

(Viktigt att komma överens)

 

Tänkbara kunskapsförmedlare

Bankjurist

Mäklare (se Bilaga 14)

Kommunen

Annan expert

 

 

 

Fastighetsjuridiskt kunnig

 

 

 

 

 

 

Byggherre

Planarkitekt, husarkitekt, byggentreprenör, kommunens fastighetskontor, m fl och omvänt: denna handbok med cirkelresultatet förmedlas som programhandling till byggherren.

 
   

 

 

Fas 3 – ett projekt tar form 

När det kommer till skarpt läge, då ett byggprojekt på en bestämd plats ska utformas, föreslår vi att den blivande föreningen så snart som intressenter tecknar sig samlas i en ny cirkelomgång med en mer konkret inriktning på den framtida byggnaden och livet i den. Kontakter med byggherren och utsedd arkitekt och entreprenör är viktiga förutsättningar för att ett ändamålsenligt hus till ett rimligt pris ska kunna åstadkommas. Det informeras om hur läget fortskrider vid varje möte.

 

Byggnadstiden Byggprocess /kontroll

Tillvalsmöjligheter, komplettering

Vad bestäms när? När binder jag mig

Bildande av förening, skuggstyrelse, arbetsgrupper, referensgrupp åt byggaren

Inför driftsskedet: vilka val ställs vi inför? Vad innebär, och har föreningen kunnandet inom sig, gällande Administrativ förvaltning Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning/underhåll

Boendemedverkan kontra köp av tjänster? Deklarera vad du skulle kunna göra, i stort som i smått

Gemensamma lokaler, ansvarsfördelning av

åtaganden och arrangemang av trevligheter

Tänkbara kunskapsförmedlare

Byggherre, arkitekt, entreprenör

 

 

 

 

 

 

 

Arbets-/ansvarsgrupper, bilda gärna grupper – det kan lätt bli för mycket för en. Ett sätt att umgås!

 

Sammanfattning av studiecirkeln ”Sparade” frågor/problem?

Fortsättning,fördjupning? Summering/Avslutning
Slutord

 

Karlskrona Seniorhusförening fortsätter att arbeta med att initiera olika byggnadsprojekt för seniorer i kommunen. När föreningen fått tag i en intresserad byggherre (som har ett presumtivt projekt i lämpligt läge) informeras medlemmarna och en ny studiegrupp går igång.

 

 

 

När vi gått en studiecirkel tillsammans finns en god grund för att vi ska kunna odla vidare på en ”bogemenskap” som goda grannar. När flyttlådorna är uppackade och det mesta kommit på plats är det kanske dags för nya cirklar? En bokcirkel, matlagningskurs, bridgejunta, vinprovning, konstklubb, balkongodling, allt vad lust och glädje skänker…

 

 

 

 

B13  EXEMPEL PÅ BYGG- OCH          HUSMÖTESERFARENHETER Dagboksanteckningar från tillkomsten av brf Bataljonen 11

 

Tidpunkt Aktivitet Verksamhet Verifikation
2004-11-18 Studieresa Arbetsgruppen för Seniorhus i Karlskrona(AgSK) gör en resa till Russinet i Lund. Med på resan (Claesson och Andersén), arkitekt Anders Larsson. I bilen hem presenterade han Projektbyggarens/NCC projekt Sparre 1

Bild Sparre

2004-12-14 Studieresa Till NCC nybygge i Växjö där lägenhetsutformning, materialstandard och möjlighet till senioranpassning studeras.  
2004-12-15 Styrelsemöte AgSK beslutar att presentera proj Sparre för medlemmarna i samband med kallelse till möte med SPF Rosenbom den 4/2.  
Jan 2005 Utskick Kallelse till 4/2 för bildande av Karlskrona Seniorhus­förening (KS) och samtidigt utsänds intresseanmälan till medlemmarna  ang Sparre. Medlemskap i KS innebär förtur. Svar före 24/1 2

intresse­anmälan

2005-01-31 Möte P/NCC Rapporteras 12 anmälningar. Hemsida med länk till K:na kommun. Mål: 27 lgh + gemensam om så önskas. Byggstart i aug. inflyttning juni 2006. P/NCC kan garantera 2-3 lgh. . Kallelse till fördelningsmöte 14/2 3
2005-02-04 Möte med P/NCC A L presenterar projektet och en skiss på hur man kan ändra en lgh på bottenplanet till gemensamhets­lokal. (ritn 041122,050202)  Barbro von Platen har lämnat underlag. 4

 

2005-04-14 Möte P/NCC Anmäls ny annons i so-pressen tillsammans med Förenings­Sparbanken som lämnat bäst villkor för lån (bekräftat 27/4).

Konstruktion: gjutet bjälklag, (övrigt? sas inget om pelare /utfackning, som kunde haft betydelse för gem.lok. Förstod vi inte konsekvenserna?)

Tillval ska kunna ske efter 3 linjer. Mätningar, installationer, måttsatta arbetsritningar, rumsbeskrivning under arbete.

9

 

2005-04-28 Infomöte 1 15 blivande boende träffas hos P/NCC. 15+1 lägenhet har nu bokats. Produktionsstart augusti och inflyttning juli 2006(?) Slutlig inflyttning kan inte sägas förrän projektet påbörjats. Ca 10 mån byggtid. Ljudutredning skall göras dels mot Drottninggatans trafik och dels mot musikföreningen Oden. Krav att miljöstationen tas bort. Info om FSB9:s erbjudanden och villkor. Ekonomisk plan utdelas. Två informations­träffar skall ordnas på FS för nya kunder. 10% av insatsen skall betalas då bostadsrättsavtalet skrivs. Förslag till studieplan. 10

 

 

 

11

 

12

 

2005-05-17 Infomöte 2 19 lgh i dag bokade+1 res. Tillvalsfas 1 presenteras och under­lag utdelas. Önskemål om golvvärme i WC och glas­dörrar i dusch framförs. Lgh A och F ges ny utformning. Två blivande boende utses att delta i den byggande styrelsens möten. Av seniorhus­föreningen gjord enkät kommer att beaktas i projekteringen. Personlig träff kan bokas med arkitekten för att diskutera lgh. 14

 

 

15

Bild enkät

Resultat?

2005-06-22 Avstämning 1 Uppdras åt Sv. Fastighetsförmedling att sälja resterande lgh och administrera tecknandet av bostadsrätts­avtal. Beslut om byggstart tas i mitten av aug. Inflyttning framflyttad till aug 2006. Dialog med kommunen ang. ramp vid huvudentrén. Önskemål framfördes att få en fri yta framför huset för på- och avstigning. Även gemensam tvättstuga önskas. Generellt förändrade planlösningar i lgh-typ A och F har bestämts efter kundernas önskemål. Lgh skall ha ett minimum av nivåskillnader, parketten helst genomgående mellan rum. Gemensamhetslokalen förses med badrum o dusch för att möjliggöra övernattning i sovrum. Lokalen får förråd i källaren. Utan extra kostnad förses alla balkonger med trätrall som golvbeläggning ovanpå cementen. Offert för ljudutredning antagen. Fjärrvärme finns med i projekteringen men ej avtalat. Finns det utrymme för t ex bergvärme? Önskemål att delta i ev tecknande av avtal. (FP beräknar alt. kostnader). Resultat av ljudutredning (trafik, musik/Oden) skall beaktas i projekteringen.

Tillvalsfas 2 planeras till årsskiftet. Tillvalsprislista i höst.

16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Alt. uppv.

ej vidare beakt.

2005-09-02 Avstämning 2 Produktionsstart i oktober. Inflyttning september 2006. Rapporteras resterande 7 lgh. Upplåtelseavtal tecknas 09-05-14. Överens om skjutdörr mellan rum och kök i gem.lok. samt trätrall på balkongerna. Rampen godkänd av bygglovsarkitekten. Förberedelser för individuell mätning av värme, vatten o el genom att tomrör dras. Investeringskostnaden kontra besparingar av ett införande undersöks. Önskemål om tittöga utreds. Marklov för fällning av 2 stora almar har inlämnats. Fjärrvärmeavtal med Affärsverken har tecknats. 17

 

 

 

2005-09-26 BYGG-START ”KS slår ner sina första bopålar” på fastigheten nr 11 i kv Sparre i närvaro av kommunalrådet Gertie Olsson, repr för NCC, Projektbyggaren, blivande boende och pressen. 18

 

2005-12-02

 

 

 

Husmöte nr 1 40 pers träffades och åt julkakor på Östersjöskolan. 25 lgh tecknade – inflyttning oktober 2006. Mera platsgjutning än planerat. Pålningen gick bra. Huset förbereds för individuell mätning av el, värme, varmt och kallt vatten. Modern IT-lösning föreslås i st f kabel-TV. Ev bindning av lånen utreds. Frågan om centraldammsugare tas upp. Ny ag på 9 pers skall samarbeta med brf styrelse. 23

 

2006-01-11 Avstämning 3 Låneplacering resp individuell mätning diskuterades. Beslöts om inviduell mätning c:a 500.000 inbesparat på 3-4 år. Lånen placeras med 1/3 rörl, 1/3 5 år och 1/3 8 år.

Inflyttning nu 1-31/10. Bygget går bra.

27 (?)
-”- Tillval 1 Bekräftelse av tillval, att undertecknas av kunden 28
2006-01-15 Husmöte nr 2 36 pers träffades i brf Lagerbielke där mäklare Ingvar Ottosson föreläste om säljansvar, försäkringsformer, reavinst mm. Info om mötet 11/1. IT-frågor disk med Projektb och Affv 01-20, Central- dammsugare kan ej installeras. Ori om lånebild. Vid möte 02-22 skall fördelning av garageplatser diskuteras med NCC. 29

 

2006-02-22 Avstämning 4 P-platsfördelning godkändes. P16 resp 27 avsedda för boende med funktionshinder. Ett önskemål i dag tilldelas P27. P16 beredd byta efter styrelsebeslut om behov uppstår.

Ett antal frågor hade i förväg insänts:

1.        Utformning mot Drottninggatan? Anläggningsritning ännu ej klar. Gästparkering längs husets norra sida.

2.        Innegårdens utformning. Ritning ej klar.

3.        Bröstningshöjder? Plan 1-4 600 mm el lägre. Plan 5 800 mm. 2+1 glas.

4.        Kan onödig el kopplas bort? Höjd för belysning o väggkontakter? Vägguttag 200mm. Strömbryt + ett vägguttag 1000. Timer i köket.

5.        Titthål i dörren? TV-övervakning av entré? Titthål kan försämra ljudisolering. Telecode vid entré är en normal säkerhetsnivå. (Titthål utfördes)

6.        Dörrautomatik bör finnas vid entrédörrar.  Förberett med kanalisation. Projektbygg tar fram prislapp för 6 dörrar (2 entré samt 4 i källaren mot garaget).

7.        Sanitetsutrustningen golvställd? Förberett för extra badrumsskåp och handtag? För sent påtänkt för vägghängt. Dubbelgips bakom kakel möjliggör extraupphängning t ex av handtag.

8.        Tillval av duschdörrar – krävs anpassad golvlutning? Krävs normalt ej – extra bred list kan erbjudas.

9.        Handikappanpassad toalett i gemensamhetslokalen är OK. Monteras inom kostnadsramen

10.     Förlängd handledare och nivåskiljande trapp­nosar med avvikande färg el material? Ljusare plan­steg och mörkare vil- och våningsplan ska utföras. Handledare kan sannolikt förlängas något. (utfördes ej)

11.     Finns belysning och eluttag på balkong? Ja

12.     Hur ser tillvalet inglasning ut? Windoor inglasning från golv till tak förevisades.

13.     Önskemål om dimmer tas med i tillvalsfas 2.

14.     Principen för fakturering av tillvalsfas 2 är att tillval under 10000 faktureras vid tillvalet, i övrigt 50 % vid valet och resten senast 2 veckor före inflyttning.

15.     Kostnad för tillval 1 och 2 kan läggas till slutfakturan. (för reavinstbeskattningen)

16.     Brytskydd på ytterdörrar kan ej levereras. Dörrens säkerhetsnivå är redan hög.

Tillkom fråga om möjligheten att hålla 12 grader i sovrummet. FP undersöker om det finns regler / gräns för vad som kan bli sanitär olägenhet.(SoS, Svensk Standard)

30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31

/Redovisat till JF och RH

2006-03-02 Husmöte nr 3 Ett 40-tal samlades på Föreningssparbanken där Anki Enarsson berättade om finansiering av husprojekt, bindning av lån mm, Peter Ahltenby la juridiska aspekter på husköp, deklaration, reavinst mm och Leif Nilsson och Johan Jansson gav ekonomisk rådgivning. Även Per-Ola Olovsson deltog o talade om försäljning av villa och bostadsrätt.

Affärsverkens repr Leo Konradsson informerade om Karlskronaportalen och Lars Letterblad, Schneider Electric informerade om LexComHomesystemet.

RH informerade om fördelningen av P-platser som godkändes ua. Stor enighet rådde om anskaffning av dörrautomatik.

32

 

 

2006-03-20 Avstämning 4 Tillvalsfas 2, broschyr går ut 03-23. Visningslokal på Rosenfeltsskolan. Svarsdag senast 24/4, gäller även Gem.lokalen. Temperaturintervall för termostater fast-ställdes till 18-24 grader. Roland Hagberg ordnar möte med Andreas Holmgren avseende offertinnehåll mm.

4 arbetsgrupper bildades: Utegrupp (Fredrik vP), IT-grupp (Roland H), Utbildningsgrp (Nils Hansson), Gemenskapsgrupp (Marianne Båghammar). Ag knyter till sig erforderligt antal medhjälpare.

33
2006-04-20 Studiebesök (Husmöte 4) Hinseblick i Karlshamn där Åke Wirthén gav oss en bra bild av deras 5-åriga process. 35
2006-04-28 P/NCC Infoträff – 36 ant saknas
2006-05-13 Studiebesök (Husmöte 5) P/NCC bjöd på ”öppet hus” på arbetsplatsen och korvgrill på gården.

Vi fick för första och sista gången gå in i våra lgh före inflyttningen. Endast lgh 1:5 hade innerväggar vilket gav en hygglig bild av vad som komma skall. Ag Gemenskap är ej nöjda med kökets utformning och vill ha en extra köksbänk med skåp, vikvägg i st f glasparti mellan rummen (när nu väggen är icke bärande) samt större kyl och mindre frys. (ritningar) Enkät för möblering och utnyttjande av lokalerna bifogades protokollet från husmöte 4 och 5 som gick ut omkring 1/6. Möte med Andreas Holmgren resulterade i att svagströmsritning presenterades (ut med ovanst.prot) och att tillval av eldesign skulle ut under sommaren.

37

 

 

 

 

38

 

 

35

Sommaren   Gemenskapsgruppen har lyckats pruta ner tilläggsutrustn. I köket fr 40 000 till 16.500:- inkl moms och frakt. Montering får vi själva svara för. Dessutom får vi mikrovågsugn.  
2006-09-07 Husmöte nr 6 40-tal deltagare på Affärsverken: Leo K. informerade om fjärrvärmen, gemensamt elavtal, Karlskronaporten och TVutbudet. Tar 2-3 veckor innan man får en mejladress – de stora bolagen bättre än de små. Tyvärr bara en TV-leverantör Viasat. Grundutbud 10 kanaler för 59:-/mån och box ingår i hyran. Extrabox behövs om man vill se olika program samtidigt – pris 1250:-/st inkl moms. Fn extrapris på Guld-och Silver ab fram till 13/11. Andreas H. har lovat fast telefoni kopplat till uttag nr 1 i varje lgh . Huset finns inte i Telias register så flyttningsanmälan kan ej registreras. Jan Samuelsen visade vackra bilder av huset och inifrån. Huset nominerat till pris årets byggen i Byggindustrin.

Alla lgh nu sålda. Ekonomisk förvaltning har köpts upp av P/NCC för 3 månader och tekniskt dito för 2 år (garantiperioden) Önskemål om att få tillträde till lgh för att mäta o dyl beviljades ej. Jonas Fränne skulle kunnna ordna ev mätningar. Mats Colling, Växjö, är opartisk besiktnings­man. Överlåtelsebesiktning sker samma vecka som in­fly­tt­ning sker. Det blir för dyrt för oss om NCC ska administrera inglasning av balkongerna (30 % adm.påslag). Endast Windoor har offererat – Balco vågar ej pga vind-

belastningen. Beslutades att en valberedning med Nils H som sammankallande föreslår 9 män och kvinnor i varierande åldrar som skuggstyrelse intill skiftet i februari. Samordning av inflyttningen har skett så att olika lgh disponerar hissarna under fred kv, lö och sö. Även veckan efter samordnades för att underlätta för flyttbilarna. Nyckelprogrammet godkändes. Återstående insats skall inbetalas i mitten av oktober och hyran i slutet. Gemenskapsgruppen redovisade resultat av enkät angående gemensamhetsutrymmena i Bataljonen och förslag till inredning – bidraget på 100.000:- som utlovats av P/NCC kommer ej att räcka. Minst 20.000:- ytterligare behövs. Offerter för upphandling av persienner har infordrats från 5 företag. Utegruppen informerade om trädgården. Tålig vegetation väljs, inget gräs. B-ingången torftig – åtgärder bör  utredas.

43

 

 

 

 

Andreas löfte infriades ej.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

44a, b

 

 

 

 

 

2006-10-04 Information P/NCC Kallelse till överlåtelsebesiktning 06-10-27, från kl 10, ½ tim  för varje lägenhetsinnehavare. Utkvittering av nycklar. Kvitto på att slutlikvid inbetalats ska visas (!). Inflyttning enligt schema eller senare. Tillträde med nycklar tidigast

kl 16.

45
2006-10-05 Husmöte nr 7 Swedbank. Reavinstbeskattningen diskuterades – tag med alla tillval och förbättringskostnader i inköpspriset.

Bygglovsarkitekten kommer sannolikt ej att tillåta fast bröstning för inglasning av balkongerna – möjligen på plan 1 och om alla väljer detta.

Rylanders har bäst pris på persienner – alla enades om att välja vita dito.

Alla uttryckte sin irritation över att betala slutlikviden flera dagar före överlåtelsebesikt­ning och tillträde. Var någonstans betalar man över en miljon för något man aldrig sett?

Förteckning över hissdisposition veckan efter inflyttningen uppgjordes och mobiltelefonnummersattes.

Val av skuggstyrelse genomfördes.

Gemenskapslokalernas inredning diskuterades och varuprov från Home Company visades upp. Bäddsoffa beslöts inköpas innan reatiden utgått.

Kommunens önskemål om återplantering av lind förkastades

46

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

planterades

likt förb.

 

 

2006-10-27- och 29 IN- FLYTTNING –          Överlåtelsebesiktning

–          Utkvittering av nycklar

–          Tillträde den 27/10 efter kl 16, inflyttning enl schema

45

 

+2006-11-28 Husmöte nr 8 Första mötet i Mässen! Vi fick nästan plats allihop i det stora rummet.

Informationsmöte med deltagande av representanter från NCC, Projekt-byggren, Diö El, JOG Bostadsförv. So och Affärsverken.

Soprumsutbildning inleddes och beslöts om veckojour. Ingång B lider av dålig lukt från soprummet, värst när också fläkten fallerar.

Ventilations- och temperaturproblem i lgh anmäldes. Konstaterad kondens på ytterrutan är normalt vid viss väderlek och inget fel (för bra isolering).

Mässens inredning börjar ta form.

Cykelrummet är för litet.

Behov av ytterligare parkeringsplatser anmäls (5 finns på gården). Varje lgh får ett kort till besöksparkeringen.

Anmäl ev. fel på fönstren – representant från leverantören kommer att besiktiga för byte.

Önskemål om balkonginglasning anmäls för underlag till kommunen för bygglov.

Dåliga avlopp i duschar diskuterades.

Offert har infordrats för skyddsmålning av grunden.

Fredrik sammankallande i 14 B försköning. Hissen i 14 B gnisslar.

Vissa lgh var dåligt inflyttningsstädade.

48

 

2006-12-10 Husmöte 9 Glögg i mässen – en trevligsammankomst. Gav mersmak! 49 (?)
-”- Interim­styrelse­­möte – inredning

– parkering på gata och gård, gästparkeringstillstånd

– cykelrum och soprum

– inglasningar beställda

– vem-ska-göra-vad? Funktioner att fylla

50
2007-02-02 Husmöte 10 Soppmöte  – 36 deltagare åt fisksoppa 52
2007-02-07 Årsstämma Byggande styrelsen avgår. Ny styrelse tar över bestående av medlemmar i bostadsrättsföreningen. 5 ord. 5 suppl:

Konstituerande styrelsemöte

53a

 

53b

 

2007-03-18 Husmöte 11 Soppmöte – 28 deltagare åt ”sparresoppa” med krispig bacon och oststänger. Roland  informerade om senaste nytt. Fredrik efterlyser tavlor med karlskrona-tema mm, böcker, lyssnarböcker och DVD-filmer till Mässen. 56

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B14 TIPS

14:1 Avyttring av tidigare bostad

vissa saker som mer värdefulla än säljaren som inte behöver dem i nästa boende. I förberedelserna för en inflyttning i ett nytt boende ingår också förberedelser för en avyttring av den befintliga.

Många har en bostad som man haft länge, en stor bostad som rymt flera familjemedlemmar och många tillhörigheter som inte går att ta med sig till ett boende med mindre yta. Avvecklingen brukar vara en omfattande och mödosam period. Vanligt är att få inser detta på förhand och skjuter upp de beslut som ska fattas. Många tycker också att det är en intressant tid i livet då minnena passerar revy och riktigt trevligt om man tar god tid på sig.

Kontakt med en fastighetsmäklare på ett mycket tidigt stadium är att rekommendera. Vad tar man upp med en mäklare kanske redan ett par år innan flytten blir verklighet?

Man får hjälp med
1-      Att få huset värderat

2-      Beskattningsregler och beräkning av kostnader för försäljning

3-      Husbesiktning

4-      Dolda fel-försäkring

5-      Tips om vad man ska renovera eller snygga till och vad man ska låta vara till köparen att själv åtgärda efter sin smak

6-      Tips om ev. styling – vilka möbler och prydnadssaker bör flyttas undan så att spekulanter kan få en god överblick

7-      Vilka trädgårdsmaskiner och verktyg man kan låta ingå i försäljningen. Köpare kan uppskatta

Det är bra att planera sådant i god tid. Kanske kan medlemmarna i studiecirkeln göra gemensam sak och anordna loppis!

 

14:2 Lån och pension

Om du vill låna till din nya bostad är det lättare att få lån om du har kvar löneinkomster än när du gått i pension. (Läs mer i Maria Crofts artiklar i DN Din ekonomi, 2015-09-13, maria.croft@dn.se).

Planera ditt pensionsuttag och ställ dig i bostadskö.

 

14:3 Flytten

Flytta medan du orkar göra en del själv och vännerna kan hjälpa till. Det är också lättare att smälta in i nya sociala sammanhang om man inte är allför skraltig.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Fel och brister i nya bostäder Vad kostar det egentligen?  Rapport från Boverket 2007

 

6.3.4 förvaring

6.3.5 hygienutrymmen

6.3.6 kök

6.3.7 sovrum

6.4 installationer

6.4.1 generellt

6.4.2 elsystem

6.4.3 vatten/avlopp

        6.4.4 ventilation

 

Kommentarer inaktiverade.